Các quy định mới về đấu giá quyền sử dụng đất thuê tại Nghị định 135/2016/NĐ-CP nhằm sửa đổi, bổ sung Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Theo đó, trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm. Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm do cơ quan tài chính xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Đơn giá trúng đấu giá được ổn định 10 năm, hết thời gian ổn định thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất theo chính sách về thu tiền thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá; mức điều chỉnh không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc đơn giá thuê đất của kỳ ổn định liền kề trước đó.

Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất. Nếu được Nhà nước cho thuê đất nhưng không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì người thuê đất phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền thuê đất phải nộp.

Đối với trường hợp không thuộc đối tượng được gia hạn thời gian sử dụng đất hoặc thuộc đối tượng được gia hạn nhưng không làm thủ tục để được gia hạn hoặc đã hết thời gian được gia hạn nhưng vẫn không đưa vào sử dụng và Nhà nước chưa có quyết định thu hồi đất thì phải nộp cho Nhà nước khoản tiền được tính bằng với tiền thuê đất hàng năm.

Ngoài ra, Nghị định cũng quy định rõ thời gian xây dựng cơ bản được trừ tối đa không quá 03 năm đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2014 và không quá 02 năm đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất kể từ ngày 01/7/2014 trở về sau.

Đơn giá thuê đất để xác định số tiền thuê đất được xác định trên cơ sở giá đất tại Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất do UBND tỉnh ban hành.

Chính phủ cũng bổ sung trường hợp dự án đầu tư được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá mà có hình thức sử dụng đất hỗn hợp.

Cụ thể là, giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất và nhà đầu tư tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng. 

Trường hợp này thực hiện theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì việc khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được tính theo từng loại diện tích và được phân bổ đều tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng của phần diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng vào các phần diện tích đất tương ứng.

Khi được Nhà nước cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm nhưng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho một số năm do được khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng đã ứng trước vào tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

Khi chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại tương ứng với thời gian đã thực hiện quy đổi chưa được trừ hết tiếp tục được trừ vào thời gian để xác định số tiền thuê đất phải nộp một lần cho thời gian thuê đất còn lại theo quy định tại Điều 16 Nghị định này.

Mặt khác, đối với doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Một vấn đề liên quan trực tiếp đến quyền lợi và trách nhiệm của doanh nghiệp là việc miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước được thực hiện theo từng dự án đầu tư gắn với việc cho thuê đất mới.

Theo đó, việc miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước chỉ được thực hiện trực tiếp đối với đối tượng được Nhà nước cho thuê đất và tính trên số tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp. Đồng thời, không áp dụng miễn, giảm tiền thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê.

Nếu được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đang trong thời gian được hưởng ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê đất nếu thực hiện chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình trên đất gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật…