Công chứng điện tử giao dịch bất động sản đối mặt nhiều thách thức

Thị trường bất động sản đang có những bước tiến để hòa nhịp với yêu cầu phát triển kinh tế số thông qua việc thúc đẩy giao dịch bất động sản điện tử, hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu về đất đai, nhà ở…

Quy trình giao dịch bất động sản đang có những nền tảng quan trọng để tiến tới số hoá toàn diện, từ hành lang pháp lý về hợp đồng điện tử, yêu cầu hoàn thiện cơ sở dữ liệu đến tốc độ phát triển nhanh chóng của hạ tầng số quốc gia.

Tuy nhiên, bất động sản là loại tài sản đặc biệt, giá trị lớn và liên quan trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất nên tính minh bạch, an toàn và tin cậy của giao dịch là yếu tố bắt buộc.

Trong khi đó, môi trường số đang tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý: giả mạo danh tính, hợp đồng điện tử thiếu xác thực, thông tin tài sản sai lệch, tranh chấp khó chứng minh…

Thực tế này đặt ra yêu cầu bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản số, đi đôi với cải cách thủ tục hành chính, để vừa tạo sự thuận tiện vừa gia tăng niềm tin và sự an tâm cho người dân, doanh nghiệp khi chuyển đổi từ cách thức giao dịch truyền thống sang số hoá.

Từ 1/7/2025, Luật Công chứng 2024 (sửa đổi) và Nghị định 104/2025/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật chính thức có hiệu lực, cho phép công chứng điện tử trực tiếp và trực tuyến - một trong những giải pháp quan trọng trong việc bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch bất động sản trên môi trường số.

Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả công chứng điện tử đối với các giao dịch mang tính đặc thù như bất động sản, còn nhiều thách thức phải đối mặt như: vấn đề xác thực thông tin, liên thông dữ liệu, tính bảo mật đến việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

Điều này đòi hỏi sự hoàn thiện đồng bộ các quy định pháp luật có liên quan, giải pháp công nghệ phù hợp, hệ thống dữ liệu liên thông, tích hợp, cơ chế phối hợp liên ngành và cả năng lực của đội ngũ công chứng viên.

Tại hội thảo “Bảo đảm an toàn pháp lý trong số hoá giao dịch bất động sản và giải pháp công chứng điện tử” vừa được tổ chức, bà Phạm Thúy Hạnh - Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ cho biết, các cơ sở pháp lý về hiện đại hóa quy trình giao dịch bất động sản đang dần được hoàn thiện. 

Tuy nhiên, có nhiều vấn đề thực tiễn đang đặt ra. Theo đó, quy trình giao dịch bất động sản còn rườm rà, chưa khoa học, chưa liên thông giữa các khâu như: tìm kiếm thông tin chính xác về bất động sản; xác định tính hợp pháp của giao dịch; điều kiện bất động sản đưa vào giao dịch và các thủ tục: ký kết hợp đồng, công chứng hợp đồng, thanh toán, nộp thuế, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Bên cạnh đó, giá trị giao dịch chưa phản ánh đúng thực chất của giao dịch, có tình trạng trốn thuế, đầu cơ, thổi giá. Ngoài ra, không có công cụ kiểm chứng độc lập về giá trị bất động sản.

Đồng thời, thị trường bất động sản chưa thực sự công khai, minh bạch về thông tin; người dân, nhà đầu tư khó tiếp cận được nguồn thông tin chính xác, đầy đủ về bất động sản, nguy cơ rủi ro khi tham gia giao dịch.

Cùng với đó, các giao dịch bất động sản vẫn được thực hiện offline, hệ thống lưu trữ thông tin phân tán, không có cơ sở dữ liệu tập trung. Thiếu hệ thống định danh điện tử đáng tin cậy khiến không thể kiểm soát người dùng trên nền tảng giao dịch.

Ngoài ra, theo bà Phạm Thúy Hạnh, xu hướng đầu tư bất động sản đang chuyển sang tìm kiếm tính minh bạch, pháp lý rõ ràng, thanh toán nhanh gọn.

Các nhà đầu tư cá nhân mong muốn có một nền tảng áp dụng thống nhất trong toàn quốc để thực hiện giao dịch bất động sản với phương thức giao dịch minh bạch, nhanh chóng, tiết kiệm chi phí.

Sớm ban hành quy chế liên thông dữ liệu đất đai – công chứng

Theo ông Đào Duy An - Tổng Thư ký Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam, hoạt động công chứng đã được chứng minh là một trong các biện pháp hữu hiệu nhất để đảm bảo an toàn pháp lý đối với giao dịch bất động sản.

“Nếu các sàn giao dịch bất động sản là cái nôi, là cầu nối để thị trường bất động sản phát triển thì hoạt động công chứng như là người gác cổng giúp thị trường bất động sản được an toàn, giao dịch được diễn ra thuận lợi, và từ đó cũng góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển bền vững”, ông An nói.

Hiện nay, công chứng điện tử dễ dàng đồng bộ với các dịch vụ công trực tuyến và hỗ trợ quy trình số của sàn giao dịch bất động sản.

Trong quá trình chuyển đổi số quy trình giao dịch bất động sản, các dữ liệu từ công chứng điện tử được kết nối vào hệ thống dữ liệu chung cũng là một trong những nguồn thông tin rất quan trọng trong hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản.

Bên cạnh đó, ông An nhấn mạnh, giao dịch bất động sản ngoài giá trị tài sản lớn còn thường bao gồm các thỏa thuận phức tạp, yêu cầu chuyên môn pháp lý cao.

Do đó, công chứng phải đảm bảo an toàn pháp lý của giao dịch bằng cách soạn thảo giao dịch tuân theo các quy định của một hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật; kiểm tra pháp lý trước khi công chứng; thực hiện việc xác minh năng lực hành vi dân sự của các bên tham gia giao dịch; xác định thông tin về tài sản…

Dưới góc độ doanh nghiệp, bà Hoàng Thị Hạnh - Công ty Cổ phần Giải pháp Công nghệ Thông tin và Viễn thông VTS kiến nghị cơ quan, tổ chức liên quan sớm ban hành quy chế liên thông dữ liệu đất đai – công chứng, coi đây là điều kiện then chốt để công chứng điện tử bất động sản khả thi.

Cần ban hành cơ chế tiếp nhận và xử lý văn bản công chứng điện tử, bản sao điện tử như tài liệu hợp pháp trong hồ sơ hành chính và giao dịch. Phối hợp liên thông dữ liệu với hệ thống công chứng điện tử để tạo thành quy trình đồng bộ từ công chứng – đăng ký – giao dịch – giải ngân.

Bên cạnh đó, cho phép các ứng dụng công chứng điện tử được kết nối và đổ dữ liệu lên Cơ sở dữ liệu địa phương, Cơ sở dữ liệu của bộ, ngành quản lý, giúp hình thành nguồn dữ liệu công chứng tập trung, đồng bộ và thống nhất trên phạm vi toàn quốc; tạo điều kiện cho cơ quan quản lý dễ dàng giám sát, thống kê, phòng ngừa rủi ro (rửa tiền, chuyển giá, trốn thuế), đồng thời phục vụ tốt hơn cho công tác hoạch định chính sách, quản lý thị trường bất động sản.