VN-Index
HNX-Index
Nasdaq
USD
Vàng
Hotline: 0987 828585

Định giá đất đối với doanh nghiệp cổ phần hóa: Khuyến nghị một số chính sách

Trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước thời gian qua, tình trạng định giá đất đối với doanh nghiệp cổ phần hóa chưa phù hợp với giá thị trường, không bảo đảm tính công khai, minh bạch, đã gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước. Vì thế, việc tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý về định giá đất là vấn đề bức thiết, nhằm thúc đẩy tiến trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đúng định hướng và chống thất thoát ngân sách nhà nước.

Quy định bảng giá đất thế nào cho hợp lý?

Hoàn thiện cơ chế chính sách để tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ cổ phần hóa

Phối hợp đẩy mạnh cổ phần hóa, thoái vốn, cơ cấu lại doanh nghiệp nhà nước

Thực trạng và giải pháp hoàn thành kế hoạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước giai đoạn 2021-2025 của TP. Hà Nội

Một số vấn đề về định giá đất

Đất đai có vai trò rất quan trọng trong hoạt động sản xuất, kinh doanh. Theo quy định của Luật Quản lý và sử dụng tài sản công năm 2017, các doanh nghiệp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất phải có trách nhiệm thống kê, kiểm kê, ghi chép, theo dõi, bao gồm đất đai được tính thành phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp hoặc không tính thành phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp. Khi tiến hành cổ phần hóa, các doanh nghiệp phải đáp ứng các điều kiện cụ thể về phương án sử dụng đất để được chuyển đổi thành công ty cổ phần.

Định giá là việc đánh giá và ước tính về mặt giá trị của tài sản tại một địa điểm và thời điểm nhất định, làm cơ sở cho các giao dịch hay nhằm mục đích cụ thể theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. “Đất đai là một loại tư liệu sản xuất quý giá nên về bản chất, nó cũng được xác định là loại tài sản tồn tại dưới dạng vật chất”(1). Do vậy, đất đai cũng là đối tượng của quyền sở hữu. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng đất là tài sản.

Tuy nhiên, khác với các loại tài sản thông thường, khi định giá đất cần phải xem xét toàn diện về các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của đất, như: Tính cố định không thể di dời; tính bền vững theo thời gian; tính khan hiếm theo vị trí độc lập của đất; kết cấu hạ tầng; điều kiện kinh tế - xã hội; yếu tố pháp lý… Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”(2) và “phải được thể hiện bằng tiền”(3). 

Luật này cũng quy định Nhà nước là “đại diện chủ sở hữu và quản lý về đất đai”(4) và một trong những quyền của đại diện chủ sở hữu là “quyết định giá đất”(5). Với đặc thù là loại tài sản mà bản thân không thể tự tạo ra giá trị nhưng giá đất lại được hình thành chủ yếu từ thị trường nên việc định giá đất phải được dựa trên các nguyên tắc và phương pháp định giá cùng các dữ liệu của thị trường, tình hình giao dịch, quan hệ cung - cầu, xu hướng tăng - giảm trước, trong và sau thời điểm định giá để tổng hợp và định ra mức giá hợp lý nhất.

Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 58/2016/QĐ/TTg, ngày 28-12-2016, “Về tiêu chí phân loại doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp có vốn nhà nước và danh mục doanh nghiệp nhà nước thực hiện sắp xếp giai đoạn 2016 - 2020” và Quyết định số 26/2019/QĐ-TTg, ngày 15-8-2019, “Về việc phê duyệt Danh mục doanh nghiệp thực hiện cổ phần hóa đến hết năm 2020”.

Nhìn chung, quá trình thực hiện các chủ trương của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước về cổ phần hóa, sắp xếp lại doanh nghiệp nhà nước thời gian qua đã đạt được một số kết quả khả quan, như tăng giá trị cổ phần hóa của doanh nghiệp, tăng lũy kế thoái vốn lại cho Nhà nước, thúc đẩy doanh nghiệp đổi mới phương thức quản lý, sử dụng đất đúng mục đích sản xuất, kinh doanh, phát huy tối đa lợi thế các vị trí nhà đất được Nhà nước giao, cho thuê, góp phần thu hút đầu tư...

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đã phát sinh không ít khó khăn, vướng mắc và “theo ước tính, hàng ngàn tỷ đồng đã và đang bị thất thoát và thất thu từ nguồn đất, mặt bằng kinh doanh, tài sản công do chưa tính hoặc không tính đúng, tính đủ giá trị quyền sử dụng đất”(6). Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến tính thống nhất, khả thi của giá đất mà còn ảnh hưởng lớn đến lợi ích chung của Nhà nước và nhân dân.

Thực trạng định giá đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về công tác định giá đất, việc định giá đất bao hàm một số nội dung cơ bản, như: Nguyên tắc định giá đất; điều kiện định giá đất; thẩm quyền định giá đất; đối tượng xác định giá đất; trình tự, thủ tục định giá đất... Thực tế cho thấy, quá trình thực hiện các nội dung này trong thời gian qua đã bộc lộ một số hạn chế. Cụ thể như sau:

Về nguyên tắc định giá đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước   

Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định, khi định giá đất phải bảo đảm 4 nguyên tắc cơ bản: (1) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; (2) Theo thời hạn sử dụng đất; (3) Phù hợp với giá phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu thập từ việc sử dụng đất; (4) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu thập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá như nhau. Tuy nhiên, quá trình áp dụng các nguyên tắc cơ bản này để định giá đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đã bộc lộ một số bất cập:

Thứ nhất, về nguyên tắc “phù hợp với giá phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng”, theo quy định tại Điều 17, Thông tư số 92/2015/TT-BTC, ngày 15-6-2015, của Bộ Tài chính, hướng dẫn về căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, trường hợp giá ghi trên hợp đồng của bất động sản nếu thấp hơn bảng giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì tính theo bảng giá của ủy ban nhân dân cấp tỉnh, còn nếu giá ghi trên hợp đồng của bất động sản cao hơn bảng giá của ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì tính theo giá ghi trên hợp đồng. Do tâm lý ghi giá thấp để tránh thuế của các chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên quy định này chưa khuyến khích người dân ghi giá trị thực của việc chuyển nhượng, dẫn đến giá trị trên các hợp đồng chưa phản ánh đầy đủ giá giao dịch trên thị trường.

Thứ hai, về quy định “giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất” là khi Nhà nước thực hiện quyền phân phối đất đai bằng hình thức “giao đất hoặc cho thuê đất” thì tùy thuộc vào vị trí đất, kết cấu hạ tầng, điều kiện kinh tế - xã hội, kết hợp với yếu tố khác, đất sẽ có mức giá cao hơn; ngược lại, nếu các yếu tố tác động nêu trên chưa hoàn thiện thì đất sẽ có giá thấp hơn. Tuy nhiên, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15-5-2014, của Chính phủ, “Quy định về giá đất” chưa nêu quy chuẩn kỹ thuật xác định “giá khởi điểm để bán đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”, dẫn đến tình trạng trong rất nhiều trường hợp, mức giá khởi điểm khi đấu giá chưa có sự thống nhất.

Về điều kiện định giá đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin thửa đất; giá đất thị trường; thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai; giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định một hệ số nhân với giá trong bảng giá đất để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất.

Ủy viên Trung ương Đảng, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phát biểu tại Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp tổ chức.
Ủy viên Trung ương Đảng, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phát biểu tại Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp tổ chức.

Từ quy định này, cách định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với doanh nghiệp khi cổ phần hóa được thực hiện như sau: Một là, căn cứ xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và bảng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể; Hai là, cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, xác định hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Tuy nhiên, theo khoản 5, Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014, của Chính phủ, Quy định về giá đất” thì quy định về phương pháp hệ số điều chỉnh là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, nhưng thực tế bảng giá đất thường “chỉ từ khoảng 10% - 70% giá đất trên thị trường”(7).

Về thẩm quyền định giá đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hội đồng thẩm định giá đất gồm chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Sở tài nguyên và môi trường có trách nhiệm giúp ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc định giá đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; trong quá trình định giá đất, cơ quan này thuê tổ chức có chức năng tư vấn về giá đất và trình hội đồng thẩm định xem xét giá đất trước khi trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.

Tuy nhiên, trên thực tế, quy định về tổ chức có chức năng tư vấn về giá đất đã bộc lộ bất cập là việc thẩm định giá chưa thật sự bám sát sự biến động của thị trường, còn chịu sự tác động của “người được hưởng lợi ích”. Trong nhiều trường hợp, tại cùng vị trí một thửa đất, tại một thời điểm, nhưng hai tổ chức có chức năng tư vấn về giá đất lại đưa ra mức giá khác nhau và có sự chênh lệch rất lớn về mặt giá trị.

Bên cạnh nguyên nhân tổ chức có chức năng tư vấn về giá đất cố tình không tuân thủ quy định về thẩm định giá, cấu kết với khách hàng thẩm định giá trái pháp luật để nhận thu nhập bất chính, việc thẩm định giá không sát thực tế của các tổ chức này một phần còn xuất phát từ quy định của Luật Giá năm 2012 là tổ chức này được quyền “cung cấp dịch vụ thẩm định giá và nhận thù lao dịch vụ thẩm định giá theo giá thỏa thuận với khách hàng đã ghi trong hợp đồng”(8)Dù được trao quyền lớn như vậy nhưng nhiều văn bản quy phạm pháp luật hiện hành lại không có quy định tổ chức này phải chịu sự kiểm tra, giám sát trong và sau khi cấp chứng thư thẩm định giá. 

Mặt khác, Luật Đất đai năm 2013 cũng chưa có quy định cụ thể hóa quyền và nghĩa vụ của hội đồng thẩm định giá đất, bao gồm quy định công khai ý kiến về giá đất của từng thành viên của hội đồng. Trong khi đó, chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm chủ tịch hội đồng thẩm định giá đất nhưng chưa có cơ chế giám sát cao hơn đối với hội đồng này trong việc quyết định giá đất cụ thể khi cổ phần hóa.

Về đối tượng định giá đất khi tiến hành cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

Việc thực hiện vấn đề này đã và đang bộc lộ một số bất cập sau:

Thứ nhất, theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, các doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm kê khai toàn bộ quỹ đất doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp cổ phần hóa chưa thực hiện đầy đủ quy định này. Ở nhiều địa phương, một số doanh nghiệp khi tiến hành cổ phần hóa đã không thực hiện việc rà soát quỹ đất doanh nghiệp đang quản lý nên có một số diện tích đất chưa lập hồ sơ thuê đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, vì thế không tiến hành định giá đất khi xác định giá trị doanh nghiệp. 

Thứ hai, pháp luật đất đai và cổ phần hóa đã và đang bỏ sót đối tượng đất đai là quyền sử dụng đất mà doanh nghiệp có được do nhận chuyển nhượng từ khi doanh nghiệp được thành lập đến khi tiến hành cổ phần hóa. Do vậy, có tình trạng doanh nghiệp đã cổ phần hóa xong, nhưng qua kiểm toán lại phát hiện trường hợp đất do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước nhưng không xác định giá trị khi cổ phần hóa. 

Về trình tự, thủ tục định giá đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

Theo quy định của pháp luật hiện hành, trình tự, thủ tục định giá đất được tiến hành theo quy trình sau: (1) Lập kế hoạch định giá đất cụ thể; (2) Chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể; (3) Điều tra, tổng hợp phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, áp dụng phương pháp định giá đất và xây dựng phương án giá đất; (4) Thẩm định phương án giá đất; (5) Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất(9). Giá đất cụ thể được ban hành đối với doanh nghiệp cổ phần hóa phải tuân thủ chặt chẽ theo các trình tự, thủ tục này.

Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng đã gặp không ít khó khăn, vướng mắc. Cụ thể là có trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa quản lý, sử dụng nhiều diện tích đất trên nhiều địa bàn khác nhau, nếu không có sự phối hợp đồng bộ sẽ làm kéo dài thời gian định giá đất, ảnh hưởng đến tiến trình cổ phần hóa. Mặt khác, khi Chính phủ ban hành danh mục các doanh nghiệp cổ phần hóa thì các cơ quan chuyên môn phải lập kế hoạch định giá đất cụ thể, căn cứ kế hoạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước của năm tiếp theo để trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước ngày 30-6 hằng năm. Trong khi đó, một số doanh nghiệp thuộc danh mục Chính phủ phê duyệt vẫn có thể xin gia hạn thời gian nên việc lập kế hoạch định giá đất cụ thể đối với các doanh nghiệp này thường kéo dài, gây lãng phí về thời gian, chi phí, tạo ra sự khác nhau về thời điểm thẩm định, dẫn đến chênh lệch về mặt giá trị, ảnh hưởng đến giá trị chung của doanh nghiệp khi cổ phần hóa, tiềm ẩn nguy cơ thất thoát rất lớn.

Khuyến nghị chính sách

Bốc, xếp hàng hóa tại cảng Quy Nhơn thuộc Công ty cổ phần Cảng Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.
Bốc, xếp hàng hóa tại cảng Quy Nhơn thuộc Công ty cổ phần Cảng Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.

Đổi mới mô hình tăng trưởng, cơ cấu lại nền kinh tế là vấn đề lớn, quan trọng và nhất quán, xuyên suốt trong chủ trương, đường lối của Đảng từ Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng đến nay. Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng nhấn mạnh: “Tiếp tục đẩy mạnh cơ cấu lại nền kinh tế. Cơ cấu lại, nâng cao hiệu quả đầu tư, nhất là đầu tư công” (10), trong đó chú trọng việc sắp xếp lại các doanh nghiệp nhà nước, đẩy nhanh tiến trình cổ phần hóa.

Tuy nhiên, trong tiến trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, nhìn chung, chưa đạt tiến độ đề ra, nhiều doanh nghiệp nhà nước thực hiện tái cơ cấu và đổi mới cơ chế quản trị còn chậm; thoái vốn, cổ phần hóa còn gặp vướng mắc về cả thể chế và tổ chức thực hiện; việc định giá đất chưa phù hợp khi cổ phần hóa làm thất thu cho ngân sách nhà nước...

Thực tế này đòi hỏi phải tiếp tục đổi mới, hoàn thiện về chủ trương, chính sách để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, bất cập trong việc định giá đất đối với doanh nghiệp cổ phần hóa, đưa tiến trình cổ phần hóa, sắp xếp các doanh nghiệp nhà nước đúng định hướng của Đảng và Nhà nước. Trong đó, cần chú trọng vào một số nội dung sau:

Một là, tiếp tục rà soát, bổ sung, hoàn thiện các chính sách, pháp luật của Nhà nước sát hợp với tình hình, nhiệm vụ và yêu cầu của tiến trình cổ phần hóa, nhằm mục tiêu phát triển bền vững các doanh nghiệp nhà nước theo đúng định hướng mà Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng đã đề ra. Đồng thời, có cơ chế kiểm tra, giám sát việc lãnh đạo, chỉ đạo thực hiện công tác cổ phần hóa, cơ cấu, sắp xếp lại doanh nghiệp nhà nước theo đúng quy định của pháp luật. Một trong những vướng mắc lớn nhất hiện nay là xác định giá trị quyền sử dụng đất dù phải qua nhiều quy trình, thủ tục nhưng lại khó phù hợp giá thị trường; các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương tuy đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn nhằm tháo gỡ, nhưng quá trình thực hiện trên thực tế còn phát sinh nhiều vướng mắc. Trong khi đó, một số ủy ban nhân dân địa phương chưa có ý kiến hoặc ý kiến chưa đầy đủ về phương án sử dụng đất làm mất nhiều thời gian, dẫn đến chậm tiến độ cổ phần hóa.

Hai là, để bảo đảm việc ghi giá trị quyền sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhượng làm cơ sở dữ liệu cho giá thị trường và để loại trừ những trường hợp cố ý ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá trên thực tế nhằm “trốn” một phần thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp theo quy định của pháp luật hiện hành, nên bổ sung quy định “sử dụng giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tất cả các trường hợp liên quan tới đất” và “chỉ thẩm định giá lại khi có căn cứ chứng minh giá tại thời điểm sử dụng có giá thấp hơn so với giá thực tế trên thị trường” vào Luật Đất đai năm 2013. Đồng thời, cần cụ thể hóa các quy chuẩn giá khởi điểm để bán đấu giá quyền sử dụng, làm căn cứ xem xét giá thị trường ở những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nhằm chống nguy cơ thất thoát khi cổ phần hóa.

Ba là, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất chưa mang đúng bản chất của phương pháp định giá đất nếu chỉ dựa trên giá thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội và bảng giá đất của ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để đưa ra hệ số điều chỉnh nhất định. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường như hiện nay, phương pháp so sánh trực tiếp được xem là có nhiều ưu thế về sự tiếp cận với thông tin giá thị trường và sẽ cho ra mức giá hợp lý hơn so với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với doanh nghiệp cổ phần hóa. Vì vậy, nên sửa đổi, bổ sung quy định tại khoản 2, Điều 18 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15-5-2014, của Chính phủ, “Quy định về giá đất”, cụ thể là về định giá đất đối với doanh nghiệp cổ phần hóa nên chuyển từ “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” sang “phương pháp so sánh trực tiếp”.

Bốn là, bổ sung chế tài xử lý để răn đe, phòng ngừa chung đối với tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất trong quy định của Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Tổ chức có chức năng thẩm định giá đất phải bồi thường thiệt hại hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu giá đất của tổ chức có chức năng tư vấn giá đất đưa ra được hội đồng định giá căn cứ vào mức giá đó quyết định giá đất cụ thể mà gây thiệt hại”. Song song đó, cũng cần có quy định cụ thể hóa quyền, nghĩa vụ của hội đồng thẩm định giá đất, bao gồm quy định bắt buộc “công khai ý kiến về giá đất của từng thành viên hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và trách nhiệm giải trình bằng văn bản trong trường hợp giá đất của hội đồng thẩm định thống nhất mà có sự chênh lệch từ 20% trở lên so với kết quả tư vấn của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất”.

Năm là, xây dựng cơ chế đánh giá hiệu quả sử dụng đất của doanh nghiệp đã được Nhà nước giao đất, thu hồi lại phần đất đã giao cho doanh nghiệp nhưng không được sử dụng trước khi cổ phần hóa và doanh nghiệp phải có trách nhiệm kiểm kê đầy đủ quỹ đất đang quản lý, bao gồm đất doanh nghiệp nhận chuyển nhượng trong bất kỳ trường hợp nào. Theo đó, nên bổ sung quy định “đất có nguồn gốc do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng trong quá trình hoạt động phải được xác định vào giá trị chung của doanh nghiệp khi cổ phần hóa”.

Sáu là, cụ thể hóa các “bước” khi tiến hành cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và quy định rõ “thời điểm kết thúc ở bước này sẽ là thời điểm bắt đầu ở bước kế tiếp”, nhằm bảo đảm quy trình liền mạch và liên tục về mặt thời gian, nhất là đối với các doanh nghiệp đang quản lý đất thuộc nhiều địa bàn tỉnh, thành phố khác nhau; bổ sung quy định mốc thời gian của quá trình định giá đất đối với doanh nghiệp cổ phần hóa như sau: “Mốc thời gian được tính từ khi bắt đầu xây dựng phương định giá đất cho đến khi ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phê duyệt giá đất cụ thể”. Mặt khác, cần quy định rõ “trách nhiệm của các chủ thể có thẩm quyền trong việc định giá đất để xảy ra tình trạng chậm trễ làm cho giá đất có sự chênh lệch lớn từ lúc định giá cho đến lúc doanh nghiệp cổ phần hóa, gây thất thoát cho ngân sách”.

Bảy là, bổ sung quy định “công khai giá trị quyền sử dụng đất trong thời hạn 1 tháng trước khi giá đất đó được xác định vào giá trị chung của doanh nghiệp cổ phần hóa” vào Luật Đất đai năm 2013 hoặc các văn bản hướng dẫn thi hành, nhằm ghi nhận sự phản ánh từ chính phía doanh nghiệp, người lao động, nhà đầu tư và công chúng, bảo đảm công khai, minh bạch và có cơ sở để điều chỉnh kịp thời, hợp lý. Đồng thời, cần bổ sung quy định “không cho phép các doanh nghiệp sau cổ phần được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất sang đất thương mại, đất ở và không cho phép chuyển vị trí đất được áp dụng cho tất cả các doanh nghiệp đã cổ phần hóa ở các giai đoạn trước không phân biệt tỷ lệ vốn nhà nước nắm giữ sau cổ phần hóa. Trong trường hợp doanh nghiệp xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc xin thay đổi vị trí đất thì Nhà nước thu hồi đất lại và tiến hành đấu giá công khai”./.

---------------------

(1) Phan Trung Hiền (chủ biên): Pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam, Nxb. Đại học Cần Thơ, 2016, tr. 7.

(2) Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.

(3) Khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.

(4) Điều 4 Luật Đất đai năm 2013.

(5) Khoản 5 Điều 13 Luật Đất đai năm 2013.

(6) Chân Luận: “Các đại gia nhắm vào đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước”, báo điện tử Pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh, https://plo.vn/thoi-su/cac-dai-gia-nham-vao-dat-khi-co-phan-hoa-doanh-nghiep-nha-nuoc-951850.html, ngày 25/11/2020.

(7) Phan Trung Hiền (chủ biên): Pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam, Nxb. Đại học Cần Thơ, 2016, tr. 33.

(8) Điểm b khoản 1 Điều 42 Luật Giá năm 2012.

(9) Điều 28 đến Điều 32 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30-6-2014, của Bộ Tài nguyên và Môi trường, “Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất”.

(10) Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII, Nxb. Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội, 2021, t. I, tr. 121.

THÔNG TIN CẦN QUAN TÂM