Quý III ảm đạm

Báo cáo mới nhất từ bộ phận nghiên cứu thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận của Bộ phận Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam cho thấy trong 3 tháng của quý III/2021, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh chỉ ghi nhận 2 dự án đất nền mở bán, và cả 2 dự án này đều thuộc giai đoạn tiếp theo của dự án đã mở bán trước đó.

Trong quý III, các doanh nghiệp cung cấp ra thị trường 118 sản phẩm, bằng 4,1% so với quý II/2021 là 2.913 sản phẩm, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 24%, tương đương với 28 sản phẩm và bằng 1,5% so với quý II/2021 với 1.826 sản phẩm. Các sản phẩm này nằm ở 2 tỉnh là Long An (chiếm 81%) và Bà Rịa - Vũng Tàu (chiến 19%). Các địa phương như Đồng Nai, Bình Dương hay TP. Hồ Chí Minh đều không có sản phẩm mới mở bán.

Đối với phân khúc căn hộ tại thị trường TP. Hồ Chí Minh và 4 tỉnh giáp ranh trong quý III/2021 ghi nhận 13 dự án mở bán, trong đó có 3 dự án mới và 10 dự án cũ tiếp tục mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 3.516 căn, bằng 88% so với quý trước, tương đương 3.994 căn nhưng chỉ bằng 31% so với cùng kỳ quý III/2020 với 11.369 căn.

Tỷ lệ tiêu thụ đạt xấp xỉ 77% nguồn cung mở bán mới với khoảng 2.724 căn, bằng 84% so với quý trước, tương đương 3.252 căn và bằng 28% so với cùng kỳ năm trước, tương đương 9.646 căn. Số lượng sản phẩm chung cư đến nhiều nhất tại TP. Hồ Chí Minh là 64%, Bình Dương là 25%, Đồng Nai là 7%, Long An 4%, duy nhất Bà Rịa - Vũng Tàu không có sản phẩm mở bán.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam cho rằng nguồn cung - lượng tiêu thụ toàn thị trường giảm so với quý trước, tiếp nối đà giảm kéo dài từ đầu năm đến nay do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 tái bùng phát trên diện rộng

Số lượng sản phẩm tiêu thụ được chủ yếu đến từ hình thức mở bán online, được áp dụng giữa bối cảnh lệnh giãn cách xã hội tại các tỉnh thành tiếp tục được siết chặt. Giá bán sơ cấp ở các dự án không có nhiều biến động so với quý trước.

Đối với phân khúc căn hộ chung cư, thị trường TP. Hồ Chí Minh trong quý III/2021 ghi nhận có 6 dự án mở bán, trong đó 1 dự án mới và 5 giai đoạn tiếp theo với khoảng 2.239 căn, bằng 73% so với quý trước là 3.072 căn hay bằng 35% so với cùng kỳ năm trước là 6.374 căn. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 83% trên nguồn cung mở bán mới với khoảng 1.864 căn, bằng 77% so với quý III/2021 là 2.431 căn và bằng 37% so với cùng kỳ quý III/2020 là 5.088 căn.

Đối với phân khúc Nhà Phố, Biệt thự tại thị trường TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận trong quý III/2021, ghi nhận 5 dự án mở bán bao gồm 2 dự án mới và 3 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo, cung cấp ra thị trường 469 căn, bằng 13% so với quý trước và bằng 29% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 51% (khoảng 237 căn), bằng 17% so với quý II/2021 và bằng 25% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó, thị trường chính là Đồng Nai với 90% sản phẩm mở bán, tiếp đó là Bình Dương với 8%, cuối cùng là TP. Hồ Chí Minh với 2%. Riêng Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu là hai tỉnh không xuất hiện dự án mở bán trong quý III. Đây cũng là quý có nguồn cung và sức cầu thị trường sụt giảm mạnh, ghi nhận mức thấp nhất từ đầu năm 2020 đến nay.

Còn theo Savills Việt Nam, trong quý III/2021, nguồn cung sơ cấp phân khúc căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh có khoảng 3.000 căn, mức thấp nhất trong vòng năm năm trở lại đây, giảm -18% theo quý vàgiảm -70% theo năm. Trong đó có 11 dự án đang tạm ngưng bán, trong khi nguồn cung mới bị hạn chế và lượng hàng tồn kho thấp.

Nguồn cung mới đạt khoảng 350 căn đến từ một dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, giảm -78% theo quý và -95% theo năm. Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ của quý III/2021 ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Tổng lượng giao dịch chỉ hơn 400 căn, giảm -70% theo quý và -94% theo năm, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt 14%, giảm -23 điểm phần trăm theo quý và -58 điểm phần trăm theo năm...

Nguồn cung mới sẽ tiếp tục hạn chế trong ngắn hạn khi chỉ có một vài dự án có kế hoạch mở bán trong quý IV, gồm một dự án mới và hai dự án mở bán thêm tại TP. Thủ Đức và huyện Nhà Bè. Nguồn cung mới trong quý IV chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung tương lai đến năm 2024. Một số dự án đã dời kế hoạch mở bán sang 2022.

Kỳ vọng ở quý IV

Đánh giá về thị trường quý IV/2021 của thị trường TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận, ông Nguyễn Hoàng cho rằng nguồn cung mới có thể tăng so quý III/2021 và tập trung chủ yếu ở những thị trường các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai và Bà Rịa -Vũng Tàu. Riêng TP. Hồ Chí Minh khan hiếm nguồn cung mới.

“Sức cầu chung toàn thị trường có thể sẽ hồi phục tăng vào giai đoạn cuối quý IV khi các biện pháp giãn cách xã hội được nới lỏng. Những dự án có pháp lý hoàn thiện và hạ tầng xây dựng đồng bộ, tiến độ rõ ràng tiếp tục thu hút sự quan tâm của khách hàng. Mặt bằng giá thứ cấp không có nhiều biến động so với quý trước, xu hướng đi ngang vẫn tiếp diễn”, ông Hoàng nói.

Theo ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group, phân khúc đất nền có thể sẽ tăng nhẹ nguồn cung so với quý III. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh nguồn cung mới có thể đạt khoảng 2.500 - 3.500 căn. Nguồn cung Bình Dương với khoảng 1.000 - 1.500 căn được tung ra thị trường. Những địa phương còn lại có nguồn cung khiêm tốn với khoảng 500 - 800 căn. Riêng Long An khan hiếm nguồn cung căn hộ mới.

Sức cầu chung toàn thị trường sẽ có những hồi phục tích cực vào cuối quý IV. Nhất là thị trường như TP. Hồ Chí Minh, trong đó phân khúc hạng B và hạng A tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nguồn cung mới mở bán. Thị trường tiếp tục mất tích nguồn cung căn hộ hạng C. “Tại TP. Hồ Chí Minh, khu Đông tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp và thứ cấp không có quá nhiều biến động trong giai đoạn cuối năm”, ông Phúc nói.

Ông Phúc cũng cho rằng đối với tỉnh giáp ranh, sự quan tâm của khách hàng tập trung ở những dự án nằm trong những khu đô thị lớn với quy mô lên đến hàng 100 ha được quy hoạch bài bản của những chủ đầu tư lớn, uy tín. Đây cũng là động lực thúc đẩy thị trường tăng trưởng trong thời gian sắp đến.

Tình hình giao dịch thị trường thứ cấp không có nhiều biến động so với quý III. Mặt bằng giá bán thứ cấp không có nhiều biến động, nếu tình hình dịch bệnh kéo dài rất có thể khả năng giảm giá của thị trường hoàn toàn xảy ra nhưng sẽ không có tình trạng bán tháo diễn ra.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Bất động sản Việt An Hòa cho rằng nếu dịch được kiểm soát tốt, nhiều khả năng những tháng cuối năm nay sẽ xuất hiện “đợt sốt nhẹ” ở phân khúc đất nền tại các địa phương lân cận TP. Hồ Chí Minh và khi đó, giá đất dự báo tăng khoảng 10-20%, thậm chí cao hơn.