Thị trường bất động sản 2017: Cuộc cạnh tranh về “chất”
“Thị trường bất động sản phát triển ổn định hơn và đi vào nhu cầu thực chất trong năm 2017. Cơ cấu thị trường thay đổi theo hướng hướng nội, chất lượng.
Cơ cấu bất động sản có sự dịch chuyển từ phân khúc trung, cao cấp sang phân khúc trung bình thấp” là nhận định của đại đa số chuyên gia tại hội thảo “Triển vọng thị trường bất động sản 2017 – tác động chính sách” do Hiệp hội bất động sản Việt Nam tổ chức vào sáng ngày 20/12.
Chỉ còn ít ngày nữa là năm 2016 sẽ được khép lại. Với những gì đã và đang diễn ra trong năm 2016, có thể nói nền kinh tế nước ta chuẩn bị bước vào năm 2017 với nhiều yếu tố rất khó dự báo.
Nhiều câu hỏi lớn đang được đặt ra: Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2017 sẽ phát triển như thế nào trước nhiều yếu tố bất định của tình hình kinh tế thế giới và trong nước? Có hay không nguy cơ “bong bóng bất động sản”? Đâu là những phân khúc thị trường có triển vọng phát triển trong năm tới? Có thể dự báo như thế nào về dòng vốn ngoại vào thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh không có TPP? Cần có chính sách giải pháp gì đề vừa thúc đẩy phát triển thị trường,vừa khắc phục tình trạng lệch pha cung – cầu và lệch pha tín dụng bất động sản ? Khả năng ban hành chính sách đánh thuế người có 2 nhà trở lên và tác động của nó đối với thị trường?...
Ở góc nhìn kinh tế, PGS.TS.Trần Kim Chung Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương dự báo thị trường bất động sản năm 2017 sẽ giảm nhiệt, quy mô giảm khá nhiều do việc đầu cơ suy giảm. Bất động sản phân hóa mạnh, chỉ một số dự án cục bộ có ưu thế tài chính, sản phẩm mới có thể tiêu thụ thuận lợi.
“Nếu như thương mại chú trọng vào biến động thị trường hàng tháng, hàng quý, thì đầu tư là hoạt động có tính dài hạn, do vậy, Việt Nam cần có chính sách “Green FDI” hướng tới mục tiêu phát triển bền vững. Đầu tư vào thị trường bất động sản vì thế cũng phải hướng đến mục tiêu tăng trưởng xanh.
Định hướng đó cần được thực hiện nghiêm chỉnh từ khâu xây dựng quy hoạch đô thị, xử lý nước thải, nước mặt, chất thải rắn, thiết kế kiến trúc, thẩm định dự án, giảm sát thi công, áp dụng công nghệ thân thiện với môi trường, tiệt kiệm năng lượng, giảm thiểu khi phát thải gây hiệu ứng nhà kính.”
GS. TSKH Nguyễn Mại
Phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ giá thấp (trên dưới 1 tỷ đồng) sẽ là tâm điểm phát triển của thị trường trong giai đoạn tới. Xuất phát từ thực tế này cần nhanh chóng có chính sách hỗ trợ của Chính phủ.
Trong khi đó, theo ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam mức độ quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường Việt Nam ngày càng tăng trong năm 2017. Sự quan tâm này tới từ nhiều đối tượng khác nhau, từ những cá nhân tìm mua nhà mong muốn tận dụng Luật Nhà ở sửa đổi, cho tới quỹ đầu tư tư nhân cũng như quỹ tài chính lớn trong khu vực tìm kiếm những thương vụ lớn.
Bên cạnh đó, tính thanh khoản tốt cũng đã thúc đẩy thị trường giao dịch tốt hơn. Điều đó sẽ được tiếp tục trong năm 2017 khi thị trường cổ phiếu và vốn phát triển. Xu hướng các sản phẩm Smart, Green, tiết kiệm năng lượng hiệu quả đã xuất hiện trong năm 2016, sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ hơn, phù hợp với xu thế chung của thế giới nhằm mang lại các tiện ích đầy đủ, hiện đại và tiết kiệm hơn cho người tiêu dùng.
Thêm váo đó, các chủ đầu tư sẽ quan tâm đến xu hướng này nhiều hơn để nâng cao tính cạnh tranh của sản phẩm. Các khách hàng sẽ quan tâm hơn đến yếu tố này khi đầu tư.
Đồng tình với quan điểm trên, GS. TSKH Nguyễn Mại phân tích những nhà đầu tư ngoại đã nhanh nhạy hơn với thị trường. Họ không chỉ tham gia vào phân khúc cao cấp và hạng sang như trước đây, mà còn đẩy mạnh hợp tác phát triển dòng sản phẩm trung bình khá và nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người dân Việt Nam theo tiêu chuẩn nhà ở của Nhật, Hàn Quốc, Singapore.
Vì sao thị trường bất động sản Việt Nam hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài nhất là từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore? Ngoài những nguyên nhân về môi trường đầu tư của Việt Nam đã được cải thiện rõ rệt, tạo nên lợi thế so sánh hơn các nước trong khu vực, thì có hai nhân tố gắn với thị trường bất động sản:
Một là, dự báo tầng lớp trung lưu của Việt Nam tăng nhanh trong những năm sắp đến, mà theo Ngân hàng HSBC nhận định thì có tốc độ nhanh nhất Đông Nam Á, từ 12 triệu vào năm 2012 tăng lên 33 triệu người vào năm 2020.
Hai là, việc Chính phủ Việt Nam cho người nước ngoài sở hữu nhà đang tạo nên sự khác biệt trên thị trường nhất là phân khúc cao cấp, vì khi họ đầu tư thì được hưởng tỷ suất sinh lợi 7 - 8% tại thị trường Việt Nam, trong khi ở nước họ chỉ 1-2%. Điều này sẽ thu hút một lượng lớn vốn FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là những dự án có vị trí, thiết kế đẹp, pháp lý minh bạch, môi trường sống tốt.
Về nguồn vốn mới để phát triển nhà ở xã hội, ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội của Chính phủ đã quy định hai nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ là nguồn vốn từ các ngân hàng thương mại và nguồn vốn từ Ngân hàng Chính sách xã hội.
Theo đó, các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm cổ phần chi phối phải dành 3% tổng dư nợ của mình để cho vay mua bán nhà ở xã hội với các điều kiện ưu đãi. Nguồn vay thứ 2 được giao cho Ngân hàng Chính sách xã hội thực hiện. Ngân hàng này sử dụng nguồn vốn 50% từ ngân sách và 50% từ nguồn huy động để cho vay mua nhà ở xã hội với lãi suất tối đa 5%.
Như vậy, thay cho gói 30.000 tỷ đồng, sẽ có 2 gói vay không giới hạn quy mô, thời gian vay với lãi suất thấp dành cho người mua Nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Đặc biệt với động thái quan tâm đặc biệt từ Chính Phủ, người có nhu cầu mua nhà ở xã hội có thể yên tâm. Tuy nhiên, vấn đề ở đây là thời gian, mặc dù cơ chế, chính sách đã có nhưng để những chính sách này được đưa vào thực tế thì cần một “độ trễ” nhất định.
