Nợ xấu bất động sản tăng

Ngày 23/8, NHNN phát đi thông tin về việc ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 của Thông tư số 39/2016 (đã được bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN) từ ngày 1/9/2023 cho đến ngày có hiệu lực thi hành của văn bản quy phạm pháp luật mới quy định về các vấn đề này.

Cụ thể, những nhu cầu vốn không được phép cho vay theo Khoản 8, 9 và 10 của Thông tư số 39/2016 (đã được bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023) bao gồm: Góp vốn, mua phần góp vốn của công ty tư nhân và công ty cổ phần chưa đăng ký giao dịch trên UPCOM; Góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật và bù đắp tài chính, trừ trường hợp đáp ứng các điều kiện cụ thể.

Ngay khi Thông tư số 10/2023/TT-NHNN được ban hành, nhiều luồng ý kiến xuất hiện, một mặt đánh giá cao tinh thần cầu thị và sự ứng phó linh hoạt của Chính phủ và NHNN, mặt khác cũng dấy lên những lo ngại về rủi ro tín dụng nếu ngân hàng mạnh tay cho vay BĐS với những dự án chưa đủ điều kiện... trong khi tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực BĐS đang có chiều hướng gia tăng. Theo NHNN, nợ xấu BĐS tại thời điểm tháng 6/2023 là 2,47%, tăng 0,94 điểm phần trăm so cùng kỳ năm 2022.

Nhiều chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, những điều cấm của Thông tư số 06/2023/TT-NHNN là hợp lý, giúp làm giảm rủi ro cho các ngân hàng. Mặc dù việc giới hạn khiến nhiều doanh nghiệp khó vay vốn, nhưng xét về góc độ lâu dài thì lại giúp cho hoạt động tín dụng của các ngân hàng trở nên lành mạnh hơn. Nếu các dự án không đủ điều kiện hoặc cho vay sân sau thông qua hình thức góp vốn, hợp đồng góp vốn có thể để lại hậu quả lớn cho hệ thống ngân hàng trong tương lai. Việt Nam đã có bài học đắt giá tương tự trong giai đoạn 2011-2012.

Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI cho biết, điểm chung của khủng hoảng ngân hàng ở châu Á trước đây cũng như ở Mỹ hiện nay là xuất phát từ các nguyên nhân chính: Các ngân hàng nới lỏng điều kiện cấp tín dụng, cho vay sân sau, quá tập trung vào tín dụng BĐS và khâu thanh tra giám sát không chặt.

“Ở Việt Nam hiện nay, vừa yêu cầu tín dụng hỗ trợ tăng trưởng, phát triển thị trường BĐS vừa giám sát chặt chẽ an toàn hệ thống là điều rất khó”, Luật sư Đức nhấn mạnh.

Khó tìm điểm cân bằng

Theo ông Nguyễn Minh Tuấn – Tổng Giám đốc của AFA Capital, phía NHNN cấm cho vay để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật trong khi tăng trưởng tín dụng âm bởi muốn sàng lọc, quản trị rủi ro của hệ thống ngân hàng.

“Ngành Ngân hàng năm nay có rất nhiều thách thức, một là lợi nhuận biên (NIM) càng ngày càng giảm, hai là tỷ lệ nợ xấu càng ngày càng tăng, nên NHNN dù có cấm hay ko cấm thì chính sách tín dụng của từng ngân hàng sẽ phải kiểm soát việc cho vay BĐS liên quan những nội dung đề cập tại khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 nói trên. Nếu ngân hàng cho phép tín dụng một cách rộng rãi trong lĩnh vực này đều gặp những rủi ro rất lớn”, ông Nguyễn Minh Tuấn chia sẻ.

Theo Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), các điều chỉnh tại Thông tư số 10/2023/TT-NHNN sẽ góp phần hỗ trợ cho tăng trưởng tín dụng, vốn đang ở mức thấp trong thời gian gần đây (đến cuối tháng 7 chỉ tăng 4,56% so với đầu năm, giảm 0,17% so với thời điểm cuối tháng 6).

Trên thực tế, mỗi ngân hàng sẽ có khẩu vị rủi ro riêng và vẫn có thể sẽ không chủ động giải ngân đối với các dự án và khoản vay mà họ đánh giá là có rủi ro cao. Trong khi đó, Thông tư mới ban hành sẽ tạo hành lang pháp lý và điều kiện thuận lợi trong việc giải ngân tín dụng đối với các ngân hàng ưa thích cho vay lĩnh vực BĐS. Tại thời điểm cuối tháng 6/2023, các ngân hàng có tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS và xây dựng cao bao gồm: Techcombank (35,5%), LienVietPostbank (31,6%), SHB (27,3%), VPBank (22,5%), HDBank (19,0%) và MSB (17,9%).

Nhận định về tín dụng BĐS vẫn tăng mạnh trong bối cảnh thị trường trầm lắng, TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, rủi ro thị trường đang tăng lên, nền kinh tế trì trệ, các doanh nghiệp BĐS đang khó khăn để bán tài sản ra mà dư nợ vào BĐS lại tăng thì không phải là dấu hiệu tốt. Có thể các doanh nghiệp BĐS đi vay để trả cho nợ cũ hoặc vay để chi trả chi phí nhằm tiếp tục hoạt động kinh doanh. Khi các dự án không bán ra được, nguồn trả nợ không có trong khi nợ vay cứ tăng lên, rõ ràng là tín hiệu rất xấu. Một mặt, các doanh nghiệp BĐS cần phải cẩn thận; mặt khác các ngân hàng cũng nên quan tâm vì sao dư nợ cho vay BĐS lại tăng trong khi thị trường đang trầm lắng như thế này.

TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng dự báo thị trường BĐS chưa thể khởi sắc, thậm chí đến sang năm. Theo đó, thị trường có thể phục hồi một phần nhưng hiện đang gặp khó khăn bởi nhiều yếu tố tác động. Đáng chú ý, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu hiện tại còn rất nhiều trái phiếu sắp đến hạn nhưng lại không có khả năng trả nợ. Thêm nữa, vụ việc Tập đoàn BĐS Evergrande của Trung Quốc vỡ nợ cũng là cú đấm bồi thêm cho thị trường BĐS toàn cầu và cho cả Việt Nam.

Trước đó, Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) có văn bản gửi đến Thủ tướng Chính phủ kiến nghị NHNN nên sửa đổi khoản 2 điều 1 của Thông tư số 06/2023/TT-NHNN, theo hướng sửa khoản 8, khoản 9 và khoản 10 quy định các đối tượng không được vay vốn tín dụng vừa được bổ sung thêm vào Thông tư. Theo HoREA, việc quy định thêm 4 đối tượng không được vay vốn đã dựng thêm “rào chắn” làm cho người mua nhà, doanh nghiệp BĐS khi tiếp cận tín dụng.

Việc hạn chế này gây hệ lụy không nhỏ đến các doanh nghiệp đang trong giai đoạn phát triển, trong đó có các doanh nghiệp BĐS do không thể tiếp cận vốn để tiếp tục triển khai dự án hay phát triển dự án mới. Đặc biệt, các đối tượng tại khoản 8, 9 và 10 sẽ dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực của nền kinh tế có nhu cầu vay vốn, trong đó có các doanh nghiệp BĐS, người mua nhà, nhà đầu tư BĐS sẽ rất khó tiếp cận được tín dụng. Trong khi đó, việc tiếp cận vốn tín dụng là “phao cứu sinh” để doanh nghiệp vượt qua khó khăn hiện nay, bởi lẽ thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang rất khó khăn, trong lúc doanh nghiệp BĐS cũng chưa thể huy động được nguồn vốn từ khách hàng do dự án bị vướng mắc pháp lý nên chưa thể triển khai, thực hiện.

TS. Trần Ngọc Thơ - Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh cho rằng, rất khó tìm được điểm cân bằng phù hợp với mục tiêu vừa không cản trở phát triển thị trường BĐS, vừa thỏa mãn mục tiêu ổn định hệ thống tài chính, vừa ổn định vĩ mô, vừa kiểm soát lạm phát… Và nếu điểm cân bằng xấu, hiện tượng rút tiền hàng loạt xảy ra, việc giải cứu lúc đó phải trả giá lớn hơn rất nhiều.