Hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản và vai trò của kênh trái phiếu doanh nghiệp

Các doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam chủ yếu huy động vốn từ các nguồn chính: tín dụng ngân hàng, phát hành TPDN, tiền ứng trước của khách hàng và các nguồn vốn khác (hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa chủ đầu tư và các đối tác vốn).

Tùy vào giai đoạn phát triển của dự án và tình trạng pháp lý dự án mà cơ cấu vốn này thay đổi theo. Ví dụ, khi dự án được mở bán thì doanh nghiệp mới có thể có nguồn vốn ứng trước từ khách hàng. Nếu dự án vẫn trong giai đoạn thủ tục phát lý dự án thì kênh vốn chủ đạo vẫn là tín dụng ngân hàng và vốn hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Vốn tín dụng ngân hàng mặc dù chưa ổn định và tùy theo chính sách điều tiết tăng trưởng room tín dụng cũng như khẩu vị rủi ro của mỗi ngân hàng nhưng vẫn là kênh vốn chủ đạo cho các chủ đầu tư bất động sản tại Việt Nam.

Vốn tín dụng TPDN mặc dù có khởi sắc nhất định nhưng theo phân tích của FiinRatings thì cũng được các nhà đầu tư chủ yếu vấn là các ngân hàng thương mại mua trái phiếu. Sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp và các nhà đầu tư tổ chức ngoài ngân hàng hiện còn khá hạn chế. Trong một số trường hợp các quỹ đầu tư có thể tham gia TPDN khi trái phiếu đó được bảo lãnh bởi một ngân hàng thương mại có mức độ xếp hạng tín nhiệm tốt.

Hình 1: Quy mô đáo hạn thị trường trái phiếu doanh nghiệp việt nam (nghìn tỷ vnđ)

Nguồn vốn hợp đồng hợp tác kinh doanh cũng từng là một nguồn vốn huy động lớn cho các dự án. Tuy nhiên, một số quy định gần đây của Ngân hàng Nhà nhước (NHNN) hạn chế việc cho vay tín dụng để góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh vào các dự án vướng mắc về pháp lý nên kênh vốn này đã thu hẹp đáng kể. Bên cạnh đó, nguồn vốn trả trước từ người mua nhà trong thời gian gần đây cũng hạn chế bởi số dự án mở bán mới chưa nhiều và sau những sự việc trậm trễ bàn giao nhà thì người mua nhà cũng đã cẩn trọng hơn.

Về lý thuyết, kênh TPDN nên là kênh vốn đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các doanh nghiệp BĐS bởi các dự án này đều có nhu cầu huy động vốn trung và dài hạn vốn không phải là thế mạnh và định hướng tham gia của hầu hết các ngân hàng. Tuy nhiên, do tình hình chậm trả trái phiếu diễn ra ở một số doanh nghiệp BĐS trong thời gian vừa qua và việc các doanh nghiệp BĐS tham gia phát hành trái phiếu đã giảm đi đáng kể cả về quy mô phát hành lẫn cơ cấu phát hành nên hiện nay trái phiếu BĐS chưa phát huy được vai trò quan trọng.

Nhìn lại năm 2023, tổng giá trị phát hành mới trái phiếu BĐS chỉ đạt quy mô 88,7 nghìn tỷ đồng, chiếm 28% trong tổng số 307 nghìn tỷ TPDN phát hành thành công năm 2023 và thấp hơn nhiều so với giai đoạn các năm 2019-2021. Theo quan sát của FinRatings, chỉ có một số doanh nghiệp có hồ sơ tín dụng tốt và pháp lý dự án sạch đã rất thành công trong việc huy động vốn từ kênh TPDN với kỳ hạn bình quân là 3,7 năm và một số dự án có kỳ hạn 5-7 năm. Đây là những tín hiệu tốt về sự tin tưởng trở lại của nhà đầu tư vào trái phiếu BĐS, mặc dù số lượng giao dịch còn ít so với nhu cầu thực tế cũng như lịch sử các năm trước kia.

Thị trường TPDN đang có dấu hiệu khởi sắc trở lại. Tỷ lệ chậm trả trái phiế BĐS ở mức khoảng 23,5% trên giá trị đang lưu hành vào cuối năm 2023. Con số này được tính dựa trên cả các lô trái phiếu đã được tái cơ cấu. Trên góc độ rủi ro an toàn hệ thống, FiinRatings đánh giá rủi ro là không lớn bởi mức độ quy mô của trái phiếu BĐS đang lưu hành (403,5 ngàn tỷ trong đó 96% tương đương 387,4 ngàn tỷ đồng là trái phiếu riêng lẻ) còn chưa quá lớn trên tương quan với dư nợ tín dụng toàn hệ thống (chiếm khoảng 2,9% dư nợ tín dụng toàn hệ thống) và những tác động lan truyền về cơ bản đã được kiểm soát sau những thay đổi chính sách và sự vận động của chính thị trường.

Tuy nhiên, thực tế việc chậm trả trái phiếu đã ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư cá nhân, kể cả chuyên nghiệp. Theo số liệu của Bộ Tài chính, nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp chỉ đóng góp 7% trong tổng giá trị trái phiếu phát hành riêng lẻ năm 2023 nhưng nếu tính riêng với trái phiếu bất động sản thì tỷ lệ này sẽ thấp hơn đáng kể.

Có một thực tế là một số định chế tài chính đầu tư ngoài ngân hàng bao gồm các quỹ đầu tư và công ty bảo hiểm này vẫn chưa thay đổi chính sách hạn chế đầu tư thêm vào trái phiếu BĐS sau những sự việc vi phạm và tình hình chu kỳ của ngành BĐS hiện nay. Chúng tôi kỳ vọng rằng, vào nửa cuối năm 2024 khi thị trường BĐS sẽ có dấu hiệu khởi sắc rõ hơn, nhiều dự án được cấp phép và triển khai cũng như thanh khoản cải thiện đáng kể thì nhóm nhà đầu tư định chế tài chính phi ngân hàng sẽ tham gia trở lại với các dự án có tiến độ pháp lý tốt và doanh nghiệp phát hành có chất lượng tín dụng tốt.

Triển vọng huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản và giải pháp đề xuất

Hiện nay, công tác hỗ trợ tháo gỡ pháp lý dự án BĐS đang được triển khai bởi cơ quan quản lý. Những quy định mới hoặc sửa đổi từ 03 bộ luật sẽ đi vào áp dụng bao gồm: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và Luật Đất đai sẽ có tác động tích cực cho thị trường vốn nói chung bởi các quy định mới này cung cấp những hướng dẫn cụ thể hơn nhất là đối với việc minh bạch trong tính pháp lý của dự án hoặc sản phẩm bất động sản vốn là yếu tố rủi ro lớn trong giai đoạn hiện nay.

Hình 2: Dòng tiền phải trả từ trái phiếu dự kiến của các doanh nghiệp BẤT ĐỘNG SẢN (tỷ vnđ)

Sau những vụ vi phạm vừa qua thì rất khó để ngân hàng có thể cho vay hoặc doanh nghiệp có thể huy động TPDN cho một dự án vướng mắc về pháp lý. Do đó, những quy định mới nhất là của Luật Đất đai sửa đổi (ví dụ như những quy định nhằm bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất hay thu hẹp lại trường hợp phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất…) sẽ góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động huy động vốn, trong đó có kênh TPDN trong những năm tới đây.

Tuy nhiên, việc áp dụng các chính sách mới sẽ cần thời gian và sau khi các Luật thực thi cùng với các văn bản dưới luật sẽ được ban hành. Những quy định mới hoặc sửa đổi từ các luật sẽ mang tính tạo nền tảng cho sự phục hồi của thị trường BĐS thay vì hỗ trợ giải quyết các vấn đề hiện nay của trái phiếu BĐS. Việc giải quyết vấn đề hiện nay của tín dụng BĐS hay trái phiếu BĐS sẽ phụ thuộc phần lớn vào việc tháo gỡ pháp lý các dự án cụ thể đã được triển khai theo các quy định cũ hoặc hiện hành để có thể dự án đó được tiếp cận vốn tín dụng, triển khai và mở bán.

Thực tế cho thấy, điểm quan trọng của thị trường BĐS dân cư Việt Nam là vấn đề chủ yếu nằm ở phía cung chứ không phải phía cầu khi mà nhu cầu nhà ở còn dư địa rất lớn. Ngoài ra, tỷ lệ tín dụng cho người mua nhà cũng chưa thực sử ở mức cao (hiện ở mức 14% vào cuối năm 2023) như một số nước trong khu vực như Trung Quốc (khoảng 21% vào cuối năm 2021).

Vấn đề của thị trường BĐS dân cư Việt Nam đó là mất cân đối về phân khúc, rủi ro pháp lý dự án và tình trạng đầu cơ đẩy giá cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân. Do đó, để khơi thông nguồn vốn, Chính phủ và các cơ quan quản lý của Việt Nam đã và đang triển khai các giải pháp nhằm khắc phục trình trạng này. Hiệu quả của việc triển khai các chính sách này sẽ là tiền đề cho các giải pháp tài chính – nguồn vốn và trong đó có việc khơi thông nguồn vốn trái phiếu cho thị trường BĐS Việt Nam.

Để góp phần khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS trong bối cảnh hiện nay, các chủ đầu tư và các cơ quan chức năng cần triển khai đồng bộ các giải pháp về cả pháp lý dự án nhằm đảm bảo các quy định được tuân thủ, chính sách tín dụng ngân hàng và chủ động mình bạch hóa hồ sơ tín dụng nhằm tận dụng kênh TPDN. Dưới đây là một số giải pháp cụ thể:

Thứ nhất, doanh nghiệp xem xét đẩy mạnh phát hành TPDN đối với các dự án bất động sản có pháp lý sạch sẽ, rõ ràng. Cụ thể, đối với các dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, được cấp phép xây dựng và chỉ còn nghĩa vụ về thuế, các nhà phát triển nên chủ động công bố các thông tin về pháp lý dự án một cách minh bạch. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi để huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu cho các dự án "sạch".

Thứ hai, doanh nghiệp và tổ chức tín dụng có thể nghiên cứu đẩy mạnh việc triển khai chương trình tín dụng nhà ở khép kín để kích cầu cho vay người mua nhà với điều kiện cụ thể. Cụ thể, doanh nghiệp chủ động làm việc với các cơ quan chức năng rà soát và tháo gỡ các rào cản về pháp lý đối với các dự án đủ điều kiện; chủ đầu tư chấp nhận giảm giá bán ở mức hợp lý; đổi lại ngân hàng giảm lãi suất cho vay mua nhà xuống mức hợp lý, đồng thời, ưu tiên cấp vốn cho các dự án nhà ở thuộc phân khúc trung và thấp cấp để kích cầu theo đúng chủ trương của Chính phủ.

Thứ ba, các cơ quan chức năng cần có quyết tâm cao trong việc tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý của dự án trên diện rộng. Các bên liên quan cần chấp nhận hy sinh một phần lợi ích trước mắt để có thể mở đường cho dòng vốn quay trở lại thị trường BĐS. Đây chính là "điểm nghẽn" lớn nhất cần được khơi thông.

Thứ tư, các định chế tài chính trung gian và công ty xếp hạng tín nhiệm độc lập cần đẩy mạnh cung cấp các thông tin phân tích và đánh giá về chất lượng tín dụng của các dự án và doanh nghiệp BĐS. Điều này sẽ giúp các ngân hàng thương mại có cơ sở phân bổ nguồn vốn tín dụng phù hợp với khẩu vị rủi ro của từng đối tượng khách hàng cụ thể, từ đó, vừa đảm bảo quản trị rủi ro lành mạnh cho ngân hàng, vừa mở đường cho dòng vốn đến các dự án an toàn, hiệu quả.

Như vậy, để khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS, cần có sự vào cuộc quyết liệt, đồng bộ của cả Chính phủ, các cơ quan quản lý, ngân hàng thương mại và các tổ chức đánh giá tín nhiệm độc lập. Việc kết hợp giữa nới lỏng các rào cản về pháp lý, giảm lãi suất cho vay, tăng cường minh bạch thông tin và đánh giá chất lượng tín dụng sẽ góp phần đưa dòng tiền trở lại lành mạnh hóa thị trường BĐS. Đây hứa hẹn sẽ là một trong những “chìa khóa” quan trọng để phục hồi thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn tới.

Tài liệu tham khảo:

1. Chính phủ, Nghị định số 155/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Chứng khoán;
2. Chính phủ, Nghị định số 65/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 153/2020/ NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế;
3. Chính phủ, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.