Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng

Trong báo cáo về ngày làm việc đầu tiên của năm Giáp Thìn, Savills Việt Nam đánh giá thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội vẫn ghi nhận thách thức từ việc hạn chế nguồn cung và sự mất cân bằng giữa nguồn cung và nguồn cầu, đặc biệt là nhà ở bình dân.

Cụ thể, quý IV/2023 là thời điểm thị trường nhà ở tại Hà Nội ghi nhận số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong 10 năm qua, trên cả phân khúc thấp tầng và căn hộ.

Đối với phân khúc căn hộ, trong quý IV/2023, nguồn cung tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% theo năm với 2.876 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Tuy nhiên, nguồn cung mới ghi nhận trong quý chỉ đạt 10.403 căn, hạng B chiếm 84% nguồn cung.

Đối với phân khúc thấp tầng, năm 2023, tổng nguồn cung mới đạt 272 căn, giảm 82% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn, giảm 2% theo quý và 23% theo năm. Nhà liền kề là sản phẩm chính với thị phần 44%.

Khoảng giá phổ biến của cả hai phân khúc trên vẫn neo ở mức cao, theo Savills Việt Nam. Trong đó, các căn hộ có giá từ 51 - 70 triệu đồng/m2 chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được, tăng 21% theo năm. Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023 tăng từ mức 3% trong năm 2019. Các căn hộ có giá 2 - 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng về giá là do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao.

Số lượng căn hộ bán được trong quý IV.2023 đạt 3.045 căn, tăng 45% theo quý và 5% theo năm. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 46%. Trong khi đó, phân khúc thấp tầng lại có lượng giao dịch thấp nhất trong nhiều năm. Số lượng giao dịch trong quý IV/2023 giảm 37% theo quý và 67% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt 9%, giảm 5 điểm % theo quý và 12 điểm % theo năm. Năm 2023, chỉ có 359 căn được bán, thấp nhất kể từ năm 2014. Tổng số giao dịch thấp tầng giảm 76% theo năm và tỷ lệ hấp thụ trong 2023 chỉ đạt 36%, giảm 31 điểm % theo năm.

Trước tỷ lệ hấp thụ không lớn, bà Hằng cho rằng, tâm lý của người mua hiện nay vẫn còn những quan ngại về yếu tố pháp lý. Hơn nữa, ngân hàng cũng quan ngại về việc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ pháp lý với dự án để hoàn tất thủ tục vay. Điều này lý giải cho thực tế dù lãi suất cho vay đã giảm nhưng tỉ lệ hấp thụ vẫn không cao.

Tác động tích cực từ hành lang pháp lý

Theo Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp ở ngưỡng cao, cơ hội đối với người có nhu cầu mua ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp. Thị trường thứ cấp có ưu điểm mua được với nhiều lựa chọn, phù hợp với khả năng chi trả và pháp lý bảo đảm hơn. Đơn cử, giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình 7%, liền kề thứ cấp có giá thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% và nhà phố thương mại thứ cấp có giá thấp hơn sơ cấp trên thị trường là 40%.

Đồng thời, người mua nhà có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới đến từ cơ sở hạ tầng phát triển. Các dự án đầu tư hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, hướng tới không tập trung nguồn cầu ở các khu vực nội thành, khu vực trung tâm. Cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý và quỹ đất lớn hơn. Đây là điểm tích cực đối với nguồn cung, khi sản phẩm nhà ở tại các khu vực ngoài trung tâm và các tỉnh lân cận sẽ ngày càng giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. 

Đặc biệt, với việc Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và gần đây nhất là Luật Đất đai được thông qua được kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường. “Việc quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi các sản phẩm hình thành trong tương lai sẽ giúp củng cố niềm tin cho người mua. Do vậy, có thể tin rằng năm 2024 - 2025 và giai đoạn tiếp theo, niềm tin của thị trường sẽ được củng cố vững chắc hơn, các sản phẩm sẽ được cung cấp từ những chủ đầu tư uy tín và thực sự có năng lực tài chính, từ đó thị trường sẽ cân bằng và đa dạng hơn về sản phẩm”, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội nhấn mạnh.

Cùng góc nhìn, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) với nhiều nội dung mới, đột phá sẽ giúp giải quyết thủ tục pháp lý cho dự án dang dở, thúc đẩy phê duyệt dự án mới, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường.

Trong đó, nổi bật là Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định về khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Quốc hội chốt 4 phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Đây được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai.

Việc bỏ khung giá đất cùng với quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản mới, theo VARS, sẽ loại bỏ hiện tượng giao dịch “hai giá". Đây là cơ sở để xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo.