Thông tin về đề xuất quy hoạch 3 huyện ngoại thành Hà Nội lên thành phố ngay lập tức nhận được sự quan tâm rất lớn của dư luận, đặc biệt là giới kinh doanh bất động sản. 

Đất Đông Anh và những tiềm năng

Trong số 3 huyện đang có đề xuất quy hoạch lên thành phố, Đông Anh là khu vực có tốc độ đô thị hóa cao vượt trội, nhờ những bứt phá về hạ tầng giao thông mà diện mạo của huyện ngày một đổi mới. Hiện đang có cầu Nhật Tân và cầu Thăng Long kết nối di chuyển từ Đông Anh đến nội đô rất thuận tiện. Do đó bất động sản (BĐS) ở huyện Đông Anh được hưởng lợi và liên tục tăng giá.

Theo quy hoạch chung của thủ đô định hướng đến 2030 tầm nhìn đến 2050 thì sông Hồng vẫn làm trung tâm của Hà Nội, phần lớn đất của Đông Anh là nằm trong khu vực phát triển đô thị. Có lẽ vì thế, nhiều nhà đầu tư đã “rót” tiền về khu vực này nhằm đón đầu quy hoạch.

Trên thực tế, tại Đông Anh có những công trình giao thông trọng điểm và các dự án lớn được kiến nghị và dự tính triển khai như: cầu Tứ Liên, tuyến đường nối cầu Tứ Liên đến Quốc lộ 3 mới; mở rộng đường 23B, đường quy hoạch 41m, hoàn thiện các đoạn tuyến đường Vành đai 3, đẩy mạnh hệ thống đường sắt trên cao đi qua địa phận Đông Anh; kiến nghị phê duyệt quy hoạch phân khu Sông Hồng và Sông Đuống; đẩy mạnh xây dựng trục Nhật Tân - Nội Bài…

Những dự án này tác động trực tiếp tới sự phát triển kinh tế của Đông Anh. Theo đó, lĩnh vực bất động sản nơi đây cũng trở nên sôi động trở lại sau thời gian chững lại vì dịch bệnh, thu hút những tên tuổi hàng đầu của thị trường địa ốc Việt Nam.

Cùng với thông tin quy hoạch Đông Anh lên quận, các dự án quy mô lớn đang được triển khai trên địa bàn huyện cũng góp phần khiến thị trường BĐS Đông Anh có những chuyển biến tích cực.

Đáng chú ý, Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam (VEFAC) chuyển mục đích sử dụng 1.197 tỷ đồng sang hai dự án là Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia và Khu đô thị mới tại các xã Xuân Canh, Đông Hội và Mai Lâm.

Ngoài ra, dự án Thành phố thông minh BRG Smart City khoảng 271,5 ha do Tập đoàn Sumitomo và Tập đoàn BRG đang triển khai tại các xã Vĩnh Ngọc, Hải Bối đang rất được quan tâm. Dự án 4 tỷ USD chia thành 5 giai đoạn thực hiện, dự kiến hoàn thành toàn bộ vào cuối năm 2028.

Dự án Công viên Kim Quy của Sungroup với quy mô trên 101 ha, dự kiến hoàn thành quý IV/2022. Dự án giải phóng mặt bằng xây dựng Tổ hợp y tế - Chăm sóc sức khỏe công nghệ cao tại Hà Nội của CTCP phát triển y tế quốc tế TH rộng 40,7 ha.

Không chỉ có những siêu dự án được triển khai, Đông Anh là nơi quy tụ của hàng chục khu đô thị, khu nhà ở, tái định cư trong tương lai cũng như các kế hoạch xây dựng hệ thống cầu, đường sắp được đầu tư tiến hành. Chính vì thế, thị trường BĐS Đông Anh còn nhiều biến chuyển, hứa hẹn đem lại những con số ấn tượng của một “thành phố ven sông Hồng”.

Tăng nhưng chưa... "sốt"

Từ những tiềm năng lớn mà huyện Đông Anh có được cùng với “cú hích” là thông tin quy hoạch lên thành phố, giá đất Đông Anh rục rịch tăng. Nhìn chung một số khu vực ven sông Hồng trước đây giá dao động từ 17-18 triệu đồng/m2, nay đã lên đến hơn 30 triệu đồng/m2. Khu vực thuộc thị trấn Đông Anh khoảng 50-70 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Ghi nhận qua các phiên đấu giá đất tại Đông Anh vài tháng gần đây, nhiều phiên có mức chênh lệch vài chục tỷ đồng.

Cụ thể, ngày 10/10/2021, huyện Đông Anh tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại điểm X1 thôn Lê Xá, xã Mai Lâm có tổng số tiền thu được là trên 124,1 tỷ đồng, tăng hơn 37 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Giá trúng cao nhất là 80,1 triệu đồng/m2, ngang ngửa với một số khu vực trong nội thành Hà Nội. Giá trúng thấp nhất là 51,4 triệu đồng/m2.

Phiên đấu giá diễn ra vào sáng 16/10/2021 tại điểm X2 thôn Thái Bình - xã Mai Lâm có tổng số tiền thu được là trên 108 tỷ 704 triệu đồng, tăng hơn 33 tỉ 991 triệu đồng so với giá khởi điểm.

Chiều 16/10/2021, phiên đấu giá tại Khu đất X4 thôn Thuỵ Lôi- xã Thuỵ Lâm- huyện Đông Anh thu tổng trên 20 tỷ 627 triệu 687 nghìn đồng; Sáng 17/10/2021, phiên đấu giá QSD đất khu X5 thôn Trung Oai, xã Tiên Dương cho kết quả thu được là gần 102 tỷ đồng.

Sáng 23/10/2021, phiên đấu giá tại điểm X2 thôn Thái Bình - xã Mai Lâm (đợt 2) thu được tổng số tiền trên 111 tỷ 470 triệu đồng, tăng hơn 42 tỷ 570 triệu đồng so với giá khởi điểm…

Không thể phủ nhận sức nóng mà “cú hích” quy hoạch mang lại, thị trường BĐS huyện Đông Anh đang có nhiều biến động. Tuy nhiên, đi kèm những tiềm năng lớn luôn là những rủi ro cao khi chiêu trò thổi giá của “cò đất” ngày một tinh vi. Từ đó đặt ra vấn đề cho các nhà đầu tư: “Liệu đất Đông Anh có thực sự sốt?”, “Liệu đất nơi đây có bị thổi giá cao hay không?”

Người mua cần lưu ý

Chia sẻ với PV, một môi giới lâu năm trên địa bàn thừa nhận có sự “sốt ảo” ở khu vực này. Không phải tất cả các xã trong huyện đều tăng mà chỉ tăng ở một số lô đất nhất định. Do đó, hiện tượng sốt đất không thể dùng để đại diện cho tất cả các khu vực của huyện vì mặt bằng giá chung ở những khu vực đó chưa tăng đáng kể.

Thực tế, giá đất các dự án tại huyện Đông Anh chưa tăng nhiều, nhưng đất thổ cư trong dân lại đang bị "thổi" giá tăng mạnh, có nơi còn lên gấp đôi chỉ trong vòng vài tháng. Theo thông tin mà một số nhân viên môi giới cung cấp, đất thổ cư xung quanh các dự án tăng giá từ 10 - 20%.

Ở góc nhìn giá giao dịch, ông Phan Công Chánh - CEO Phú Vinh Group chia sẻ về 2 loại giá trên thị trường bất động sản hiện nay: “Thứ nhất là giá rao. Đây là loại giá chịu ảnh hưởng lớn bởi yếu tố cảm xúc như: có thông tin tốt tác động đến giá đất, thông tin quy hoạch từ huyện lên quận,... Lợi dụng các chính sách quy hoạch, giới đầu cơ sẽ khuếch đại, thổi phồng thông tin nhằm đẩy giá đất lên cao. Thứ hai là giá giao dịch. Loại giá này sẽ giúp hình thành nên giá thị trường. Để xác định, giá có bị "ảo" hay không, nhà đầu tư phải tìm hiểu loại giá này, thông qua các hoạt động giao dịch tại thời điểm đó. Trong trường hợp, không có giao dịch phát sinh, nhưng giá vẫn cao chót vót thì đó là giá ảo".

Ông Chánh cho biết thêm, để hiểu được nguyên lý về giá rao và giá giao dịch thì khi có thông tin về giá xuất hiện trên thị trường, phải rà soát lại xem nguồn hình thành nên giá đất có chính xác hay không. Trong đó, nhà đầu tư cần phải xác minh rõ tính pháp lý, thông tin quy hoạch có chính xác hay không và phải cẩn trọng đối với một số hình thức làm giả thông tin, làm giả quy hoạch.

Về phía huyện Đông Anh, đại diện huyện đưa ra cảnh báo cho các nhà đầu tư cần cân nhắc kĩ trước các thông tin tăng giá, sốt đất, người mua cần hết sức tỉnh táo.

"Chúng tôi đã chỉ đạo các phòng ban, các đơn vị liên quan phối hợp tuyên truyền đến người dân, tránh để những nhà môi giới tự ý đẩy giá đất lên mà người dân không nắm được thông tin, dẫn đến bất ổn trong diễn biến về bất động sản", ông Nguyễn Anh Dũng - Phó Chủ tịch UBND huyện Đông Anh nhấn mạnh.

Chia sẻ với PV, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam lưu ý thêm: Theo quy hoạch mới, đất 2 ven sông hồng chủ yếu để phát triển không gian công cộng và theo hướng đô thị xanh, cảnh quan văn hóa, thay vì đô thị cao tầng. Hơn nữa, các quy hoạch hiện nay cũng mới đang được đề xuất, chưa được các cấp có thẩm quyền thông qua.

"Trong khi trên thực tế không ít “cò đất” lợi dụng các thông tin về quy hoạch chưa rõ ràng để “thổi” giá bất động sản. Bởi vậy, việc lướt sóng đất vào thời điểm này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, người mua cần tìm hiểu kỹ về quy hoạch, tỉnh táo để tránh sập bẫy thông tin của các nhóm môi giới, đầu cơ đất" - ông Đính nêu rõ.