Ngày 1/7/2015, Bộ Xây dựng ban hành quy định hướng dẫn tiêu chí đánh giá, phân hạng chất lượng sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư, để tự thực hiện trước khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, theo đó, quy định rõ các mức từ 1 đến 5, tương đương với chung cư cao cấp, trung cấp...

Cụ thể, hạng 1 là chung cư cao cấp cần hội đủ các tiêu chí như chủ đầu tư dự án cần phải xây dựng có chất lượng sử dụng cao nhất. Đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.

Vị trí của chung cư phải có hệ thống giao thông bên ngoài đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều tiếp cận được đến sảnh chính của công trình. Cảnh quan có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh và thống nhất. Không gian xung quanh thoáng mát, rộng rãi và sạch đẹp.

Trong kiến trúc, căn hộ gồm có phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác. Mỗi căn hộ tối thiểu có hai khu vệ sinh, phòng ngủ chính có khu vệ sinh riêng. Diện tích căn hộ phải phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 70 m2, diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 20 m2. Vật tư, vật liệu dùng để xây dựng và các trang thiết bị gắn với nhà phải có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng và một tầng chỉ được phép xây dựng 2 căn hộ…

Đặc biệt, quy định cũng nêu rõ, chung cư cao cấp phải có hạ tầng xã hội đồng bộ với chất lượng cao, có đầy đủ các công trình (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hóa thông tin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn...) trong bán kính 500m. Có khu vui chơi giải trí ngoài trời rộng rãi, sân vườn, đường dạo được thiết kế đẹp.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, trong 6 tháng đầu năm 2016, Thành phố có tới 34 dự án được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn với 14.901 căn, tăng 1,8 lần so với cùng kỳ 2015. Theo tiêu chí Bộ Xây dựng đưa ra, số căn hộ đạt tiêu chí trung và cao cấp tăng 16%.

Tuy nhiên, nhiều dự án chung cư mở bán được chủ đầu tư đưa thông tin là dự án cao cấp, nhưng lại không đạt được những tiêu chuẩn trên. Đơn cử, Dự án Luxury Home do Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) làm chủ đầu tư, mở bán từ tháng 11/2015.

Chủ đầu tư thông báo đây là dự án cao cấp, song lại không đạt đúng quy định của Bộ Xây dựng, như diện tích phòng ngủ theo quy định phải là 20 m2 nhưng chỉ có 19,1 m2, trong phạm vi bán kính 500 m, bán kính quanh dự án lại không có trường học phổ thông cơ sở, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn…

Nhiều dự án tại khu vực quận Thủ Đức, quận 9, quận 2 của TP. Hồ Chí Minh cũng được chủ đầu tư hoặc các sàn bất động sản chào bán là dự án cao cấp, nhưng thực chất chỉ là dự án trung cấp. Tại quận Thủ Đức, một dự án chung cư mới được mở bán, dù chủ đầu tư thông báo là dự án trung cấp, song các sàn giao dịch lại thông báo với khách đây là dự án cao cấp. Những thông tin lập lờ khiến khách hàng nhầm tưởng về mác cao cấp của dự án.

Tại TP. Hồ Chí Minh còn có những dự án được chủ đầu tư công bố đủ tiêu chuẩn Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc… nhưng chưa thấy hiện diện. Chẳng hạn, hai dự án Diamond Lotus Riverside, Diamond Lotus Lake View được chủ đầu tư là Công ty Phúc Khang thông báo dự án đạt tiêu chuẩn Mỹ. Tuy nhiên, tới nay dự án vẫn chỉ là bãi đất trống.

Lý do là, chủ đầu tư vẫn nợ tiền sử dụng đất và chưa được cấp phép xây dựng. Hay như dự án Diamond Lotus Riverside tọa lạc ngay dòng kênh đen ngòm, xung quanh là xóm “ổ chuột” tại quận 8, vị trí này để làm chung cư tiêu chuẩn bình thường đã gặp khó vì vấn đề môi trường ô nhiễm nặng.

Theo tổng giám đốc một công ty địa ốc chuyên phát triển dự án chung cư trung cấp tại TP. Hồ Chí Minh, chuyện bán “bánh vẽ” chung cư cao cấp trong bất động sản gây rủi ro lớn với khách hàng. Tất cả thông tin rao bán, quảng cáo chỉ để tham khảo, chứ không có giá trị pháp lý.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận xét, đây là hình thức “treo đầu dê bán thịt chó”, lừa dối khách hàng, không có lợi cho việc xây dựng thương hiệu bền vững của doanh nghiệp. “Hiện nay có những dự án công bố là cao cấp nhất TP. Hồ Chí Minh, nhưng chung cư đó lại quy hoạch một tầng lên tới 20 căn hộ thì làm sao gọi là cao cấp. Trong khi quy định một chung cư cao cấp nhất thì 1 tầng chỉ có 2 căn, hoặc 4 căn, 6 căn là cao cấp bình thường”, ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, việc Bộ Xây dựng có quy định phân hạng chung cư từ hạng 1 tới hạng 5 là không cần thiết, mà chỉ cần quy định thế nào là chung cư cao cấp, còn những chung cư khác thì hãy để thị trường tự phân định.