Theo ông Michael Kokalari, CFA - Chuyên gia Kinh tế trưởng VinaCapital, nhu cầu sở hữu nhà ở mới tại Việt Nam vượt xa nguồn cung hàng năm của các đơn vị cung cấp và mức cho vay mua nhà tại Việt Nam còn khiêm tốn chiếm khoảng 20%/GDP.

Vì vậy, vấn đề chủ yếu mà các nhà phát triển bất động sản đang thực sự gặp phải là những khó khăn trong việc đảo nợ, điều họ cần phải làm để hoàn thành các dự án còn tồn đọng và trả các khoản vay.

“Vấn đề “lỗ hổng thanh khoản” này có thể sẽ được giải quyết bằng các chính sách của Chính phủ chứ không phải bằng tiền ngân sách. Ngoài ra, chúng tôi không cho rằng nợ xấu của các ngân hàng sẽ tăng đáng kể, bởi vì khả năng giảm giá nhà ở là (rất) hạn chế khi có sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu đối với nhà ở mới tại Việt Nam”, ông Michael Kokalari nhấn mạnh.

Thấu hiểu vấn đề và giải pháp tiềm năng

VinaCapital cho rằng, các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng nhiều tháng qua và một số đang gặp khó khăn trong việc đáo hạn trái phiếu. Phần lớn vấn đề bắt nguồn từ những khó khăn họ đang phải đối mặt để được phê duyệt dự án.

Thêm vào đó, một số nhà phát triển bất động sản đã xây dựng quá nhiều dự án “cao cấp” không phù hợp với người mua nhà thuộc tầng lớp trung lưu mới nổi; các nhà phát triển bất động sản cũng phải đối mặt với các vấn đề cơ cấu khi tiếp cận thanh khoản.

Ông Michael Kokalari nhận định, các nhà phát triển bất động sản Việt Nam không có đủ nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ các hoạt động tạo lập “quỹ đất”. Nói cách khác, các miếng đất thô đó không thể dùng đi vay vốn cho đến khi đã được chuyển đổi sang đất ở và dự án đã được phê duyệt.

Trong những năm gần đây, các nhà phát triển bất động sản đáp ứng nhu cầu huy động vốn bằng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp kỳ hạn 2 năm, phần lớn được mua bởi các nhà đầu tư nhỏ lẻ như giải pháp thay thế tiền gửi ngân hàng.

Tuy nhiên, một số nhà phát triển đã sử dụng số tiền huy động được bằng cách phát hành trái phiếu cho các mục đích khác với mục đích được nêu trong bản cáo bạch trái phiếu, dẫn đến một số vụ bắt giữ lãnh đạo doanh nghiệp, cũng như tăng cường kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo cơ chế mới.

Vài tuần qua, Chính phủ và lãnh đạo ngành bất động sản đã tăng cường thảo luận nhằm giải quyết các vấn đề với thị trường bất động sản Việt Nam, đưa ra một loạt các sáng kiến và đề xuất như sau:

Hai tuần trước, Thủ tướng Chính phủ đã tổ chức hội nghị về lĩnh vực bất động sản, tập trung giải quyết các vấn đề đang cản trở ngành bất động sản Việt Nam.

Bên cạnh đó, UBND TP. Hồ Chí Minh cũng đã tổ chức buổi họp với 6 doanh nghiệp có 7 dự án bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh đang gặp vướng mắc để tham dự cuộc họp gỡ vướng – trong đó có 2 dự án do Novaland làm chủ đầu tư.

Trong buổi họp đầu tiên, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho rằng các chủ đầu tư đã quá tập trung phát triển nhà ở cao cấp, thay vì cung cấp nhà ở với giá cả hợp lý cho thị trường và yêu cầu các cơ quan Chính phủ “các cấp” tháo gỡ những vướng mắc cản trở quá trình phê duyệt dự án.

Hầu hết các chuyên gia bất động sản Việt Nam (bao gồm các chuyên gia bất động sản của VinaLiving ở VinaCapital) tin rằng quy trình phê duyệt chậm là vấn đề lớn nhất mà ngành này hiện đang phải đối mặt nhưng nhiều cơ quan hiện đang thận trọng trong việc ký duyệt các dự án mới.

Giải quyết các vấn đề thanh khoản

Tại hội nghị do Thủ tướng chủ trì, khả năng về việc có 2 gói cho vay mới do Chính phủ hỗ trợ, mỗi gói sẽ cung cấp khoảng 5 tỷ USD tín dụng mới cho cả nhà phát triển bất động sản và người mua nhà đã được đề xuất.

Thêm vào đó, các quy định mới của Chính phủ về thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã tác động đến khả năng tái cấp vốn/đảo hạn trái phiếu doanh nghiệp của các nhà phát triển bất động sản.

Tuy nhiên, các thảo luận về việc sửa đổi Nghị định số 65 có thể giúp giảm bớt một số hạn chế mới, như các nhà phát triển bất động sản sẽ có thể hoàn trả một tỷ lệ đáng kể trong số trái phiếu doanh nghiệp sắp đáo hạn dưới hình thức bất động sản và/hoặc cổ phiếu mới phát hành.

Ngoài ra, việc thực hiện các hạn chế đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ (chiếm tỷ lệ lớn những người mua trái phiếu doanh nghiệp) mua trái phiếu mới phát hành có thể sẽ được hoãn lại một năm.

Cũng theo VinaCapital, lãi suất cho vay mua nhà ở Việt Nam hiện đang trên 12% khá cao đối với một số người dự định mua nhà, trong khi lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng cổ phần hiện là trên 8% đối với tiền gửi 1 năm. Với mức lãi suất huy động như hiện nay sẽ dẫn đến xu hướng gửi tiền vào ngân hàng thay vì bỏ tiền mua căn hộ.

“Chúng tôi tin rằng nếu lãi suất tiền gửi 6-12 tháng giảm khoảng 2% xuống còn khoảng 6%, cùng với tiền đồng VND mất giá 1-2% có thể sẽ thúc đẩy những người gửi tiết kiệm chuyển từ tiền gửi ngân hàng sang bất động sản cho thuê và cổ phiếu”, ông Michael Kokalari chia sẻ.

Tuy nhiên, với thực tế hiện nay, VinaCapital dự báo rằng, lượng tiền gửi có thể khó giảm nhiều vào năm 2023 vì tăng trưởng tín dụng trong 3 năm qua thường cao hơn tăng trưởng tiền gửi khoảng 3%. Điều này khiến tỷ lệ cho vay trên tiền gửi (LDR) trong toàn hệ thống tại Việt Nam (như được tính ở hầu hết các quốc gia) ở mức gần 100% vào cuối năm 2022.

Để hỗ trợ ngành Ngân hàng và thị trường bất động sản, ông Michael Kokalari cho rằng, Chính phủ có thể giúp đẩy nhanh quá trình hạ hệ số LDR trên toàn hệ thống ngân hàng bằng cách bơm thêm thanh khoản vào thị trường, thông qua:

(1) Xây dựng lại dự trữ ngoại hối của Ngân hàng Nhà nước, điều này có thể bơm khoảng 20 tỷ USD vào nền kinh tế trong năm nay;

(2) Tài trợ cho các gói cho vay khoảng 10 tỷ USD do Chính phủ hỗ trợ thông qua Ngân hàng Nhà nước;

(3) Chính phủ hiện có hơn 20 tỷ USD để đầu tư cho cơ sở hạ tầng chưa được giải ngân ở Ngân hàng Nhà nước và có thể sử dụng một phần trong số đó để đáp ứng mục tiêu chi 30 tỷ USD cho phát triển cơ sở hạ tầng trong năm nay.

Với những giải pháp trên, VinaCapital kỳ vọng GDP danh nghĩa của Việt Nam (nghĩa là bao gồm cả lạm phát) sẽ tăng khoảng 10% trong năm 2023. Nếu Chính phủ bơm 40 - 50 tỷ USD thanh khoản vào nền kinh tế, điều này sẽ giúp tăng trưởng tiền gửi ngân hàng có thể vượt tăng trưởng cho vay toàn hệ thống khoảng 3% và làm cho lãi suất huy động giảm nhẹ.

Nhìn về dài hạn, ông Michael Kokalari cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn vững mạnh.

Tăng trưởng kinh tế cao đang thúc đẩy nhu cầu nhà ở của nhóm người tiêu dùng trung lưu mới nổi ngày càng đông đảo, nhưng số lượng nhà ở mới phù hợp với những người mua nhà tiềm năng này lại thấp hơn nhiều so với nhu cầu.

VinaCapital thấy một số tín hiệu lạc quan khi Chính phủ có hành động để hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho các nhà phát triển bất động sản.