Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có hơn 2.500 nhà chung cư cũ, tương đương khoảng hơn 3 triệu m2 sàn được xây dựng từ trước năm 1994. Trong số này có hơn 600 nhà chung cư, tương đương khoảng 25%, thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm (phân loại cấp C, D).

Dưới 3% chung cư được cải tạo

Tuy nhiên, 10 năm qua, số nhà chung cư đã được cải tạo, sửa chữa mới chỉ dưới 3%. Thực tế, để cải tạo, xây dựng lại số lượng lớn chung cư cũ đang hư hỏng, xuống cấp hiện nay, ngân sách nhà nước không “kham nổi”. Do đó, các cơ quan quản lý nhà nước lâu nay vẫn phải huy động nguồn lực xã hội, kêu gọi các doanh nghiệp (DN) tham gia.

Theo lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội, có nhiều nguyên nhân khiến công tác cải tạo, xây dựng chung cư cũ chậm chạp, trong đó trở ngại lớn nhất vẫn là các quy định, chính sách chưa khuyến khích nhà đầu tư (NĐT), vì thế NĐT không mặn mà.

Thêm nữa, đa số chung cư cũ cần cải tạo nằm trong nội đô thành phố. Yêu cầu đặt ra là phải giới hạn về dân số ở chung cư sau khi cải tạo. Ngoài ra, vấn đề đền bù với dân cũng đang là trở ngại.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng Hà Nội đang vướng trong khâu bố trí tạm cư trước khi tiến hành đầu tư. Bởi nhiều trường hợp người dân không tin tưởng vào năng lực tài chính, năng lực làm việc của NĐT. Do đó, cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề phức tạp và cần có sự vào cuộc, chung tay quyết liệt hơn từ các bộ, ngành, nhà khoa học, DN và chính các cư dân đang sinh sống tại các chung cư cũ.

Cũng liên quan đến những khó khăn khi cải tạo chung cư cũ, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, phân tích: cải tạo chung cũ có 2 vấn đề quan trọng.

Thứ nhất là hệ số đền bù để thỏa thuận với cư dân, nhất là tầng 1. Ở đây có điều bất hợp lý là nhà người dân không mất tiền xây dựng nhưng lại đòi đền bù gấp đôi, gấp 1,5 lần mới đồng ý. Việc này phải có Quốc hội thông qua. Ngoài ra, trong hệ số đền bù, có những căn hộ quá bé, chỉ có 12m2, 15m2, nếu có đền bù lên hệ số 2 thì vẫn chưa đủ theo quy định diện tích tối thiểu chung cư là 40m2.

“Từ diện tích đền bù lên đến diện tích tối thiểu theo quy chế, ai sẽ trả tiền chênh lệch?”, ông Hiệp băn khoăn.

Thứ hai, đa số chung cư cũ nằm ở khu vực nội đô, chỉ tiêu quy hoạch phát triển hạ tầng phải đảm bảo không gây ra quá tải, ách tắc. Nếu tăng chiều cao chung cư sau cải tạo sẽ gây ách tắc. Nếu không cho tăng chiều cao thì phải cho chủ đầu tư đất chỗ khác để bù lại. DN phải có lãi 10% trở lên thì mới làm.

Sửa Nghị định 101 cải tạo chung cư cũ?

Trước đó, trao đổi với báo chí, ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội, kiến nghị cần nhận diện và phân loại rõ từng loại chung cư cũ, đặc biệt là ở Hà Nội. Trên cơ sở đó có trình tự thực hiện các dự án cải tạo chung cư cụ thể khác nhau, không thể có một khung chính sách chung cho tất cả các loại chung cư.

Đồng thời, Nhà nước phải xây dựng một tiêu chí đồng bộ, chứ không chỉ can thiệp vào một hạng mục nào đó. Để cải tạo chung cư cần đảm bảo lợi ích giữa “3 nhà”: Nhà nước, người dân và DN. Cần đề nghị giảm diện tích tối thiểu căn hộ chung cư, đồng thời cần xem xét lại chỉ tiêu diện tích sàn ở/ người. Nên thành lập cơ quan độc lập trực thuộc của UBND thành phố phụ trách việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ.

Ngoài bồi thường hỗ trợ tái định cư, Nhà nước cần có chính sách mang lại lợi ích cho DN trên toàn thành phố và thuận lợi cho những người tự nguyện muốn ra khỏi chung cư.

Cuối cùng, việc lập quy hoạch các khu chung cư phải là tổng thể cả khu vực và do cơ quan nhà nước lập kế hoạch chi tiết và phê duyệt, đồng thời có đề xuất giải pháp cân bằng lợi ích giữa các bên.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết việc cải tạo chung cư cũ đã quy định trong Luật Nhà ở 2014 với cơ chế rõ ràng. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai xảy ra nhiều bất cập như khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng khi các hộ dân ở tầng 1 không chịu di dời.

Ông Ninh khẳng định năm 2020, Bộ Xây dựng sẽ đề ra các giải pháp đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ. Theo đó, Bộ phối hợp với các tỉnh lập tổ công tác, Bộ sẽ trực tiếp tham gia. Đồng thời, Bộ Xây dựng nghiên cứu sửa đổi Nghị định 101 về cải tạo chung cư cũ.

Trong danh sách các DN tham gia cải tạo chung cư cũ mới đây có một số “ông lớn” ngành bất động sản. Nhiều doanh nghiệp tham gia vào những dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội được đánh giá chủ yếu nhìn vào những vị trí “đất vàng” của những khu chung cư cũ.

Tuy nhiên, trên thực tế, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho rằng để tìm kiếm được lợi nhuận từ những vị trí “vàng” này là không hề dễ dàng, bởi các chủ đầu tư cũng rất khó giải bài toán với nhiều vấn đề liên quan đến tạm cư, tái định cư, quy hoạch nội đô.