Nhiều phân khúc ảm đảm

DKRA Group vừa có báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận năm 2023.

Đối với phân khúc đất nền, trong năm 2023 nguồn cung mới giảm mạnh tương đương khoảng 26% so với năm trước. Đây là mức thấp nhất trong 5 năm qua.

Nguồn cung mới tập trung tại Quảng Nam, Đà Nẵng với tỷ trọng đạt lần lượt 58% và 42%. Thừa Thiên Huế tiếp tục khan hiếm dự án mở bán mới.

Lượng tiêu thụ mới của thị trường ở mức rất thấp chỉ tương đương 15% so với năm trước. Giao dịch phát sinh chủ yếu trong 6 tháng đầu năm, tập trung ở nhóm sản phẩm có mức giá 44,5 - 59,5 triệu đồng/m2 (Đà Nẵng) và 10,6 - 11,3 triệu đồng/m2 (Quảng Nam).

Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8% - 10% so với đầu năm, cục bộ ở nhóm sản phẩm vướng mắc về pháp lý, triển khai chậm trễ, chậm bàn giao sổ cho khách hàng...

Điểm sáng trong bức tranh bất động sản khu vực Đà Nẵng là phân khúc căn hộ. Nguồn cung mới và sơ cấp toàn thị trường lần lượt tăng 28% và 29% so với năm 2022, chủ yếu phân bố tại Đà Nẵng. Các dự án tập trung tại khu vực quận Ngũ Hành Sơn, chiếm 67% nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.

Giao dịch tập trung ở những dự án tầm trung mức giá từ 50 - 60 triệu đồng/m2, hoàn thiện pháp lý, phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, tiềm lực tài chính mạnh.

Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 3% - 5% ở những phân kỳ tiếp theo của dự án nhưng được hỗ trợ bằng nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn nợ gốc, lãi vay từ chủ đầu tư.

Phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung sơ cấp tiếp tục giảm hơn 46% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho mở bán từ những năm trước - chiếm 73% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Hàng loạt dự án ngừng triển khai do vướng mắc pháp lý, doanh nghiệp thiếu vốn, thị trường chung gặp khó đã ảnh hưởng tiêu cực tâm lý nhà đầu tư, khiến thanh khoản thị trường liên tục sụt giảm từ giữa cuối quý 2/2022 đến nay.

Sức cầu chung ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ tương đương 6% so với năm trước, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm nhà liên kế với mức giá trung bình dưới 10 tỷ đồng/căn.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng - biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp duy trì ở mức thấp, bằng 62% so với cùng kỳ, tập trung chủ yếu tại Quảng Nam và Thừa Thiên Huế - chiếm khoảng 86% tổng nguồn cung sơ cấp.

Sức cầu chung thị trường giảm đáng kể, ghi nhận mức thấp nhất trong 5 năm qua và bằng 7% so với năm 2022. Giao dịch sụt giảm ở hầu hết các dự án, lượng tiêu thụ phần lớn tập trung ở những dự án đã bàn giao và được vận hành bởi những thương hiệu có tiếng trên thị trường.

Còn nhà phố/shophouse, nguồn cung sơ cấp tiếp tục xu hướng giảm, chỉ tương đương 6% so với cùng kỳ, phần lớn đến từ các dự án sơ cấp đã mở bán từ năm trước, tuy nhiên không có giao dịch nào được ghi nhận.

Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động với cùng kỳ, mức giá chào bán hiện tại dao động từ 7,1 - 16,3 tỷ đồng/căn. Riêng thị trường thứ cấp tiếp tục ảm đạm, không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Đối với condotel, nguồn cung sơ cấp toàn thị trường sụt giảm đáng kể, bằng 61% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án cũ đã mở bán trước đó.

Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ ghi nhận mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây, bằng 3% so với năm 2022, giao dịch tập trung phần lớn ở những nhóm sản phẩm có mức giá bán dao đồng khoảng 3 - 4 tỷ đồng/căn.

Phân khúc căn hộ dẫn dắt thị trường năm 2024

Theo DKRA Group, dự báo trong năm 2024, thị trường đất nền Đà Nẵng và vùng phụ cận dự kiến giảm nhẹ so với năm 2023, dao động tong khoảng 450 - 550 nền. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở các giai đoạn mở bán trước đó.

Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với năm 2023, các chính sách kích cầu thị trường tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng. Thanh khoản và mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục đà giảm. 

Phân khúc căn hộ nguồn cung mới đưa ra thị trường dự kiến tăng nhẹ so với năm 2023, dao động ở mức 800 - 1.000 căn, phần lớn nguồn cung tập trung tại Đà Nẵng.

Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung mới đưa ra thị trường, tập trung khu vực quận Ngũ Hành Sơn. Thanh khoản thị trường sơ cấp tập trung ở những dự án thuộc quận Ngũ Hành Sơn mức giá dao động từ 50 - 65 triệu đồng/m2.

Đối với phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung mới dự kiến tiếp tục khan hiếm và tương đương năm 2023, dao động khoảng 200 - 250 căn.

Sức cầu chung có thể tăng nhẹ so với 2023, nhưng khó có sự đột biến trong ngắn hạn và tập trung chủ yếu tại những dự án có pháp lý hoàn thiện.

Bất động sản nghỉ dưỡng, dự kiến nguồn cung loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng và vùng phụ cận tiếp tục duy trì ở mức thấp, dao động khoảng 30 - 50 căn toàn thị trường.

Thanh khoản thị trường dự kiến sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn và khó có những đột biến trong ngắn hạn khi nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định và không có biến biến so năm 2023...