Bắt đầu từ ngày 1/9 tới, các ngân hàng thương mại sẽ không được phép cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư để thực hiện các dự án không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đây là một trong những quy định mới của Thông tư số 06/2023/TT-NHNN vừa được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành.

Tín dụng BĐS chiếm 21,6% tổng dư nợ nền kinh tế

Mới đây, phía NHNN đã khẳng định, Thông tư số 06/2023/TT-NHNN không có bất cứ quy định nào cấm tổ chức tín dụng (TCTD) cho vay để thực hiện dự án BĐS. Đồng thời, NHNN và hệ thống ngân hàng luôn tạo điều kiện thuận lợi để hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh BĐS và thị trường BĐS phát triển lành mạnh bền vững. Chính vì vậy, quy mô dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS tăng đều qua các năm, đến nay đạt trên 2,7 triệu tỷ đồng, chiếm 21,63% tổng dư nợ nền kinh tế.

Tại Thông tư số 06/2023/TT-NHNN, NHNN chỉ quy định TCTD không được cho vay khách hàng để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật, trong đó có Luật kinh doanh BĐS...

Theo ông Phạm Chí Quang - Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (NHNN), quy định này trên cơ sở kiến nghị của cơ quan thanh tra với mục đích nâng cao hiệu quả và hoạt động an toàn của hệ thống TCTD, hạn chế và tiến tới xóa bỏ tình trạng sở hữu chéo, hạn chế tập trung vốn cho vay đối với các dự án trong cùng hệ sinh thái che giấu tình trạng đảo nợ, qua đó góp phần đảm bảo an ninh kinh tế. Đồng thời góp phần hỗ trợ chủ đầu tư dự án BĐS nâng cao tính tuân thủ quy định của pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS, tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường BĐS an toàn, bền vững, bảo vệ các nhà đầu tư cá nhân mua BĐS, nhà ở.

Ngoài quy định nêu trên, Thông tư số 06/2023/TT-NHNN đã có nhiều bước tiến lớn so với Thông tư số 39/2016/TT-NHNN trước đó, thông qua việc loại bỏ một số hạn chế và mở ra nhiều qui định mới, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho khách hàng tiếp cận vốn vay ngân hàng. Đặc biệt, Thông tư số 06/2023/TT-NHNN đã bắt kịp xu hướng số hóa trong hoạt động ngân hàng, cho phép TCTD được cho vay khách hàng thông qua các phương tiện điện tử, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động của TCTD và tiết kiệm chi phí giao dịch cho nền kinh tế.

Đồng thời, NHNN còn bổ sung thêm quy định TCTD được cho khách hàng vay để trả nợ khoản vay tại TCTD khác áp dụng cho hoạt động tiêu dùng, trong đó có nhu cầu mua nhà,... Tác động này là rất lớn, tạo điều kiến cho khách hàng, trong đó vay mua nhà ở, BĐS với mức lãi suất thấp hơn, dịch vụ tốt hơn và gia tăng quyền lợi khác trong hoạt động đi vay vốn.

“Với những điểm thay đổi này, khách hàng vay vốn trong đó có khách hàng hoạt động trong lĩnh vực BĐS được hưởng lợi từ Thông tư số 06/2023/TT-NHNN mang lại. Chính vì vậy, Thông tư số 06/2023/TT-NHNN đã được cộng đồng doanh nghiệp và người dân đón nhận và nhận được nhiều dư luận đồng tình ủng hộ”, ông Phạm Chí Quang chia sẻ.

Chính sách hợp lý, kiểm soát rủi ro

Nếu nhìn lại khủng hoảng TPDN năm 2022 và hàng loạt vụ cho vay sân sau hay các dự án không đủ điều kiện bán nhưng vẫn đi huy động vốn thông qua các hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, hậu quả của việc cho vay vốn này là sự mất mát của rất nhiều khách hàng; đẩy hệ thống tài chính ngân hàng vào một rủi ro lớn chưa từng có mà có những thời điểm tưởng chừng như không thể đứng vững.

Tại thời điểm này, ngân hàng chính là người chơi chính trên thị trường TPDN. Một số ngân hàng cho vay bằng cách mua các khoản trái phiếu này, sau đó phân phối lại cho nhà đầu tư (NĐT) cá nhân. Rất rất nhiều thương vụ phát hành là những công ty ba không (không tài sản đảm bảo, không xếp hạng tín nhiệm, không nguồn thu) đã biến NĐT cá nhân thành nạn nhân.

Dù Bộ Tài chính ngay lập tức đã chấn chỉnh hoạt động phát hành TPDN nhưng vẫn còn đó những rủi ro từ sân sau. Các ông chủ nhà băng có thể vay tiền từ chính ngân hàng thông qua các công ty sân sau với mục đích góp vốn vào các dự án. Khi đó, dù các dự án này không đủ điều kiện bán hay vướng pháp lý, người vay vẫn rút được một khoản tiền lớn ra khỏi hệ thống ngân hàng.

Nhiều tình huống như vậy cùng diễn ra sẽ làm thâm hụt vốn cho vay sản xuất kinh doanh, làm giảm thanh khoản của hệ thống và đẩy hệ thống vào rủi ro rất lớn. Đây cũng chính là một trong những nguyên do khiến lãi suất huy động thời điểm năm 2022 chạm mốc 12% một năm chỉ trong vòng một thời gian rất rất ngắn. Điều này cho thấy hệ thống ngân hàng bị rơi vào tình trạng thiếu thanh khoản cục bộ và nền kinh tế hoàn toàn gánh chịu hậu quả này.

Ngoài vấn đề sân sau thì các dự án BĐS vướng pháp lý nhưng bằng cách này hay cách khác họ vẫn có thể bắt tay với ngân hàng để cho khách hàng vay mua BĐS thông qua các hợp đồng hợp tác kinh doanh hay hợp tác đầu tư. Dù chưa có bất kỳ con số thống kê nào cụ thể được công bố, những ai đã lăn lộn trên thị trường BĐS đều biết rằng các tỷ lệ bán BĐS thông qua các loại hợp đồng này là rất lớn.

Khi thị trường diễn biến nghịch thì các khoản vay cá nhân này bỗng nhiên biến thành nợ xấu do người vay ngưng trả lãi và vốn, một lần nữa đẩy hệ thống ngân hàng vào mối lâm nguy. Chính vì vậy, ngăn chặn các rủi ro tiềm ẩn này là điều hết sức cần thiết với hệ thống tài chính ngân hàng và cả nền kinh tế. Trong khi đó, với Thông tư số 06/2023/TT-NHNN, các dự án minh bạch, pháp lý đầy đủ, đủ điều kiện bán theo quy định của pháp luật thì hoàn toàn vay được và được cho vay.

Như vậy, Thông tư này không những hạn chế rủi ro đối với hệ thống tài chính ngân hàng mà còn giúp thanh lọc ngành BĐS; giúp loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém và dự án không rõ ràng, thay vào đó những doanh nghiệp kinh doanh lành mạnh cung cấp sản phẩm BĐS chất lượng.

Ngoài ra, Thông tư số 06/2023/TT-NHNN cũng có tác dụng thúc các doanh nghiệp BĐS giảm bớt sự lệ thuộc vào vốn vay, tăng nguồn vốn tự có trong các dự án BĐS, từ đó giảm thiểu rủi ro kinh doanh của ngành, giảm rủi ro cho khách hàng, giảm rủi ro cho hệ thống ngân hàng và cả nền kinh tế.