Theo ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), mục tiêu đặt ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia là đến năm 2020, phấn đấu cả nước đầu tư xây dựng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại đô thị; đáp ứng cho khoảng 80% số sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và khoảng 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp; hỗ trợ cho khoảng 500.000 hộ gia đình theo chuẩn nghèo mới tại khu vực nông thôn.

Tuy nhiên, hiện tại, nhà ở xã hội mới chỉ đáp ứng được 28% nhu cầu của toàn xã hội, điều này đòi hỏi cả xã hội cùng vào cuộc, vì chỉ trông chờ vào ngân sách và chính sách nhà ở xã hội thì không biết đến bao giờ người thu nhập thấp mới “an cư lạc nghiệp”.

Thiếu nhà ở thương mại giá rẻ

Thực tế khảo sát tại thị trường hiện nay, phân khúc nhà thương mại giá rẻ khách hàng phải tìm “đỏ mắt” mới thấy. Trước đây, Tập đoàn Mường Thanh công bố giá bán chung cư tại bán đảo Linh Đàm từ 14,5 đến 15,5 triệu/m2. Đây là mức giá khá tốt đối với những người có thu nhập thấp. 

Tuy nhiên, thời điểm đó trên thị trường chỉ có một vài doanh nghiệp đưa ra mức giá từ 10 triệu đồng/m2 trở lên như công ty cổ phần xây dựng Thủ đô đưa ra mức giá từ 13,5 triệu đồng/m2 cho căn hộ từ 36 m2 trở lên tại dự án Ecohome 1 và 2. Tổng công ty Viglacera đưa ra mức giá nhà ở thương mại giá rẻ từ 13 triệu đồng trở lên tại giai đoạn 2, khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm).

Hiện nay, chỉ có Tập đoàn Mường Thanh công bố mức giá bán phân khúc căn hộ thương mại giá rẻ cũng tại Mường Thanh – Thanh Hà từ 9,5 triệu đồng/m2. Ngoài ra, còn có dự án FLC Garden City-Đại Mỗ của Tập đoàn FLC có giá từ 16,5 triệu/m2; dự án của Intracom tại Đông Anh công bố mức giá bán cũng không hề rẻ, ở ngưỡng 18 triệu đồng/m2. 

Tại TP. Hồ Chí Minh, cũng chỉ có một vài doanh nghiệp xây dựng nhà ở thương mại giá rẻ, tuy nhiên số lượng cũng chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp ở thành thị.

Như vậy, vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp tại thành thị luôn là bài toán khó cho các nhà hoạch định chính sách. Nhưng một điều đặt ra là tại sao trong khi các doanh nghiệp vẫn có nguồn vốn để xây nhà ở thương mại trung, cao cấp thì các doanh nghiệp xây nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ lại luôn khó khăn tiếp cận nguồn vốn. 

Doanh nghiệp không mặn mà

Một doanh nghiệp xây dựng nhà ở thương mại giá rẻ cho biết do quỹ đất hiện nay hạn hẹp, mọi chi phí, thủ tục hành chính xây nhà giá rẻ không có ưu đãi, mà hoàn toàn doanh nghiệp phải “tự thân vận động”, trong khi giá bán thấp, hạch toán ra không có lãi nên các doanh nghiệp không mặn mà.

Mới đây, trả lời phỏng vấn báo chí, ông Nguyễn Trọng Ninh – Cục trưởng Cục Quản lý Nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết hướng sắp tới, các bộ, ngành và địa phương cần phải nghiên cứu, xã hội hoá, khuyến khích phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở giá thấp, quy mô căn hộ nhỏ, căn hộ hợp lý phù hợp với sức mua của người dân thì sẽ khuyến khích được nhiều thành phần hơn và hạn chế được vấn đề xét duyệt đối tượng. Nếu chờ vốn hỗ trợ ngân sách, theo kinh nghiệm, các nước chủ yếu khuyến khích căn hộ giá rẻ, có nguồn vốn để cho người dân vay dài hạn.

Trước đó, hồi năm 2017, UBND TP. Hồ Chí Minh và Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh cũng đã kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép xây dựng căn hộ diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng. Đã có nhiều ý kiến trái chiều về xây dựng loại hình căn hộ này, bởi theo tương lai các căn hộ này sẽ biến thành các khu nhà ổ chuột.

Theo Bộ Xây dựng, việc ban hành tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với căn hộ thương mại cần kết hợp tạo điều kiện cho doanh nghiệp và cá nhân xây dựng nhà ở với giá thành phù hợp, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp trên địa bàn. 

Đây cũng là một trong những giải pháp quan trọng để khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp theo ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. 

Trong công văn trả lời UBND TP. Hồ Chí Minh, Bộ Xây dựng “đề nghị thành phố nghiên cứu theo hướng không bắt buộc tất cả các dự án phải áp dụng tiêu chuẩn diện tích căn hộ thương mại tối thiểu 45m2 mà có thể cho phép xây một tỷ lệ nhất định (20-25%) số căn hộ diện tích nhỏ 25-45m2 đối với các dự án nhà ở tại trung tâm, mật độ dân cư cao, điều kiện hạ tầng kỹ thuật không thuận lợi. Đối với khu vực ngoài trung tâm, nơi tập trung công nhân lao động thì có thể áp dụng tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ cao hơn”. 

Luật nhà ở năm 2014 chỉ cho phép xây dựng căn hộ có diện tích tối thiểu 45 m2, nhưng thực tiễn luôn phát sinh nhiều vấn đề. Bộ Xây dựng đã có những động thái linh hoạt. Tuy nhiên, để có thể “danh chính, ngôn thuận”, vấn đề này cần được đưa vào nội dung sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở 2014 trong năm 2018.