Cuộc chơi M&A đang “nóng” hơn trong năm 2023

Cách đây ít ngày, Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH Hòa Bình, đồng thời là chủ khách sạn dát vàng Dolce by Wyndham Hanoi Golden Lake đã công bố sẽ bán khách sạn này với giá khởi điểm là 250 triệu USD. Theo doanh nghiệp này đã có hai đơn vị nước ngoài quan tâm và nếu thành công thì việc mua bán khách sạn dát vàng Dolce by Wyndham Hanoi Golden Lake sẽ là thương vụ M&A lớn nhất của thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2023. 

Có thể thấy, thực tế khó khăn của thị trường bất động sản, nổi bật là việc thiếu hụt dòng tiền đang là nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư phải từ bỏ cuộc chơi. Tuy nhiên, cánh cửa khép lại với doanh nghiệp này lại là cơ hội mở ra cho những doanh nghiệp khác - những doanh nghiệp còn tiền, còn sức cạnh tranh để đầu tư và phát triển. 

Chính vì vậy, giới chuyên gia cho rằng, đây sẽ là tiền đề để cuộc chơi M&A “nóng” hơn, thúc đẩy sự tham gia của các nhà đầu tư có nguồn vốn mạnh, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài đang có nhu cầu tìm kiếm cơ hội đầu tư ở Việt Nam. Theo đó, 2023 sẽ là năm chứng kiến nhiều sự thay đổi trong cơ cấu sở hữu của nhiều dự án và doanh nghiệp trong ngành. Bởi lúc đó, nhu cầu vốn đi đến giới hạn, người bán sẽ có quyết tâm bán, người mua quyết tâm mua hơn.

Chia sẻ với Reatimes, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cho biết, năm 2023, với mức lãi suất cao và lạm phát có khả năng tăng, suy thoái kinh tế lan rộng trên thế giới sẽ mang đến nhiều khó khăn và thách thức cho thị trường. Tuy nhiên, bối cảnh này cũng mở ra những cơ hội cho các hoạt động M&A, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

“Sự phát triển của thị trường tài chính, yêu cầu tiếp cận nguồn vốn đa dạng cho các bất động sản đã giúp lĩnh vực M&A luôn sôi động trong vài năm gần đây. Dễ nhận thấy, bất động sản luôn nằm trong nhóm ngành có giá trị thương vụ lớn và nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước. Trong bối cảnh hiện nay, khơi thông nguồn vốn là yếu tố quan trọng để hồi phục thị trường bất động sản và M&A đang là lựa chọn khả dĩ nhất trong các kênh”, ông Phong nhận định.

Cùng đưa ra quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield đánh giá, M&A bất động sản sẽ rất sôi động và khối ngoại sẽ là đối tượng dẫn dắt trên thị trường năm 2023.

“Những nhà đầu tư nội đang sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều, chủ yếu là vốn vay và phát hành trái phiếu, khi thâm dụng đòn bẩy quá sức thì sẽ gặp khó khăn. Đây sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư đã kiên nhẫn, chờ đợi thị trường và có chiến lược rõ ràng khi tham gia vào dự án”, bà Trang nhấn mạnh.

Theo bà Trang, thời gian tới các nhà đầu tư cần đánh giá lại và điều chỉnh các chiến lược M&A theo hướng linh hoạt nhằm thích ứng với môi trường kinh doanh mới. M&A không chỉ đơn thuần là xu hướng thu gom tài sản tích trữ, mà trở thành giải pháp nâng cao nội lực, tăng sức cạnh tranh đối với các doanh nghiệp. Đồng thời, mục tiêu của các thương vụ cũng dần dịch chuyển từ “cạnh tranh, đối đầu” đến “đầu tư, hợp tác” nhằm tạo những giá trị cộng hưởng cùng phát triển.

Cơ hội không chỉ dành cho các “ông lớn”

Khi nói về các thương vụ M&A, suy luận thông thường sẽ coi đây là hoạt động thâu tóm “cá lớn nuốt cá bé”, mua đứt bán đoạn nhưng hiện nay, cơ hội không chỉ dành cho “cá lớn”. Cho dù đã thâu tóm các doanh nghiệp khác thì các công ty lớn nếu vận hành không khéo, thiếu am hiểu văn hóa địa phương hay nhu cầu của khách hàng thì con đường đi đến thành công cũng không dễ dàng.

Ngược lại, các doanh nghiệp nhỏ hơn, nhờ am hiểu thị trường, sức khỏe tài chính tốt, nhanh nhạy ứng phó và linh hoạt… hoàn toàn có thể chuyển bại thành thắng, bắt đầu một chu kỳ phát triển rực rỡ khi nắm bắt được cơ hội thâu tóm ngược.

Giới chuyên gia khẳng định, trong bối cảnh tất cả đều khó khăn về dòng tiền, ai có năng lực tài chính thực sự thì sẽ có cơ hội tham gia cuộc chơi M&A. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thì không phải "cứ lớn là khỏe". Đôi khi những "ông lớn" lại bị quật ngã nhanh nhất do họ sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều, đầu tư quá dàn trải. Và khi gặp phải thị trường thanh khoản kém, tính hấp thụ yếu thì họ tự đẩy mình vào nguy cơ sụp đổ.

Trong khi đó, các doanh nghiệp nhỏ thì mức độ chịu tác động từ khó khăn bên ngoài sẽ ít hơn, có thể bảo toàn được dòng vốn của mình và đặc biệt là có thể hợp tác cùng các doanh nghiệp vừa tầm để tạo nên một tiềm lực lớn. 

“Đó là lý do mà khả năng các ông nhỏ nắm được cơ hội thâu tóm các ông lớn đang đuối sức là hoàn toàn có thể xảy ra”, ông Đính bày tỏ quan điểm.

Cũng theo ông Đính, khi các thương vụ M&A thành công, về thuận lợi, doanh nghiệp sẽ được thừa hưởng thương hiệu, chất lượng, hiệu quả mà các nhà đầu tư lớn đã xây dựng cho dự án trước đó.

Tuy nhiên, điều này cũng là thách thức cho các doanh nghiệp nhỏ khi kế thừa và tiếp tục thực hiện những gì đang sẵn có nhưng chưa đủ các kiến thức, kinh nghiệm, năng lực điều hành giống các “ông lớn”. Do đó, nếu doanh nghiệp tiếp nhận không có định hướng rõ ràng cũng có thể xảy ra tình huống làm yếu đi tính chất của dự án.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Minh Phong cũng cho biết, tại Việt Nam những năm gần đây đã xuất hiện không ít thương vụ thâu tóm theo chiều hướng “cá bé nuốt cá lớn” và quy mô của thương vụ này cũng ngày càng lớn.

Điều này không phản ánh bất cứ vấn đề gì mà chỉ khẳng định, thị trường luôn mang tính cạnh tranh, doanh nghiệp nào có khả năng cạnh tranh mạnh, “đọc” thị trường tốt, cùng tiềm lực tài chính mạnh mẽ, doanh nghiệp đó hoàn toàn có thể gia nhập cuộc đua mua bán -  sáp nhập. 

Hơn hết, trong bối cảnh thị trường bất động sản suy giảm như hiện tại, sự xuất hiện và vươn lên của những doanh nghiệp còn “khoẻ mạnh”, có khả năng thâu tóm là rất cần thiết nhằm tạo ra động lực đưa thị trường bất động sản có cơ hội đảo chiều, khởi sắc. 

Tuy nhiên, đưa ra lời khuyên cho các doanh nghiệp tham gia M&A, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, khi nghĩ đến việc mua bán - sáp nhập, doanh nghiệp không chỉ phải lo về dòng tiền mà còn nhiều vấn đề xoay quanh đến năng lực, khả năng quản lý, điều hành. Nói cách khác, doanh nghiệp phải có kinh nghiệm, bản lĩnh giải quyết các vướng mắc phát sinh hậu M&A thì mới nên nghĩ đến việc tham gia thị trường này. 

Ngoài ra, năm 2023 có thể là năm sẽ chứng kiến hoạt động M&A diễn ra sôi nổi, cơ hội thâu tóm rộng mở nhưng điều này không có nghĩa là các nhà đầu tư sẽ ồ ạt tham gia một cách dễ dàng. Bởi những biến động vĩ mô trong khoảng thời gian gần đây liên quan đến áp lực lạm phát, gia tăng lãi suất, pháp lý dự án… sẽ khiến các nhà đầu tư trở nên thận trọng, quan sát tình hình thị trường kỹ càng hơn./.