Từ câu chuyện "xù" cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư với khách hàng đã lộ ra một lỗ hổng trong công tác vận hành, quản trị mô hình condotel hiện nay ở Việt Nam, gây bất lợi và ảnh hưởng tới thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản du lịch biển Việt Nam.

Thời gian gần đây, thị trường condotel phát triển mạnh mẽ, các chủ đầu tư đã quảng cáo, chào mời mua các sản phẩm này với cam kết lợi nhuận 8-12%/năm, một chiêu thức hút khách của chủ đầu tư.

Thậm chí, có chủ đầu tư "mạnh tay" đã cam kết trả lãi lên đến 15%/năm cho khách hàng. Hết thời gian cam kết, nhiều chủ đầu tư còn đưa ra mức chia lợi nhuận tới 85 – 90% giá trị căn hộ.

Rủi ro từ cam kết lợi nhuận

Điển hình câu chuyện trên là chủ đầu tư dự án Bavico International Hotel Nha Trang, công ty TNHH Sản xuất thương mại dịch vụ Bạch Việt, đã cam kết trả lãi cho khách hàng lên đến 15%/năm trên tổng giá trị căn hộ cùng nhiều ưu đãi khác. Tuy nhiên, khi khách sạn này được đưa vào hoạt động, chủ đầu tư đã không thực hiện lời hứa với khách hàng.

Trường hợp trên không phải là ví dụ duy nhất về những tranh chấp liên quan đến quá trình vận hành, chia sẻ lợi nhuận ở các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Đây thực sự là một hồi chuông cảnh tỉnh lớn đối với những nhà đầu tư đang quan tâm đến thị trường này.

Tại "Diễn đàn Bất động sản Du lịch Biển Việt Nam 2018", ông Lee Pearce – Tổng Quản lý Novotel Phu Quoc Rerort, đại diện Tập đoàn Accor Hotel, cũng đã chỉ ra một thực trạng gây bất lợi đến thị trường bất động sản du lịch biển Việt Nam là nhiều nhà đầu tư condotel chỉ nhăm nhăm tính đến chuyện huy động được vốn, xây dựng công trình và bàn giao cho đơn vị quản lý, nhưng đơn vị quản lý không đáp ứng đầy đủ những hứa hẹn cam kết với khách hàng. Đó là cách làm "Take money and run – Kiếm được tiền và chạy".

"Đây là một chiêu thức làm giảm tính cạnh tranh cả về uy tín của chủ đầu tư, gây sự cảnh giác cao độ về xét cấp tín dụng. Cuối cùng, những dự án này sẽ làm giảm giá trị dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng, gây ảnh hưởng không tốt đến thị trường và Việt Nam", ông Lee Pearce nói.

Nhìn từ khía cạnh khác, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng không thực hiện đúng cam kết lợi nhuận với khách hàng là do những yếu kém trong khâu quản lý vận hành.

Trong khi đó, để dự án bất động sản nghỉ dưỡng hoạt động hiệu quả, thu hút khách du lịch, khâu vận hành sau khi dự án đi vào hoạt động là rất quan trọng. Chủ đầu tư không thực hiện tốt điều này, dự án sẽ không thể thành công và mang lại lợi nhuận cho khách hàng.

Ban hành văn bản quản lý condotel

Nhận định về xu hướng quản lý, vận hành khai thác dự án bất động sản nghỉ dưỡng trên thị trường hiện nay, ông Đào Đức Dũng, Giám đốc công ty CP đầu tư BeeHouse, cho rằng có hai xu hướng chính đang được các chủ đầu tư trên thị trường lựa chọn tuỳ thuộc vào uy tín, chiến lược phát triển của chủ đầu tư và quy mô của dự án.

Theo đó, các chủ đầu tư lớn như Vingroup, FLC đang lựa chọn cách tự quản lý vận hành dự án bất động sản nghỉ dưỡng của mình. Đối với cách làm này, chủ đầu tư có thể kiểm soát được mức chi phí vận hành thấp, đảm bảo hiệu quả khai thác lợi nhuận, doanh thu của dự án tốt hơn.

Tuy nhiên, đi theo con đường này, các chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với bài toán về việc xây dựng thương hiệu cũng như các vấn đề liên quan đến đội ngũ nhân sự, chất lượng dịch vụ, để có thể theo kịp tốc độ phát triển của thế giới.

Một xu hướng khác là các chủ đầu tư thuê đơn vị quản lý vận hành của nước ngoài. Đối với cách làm này, bài toán chi phí quản lý đối với dự án sẽ bị đẩy lên cao. Đổi lại, ngoài việc chất lượng dịch vụ luôn được đảm bảo, những đơn vị quản lý nước ngoài còn mang lại những màu sắc, phong cách riêng cho từng dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Đồng quan điểm, bà Lê Thị Huyền Trang, Trưởng phòng Tư vấn và nghiên cứu thị trường, Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL), cũng cho rằng trừ những chủ đầu tư lớn thực sự uy tín, có tiềm lực, đối với đa số các trường hợp, những nhà quản lý khách sạn chuyên nghiệp sẽ làm tốt việc vận hành khách sạn hơn các chủ đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, một điều mà các chủ đầu tư đều mong muốn là Chính phủ sớm ban hành chính sách cho condotel để bảo đảm quyền lợi cho khách hàng, cũng như có những hướng dẫn về quản lý, vận hành condotel, giúp "đứa con lai" này phát triển bền vững.

Một tín hiệu vui là cũng tại "Diễn đàn Bất động sản Du lịch Biển Việt Nam 2018", ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết Bộ Xây dựng đang nghiên cứu trong thời gian sớm nhất sẽ ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn đối với loại hình condotel.

Đồng thời, nghiên cứu ban hành văn bản về quản lý vận hành condotel, tránh những mâu thuẫn có thể xảy ra sau này. "Dự kiến cuối năm 2018 hoặc đầu năm 2019 sẽ có một số văn bản phân định rõ ràng về loại hình này" – ông Khởi khẳng định.