Trong tiến trình đô thị hoá, phát triển nhà chung cư là xu thế tất yếu, nhưng công tác quản lý chung cư, nhất là việc chấp hành pháp luật của một số chủ đầu tư còn nhiều hạn chế, bất cập đã gây bức xúc trong dư luận, gây nên nhiều hệ lụy xã hội phức tạp.

Đặc biệt, nhiều vụ tranh chấp, khiếu kiện kéo dài nhiều năm chưa được giải quyết dứt điểm đã trở thành điểm "nóng" về tụ tập đông người. Trước thực trạng này, Thủ tướng Chính phủ vừa có Chỉ thị yêu cầu các cấp chính quyền và cơ quan chức năng phải tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.

Tuy nhiên, điều dư luận đang quan tâm và lo ngại là sau khi có Chỉ thị này, những mâu thuẫn “khó gỡ” trong tranh chấp chung cư thời gian qua liệu có tìm được lời giải, nhất là với một đô thị có nhiều chung cư như Thủ đô Hà Nội. 

Muôn kiểu tranh chấp 

Vụ tranh chấp chung cư đang gây “nóng” dư luận hơn 1 tháng qua khiến hàng trăm người dân bức xúc đang xảy ra tại khu chung cư cao cấp Hapulico 85 Vũ Trọng Phụng cũng đang tồn tại nhiều vấn đề liên quan đến việc thành lập Ban quản trị, công tác quản lý, vận hành cũng như việc triển khai thực hiện một số hạng mục dự án không theo đúng quy hoạch, thiết kế phê duyệt khiến cư dân bức xức, tụ tập đông người để phản đối. 

Phản ánh của nhiều cư dân cho thấy, những kiến nghị chính đáng của họ đã bị chính quyền địa phương, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Hapulico và Ban quản trị "phớt lờ" dẫn đến quyền lợi người dân bị ảnh hưởng. 

Cư dân cho rằng, việc thành lập Ban quản trị chung cư Hapulico chưa minh bạch, thiếu căn cứ pháp lý. Ngoài ra, chủ đầu tư, Ban quản trị có dấu hiệu buông lỏng quản lý, để xảy ra tình trạng lộn xộn của bãi xe và chợ thuốc hoạt động ngay sát chung cư, tiểm ẩn bất ổn về an ninh trật tự xã hội. Thậm chí, đã có trường hợp cư dân bị đối tượng lạ mặt hành hung, nhưng cho đến nay vẫn chưa được giải quyết thỏa đáng. 

Một dự án khác cũng đang tranh chấp quyết liệt là Tổ hợp chung cư cao cấp D’Capitale Trần Duy Hưng với quy mô khoảng hơn 1.700 căn hộ do Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi sao Việt (Công ty liên kết trực thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) làm chủ đầu tư. 

Theo phản ánh của cư dân, khi tìm hiểu mua căn hộ, dự án này luôn được quảng cáo là cao cấp, đạt tiêu chuẩn 5 sao “thoả mãn nhu cầu của những khách hàng khó tính nhất” với giá bán ngất ngưởng trung bình trên 60 triệu đồng/m2.

Nhưng thực tế, khi sắp đến thời hạn nhận bàn giao nhà khách hàng mới “té ngửa” phát hiện hành lang của các toà nhà rộng có 1,4m, không có điều hoà và chỉ có cửa kính mở rộng phía 2 đầu hành lang rất nguy hiểm cho trẻ nhỏ.

Trong khi đó, theo căn hộ mẫu của chủ đầu tư thì hành lang công cộng này rộng tới 2,4m. Ngoài ra, hàng loạt vấn đề liên quan đến chất lượng hoàn thiện căn hộ không đảm bảo cam kết trong hợp đồng mua bán cũng được nhiều cư dân phản ánh. 

Lý giải những thắc mắc, phản ứng của cư dân, tại cuộc đối thoại mới đây, mặc dù, chủ đầu tư có thừa nhận hành lang công cộng giữa các căn hộ tại dự án D’Capitale Trần Duy Hưng thực tế chỉ rộng 1m47.

Nhưng chủ đầu tư lại khẳng định không phát hành bất cứ tài liệu chính thức nào truyền thông về dự án đẳng cấp 5 sao và trên các tài liệu bán hàng cũng như bảng biển quanh dự án đều nói dịch vụ quản lý 5 sao dự kiến sẽ cung cấp cho cư dân. 

Trước sự thật như bị lừa này, cư dân dự án D’Capitale Trần Duy Hưng đã tập trung đông người “xuống đường” với nhiều băng rôn, khẩu hiệu mang nội dung phản đối chủ đầu tư và cho biết họ đang làm đơn kêu cứu tới các cơ quan có thẩm quyền, yêu cầu chủ đầu tư phải giảm giá bán căn hộ cho tương xứng với chất lượng thực tế thì mới nhận bàn giao nhà. 

Cũng trong những ngày gần đây, cư dân Khu chung cư Artemis số 3 Lê Trọng Tấn (quận Thanh Xuân) cũng đang rất bức xúc và gửi đơn thư tới các nơi phản ánh về những tồn tại của chủ đầu tư. Đỉnh điểm của mâu thuẫn này là tối 21/10, cư dân Artemis đã tiếp tục căng băng rôn, khẩu ngữ phản đối việc chủ đầu tư Artemis cắt điện, nước vô lý; chủ đầu tư Artemis coi thường tính mạng của cư dân, coi thường pháp luật, thách thức Sở Xây dựng..., khiến lực lượng an ninh khu vực phải có mặt để đảm bảo trật tự. 

Theo cư dân, chủ đầu tư đang hợp thức hóa việc sở hữu, thu lợi từ khối nhà kỹ thuật máy phát tại khu đất số 3 (theo thiết kế là khu vực kỹ thuật máy phát, cây xanh). Đặc biệt, việc cho quán bia thuê, sử dụng mặt bằng khối nhà kỹ thuật gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến giao thông khu vực lối xuống hầm xe và giao thông ngã ba Lê Trọng Tấn - Tôn Thất Tùng - Nguyễn Viết Xuân. 

Liên quan vấn đề này, ngày 10/9, Sở Xây dựng TP. Hà Nội có văn bản số 8148/SXD-TTr về việc giải quyết đơn khiếu kiện của một số cư dân tại chung cư Artemis.

Theo Sở Xây dựng, quy hoạch tổng mặt bằng được duyệt thì khu số 3 (khu đất tam giác) là khu cây xanh – kỹ thuật nhưng qua kiểm tra thực tế, chủ đầu tư cho thuê để kinh doanh dịch vụ tại tầng 2, tầng 3 khối nhà kỹ thuật là sử dụng sai công năng một phần diện tích của khối kỹ thuật. Do vậy, việc cư dân phản ánh chủ đầu tư cho thuê khu kỹ thuật tòa nhà làm nơi bán bia là có cơ sở. 

Sở Xây dựng yêu cầu chủ đầu tư tạm dừng việc kinh doanh dịch vụ tại tầng 2 và 3 của khối nhà kỹ thuật này. Cùng với đó, chủ đầu tư phải phá dỡ vách ngăn phòng sinh hoạt cộng đồng. “Nếu chủ đầu tư không chấp hành, đề nghị UBND quận Thanh Xuân căn cứ thẩm quyền tiến hành lập hồ sơ, xử lý vi phạm theo quy định”, Sở Xây dựng nêu rõ. Tuy nhiên, đến thời điểm này chủ đầu tư vẫn chưa chấp hành chỉ đạo trên của Sở Xây dựng Hà Nội. 

Có thể thấy, trên địa bàn thành phố Hà Nội đang tồn tại nhiều mô hình, nhiều cách quản lý, vận hành nhà chung cư khác nhau và những vụ việc nêu trên chỉ nằm trong số hàng trăm vụ việc tranh chấp khiếu kiện chung cư kéo dài suốt thời gian qua. 

Nhận diện mâu thuẫn 

Ông Lê Văn Dục, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, mâu thuẫn tranh chấp chung cư chủ yếu xảy ra giữa chủ đầu tư với cư dân, giữa cư dân với Ban quản trị, giữa Ban quản trị với chủ đầu tư và các đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư.

Theo đó, mấu chốt của các cuộc tranh chấp tập trung ở các vấn đề như: diện tích sử dụng chung – riêng (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê…), quỹ bảo trì 2%, chuyển hóa tầng sinh hoạt chung thành căn hộ, cách tính diện tích căn hộ, bầu ban quản trị, nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng, hệ thống phòng cháy chữa cháy… 

Đáng chú ý, vấn đề tranh chấp liên quan đến kinh phí quản lý, vận hành là một nội dung tồn tại ở nhiều dự án chung cư. Tại một số dự án, chủ đầu tư không đóng phí quản lý vận hành đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của mình hoặc phần diện tích căn hộ chưa bán; áp dụng mức kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định; sử dụng kinh phí quản lý, vận hành không đúng mục đích, không công khai thu chi tài chính trong giai đoạn chưa bàn giao cho Ban quản trị. 

Đặc biệt, nhiều chủ đầu tư còn chậm bàn giao căn hộ và không thực hiện các điều khoản phạt như trong hợp đồng mua bán căn hộ đã quy định. Điều này dẫn đến một loạt vụ tụ tập đông người gây xôn xao dư luận xã hội. Có khoảng 18 dự án mắc phải lỗi này như: Skyview Trần Thái Tông, Goldmark City, Usilk City, AZ Lâm Viên, AZ Thăng Long…

Một nội dung tranh chấp gay gắt khác là quản lý phí bảo trì phần sở hữu chung mà chủ đầu tư không bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho Ban quản trị, như các chung cư: Hateco Hoàng Mai, Star City 81 Lê Văn Lương, HTT Tower 197 Trần Phú, 310 Minh Khai, Hồ Gươm Plaza… 

Rõ ràng, để giải quyết những bất cập trong tranh chấp chung cư thì ngoài những nỗ lực vào cuộc xử lý kiên quyết của thành phố, chính quyền địa phương, rất cần sự hỗ trợ, đồng thuận của người dân và hơn hết là sự hợp tác tích cực của chủ đầu tư. Đối với những chủ đầu tư cố tình chây ì, bất hợp tác, các cơ quan chức năng cần xem xét áp dụng chế tài xử phạt nghiêm minh nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng cho cư dân.

Các chuyên gia và cư dân đang sinh sống ở các chung cư có tranh chấp đều bày tỏ hy vọng, Chỉ thị số 29/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ yêu cầu tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư sẽ như một giải pháp mạnh để xử lý dứt điểm tình trạng vi phạm của chủ đầu tư cũng như những bất cập, hạn chế hiện nay.

Tranh chấp chung cư, người dân chịu thiệt 

Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay, khi tranh chấp chung cư xảy ra thì đa phần cư dân vào thế yếu. Đơn cử như trong quy định trước khi chủ đầu tư ký hợp đồng với cư dân thì phải đăng ký Cục Quản lý cạnh tranh (Bộ Công Thương) và được phê duyệt.

Tuy nhiên, với nhiều điều khoản có lợi cho mình nên nhiều chủ đầu tư chấp nhận nộp phạt để bỏ qua bước này bởi thực tế với mức phạt tối đa chỉ 50 triệu đồng không đủ sức “răn đe” đối với chủ đầu tư những dự án hàng nghìn tỷ đồng. 

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc mua bán chung cư hiện nay chưa đạt được tính chất của một thị trường chuyên nghiệp. Chủ đầu tư thì chây ỳ, không làm đúng cam kết, trong khi khách hàng cũng “mù mờ” trong ký kết hợp đồng với chủ đầu tư nên gặp nhiều thiệt thòi. 

Đồng quan điểm, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Chủng, Trưởng Ban Chất lượng, Tổng hội xây dựng Việt Nam, nguyên Cục trưởng Giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng, trước hết phải xử lý được những gì không minh bạch, sòng phẳng trong hợp đồng mua bán.

Cư dân cần phải xem lại hợp đồng mua bán đã thực sự chuẩn, bình đẳng và rõ ràng đối với người mua chưa; có cần bổ sung gì thêm hay bỏ bớt điều khoản gì đi không? 

Sau này tất cả tranh chấp khi xử lý đều căn cứ vào hợp đồng mua bán. Nhiều khi người mua thì lơ là, chủ đầu tư thì tối đa hóa lợi ích, chính quyền thì không can thiệp nên dễ xảy ra tranh chấp. Trong trường hợp người mua không thông thạo khi đọc hợp đồng thì nên mời luật sư tham vấn cho.

Trên thực tế nhiều khi chủ đầu tư không tuân theo hợp đồng mẫu, cố tình cài cắm những điều khoản có lợi cho họ. Đến lúc tranh chấp là họ sẽ xử lý theo hợp đồng, người dân nhận phần thiệt. 

Sẽ khởi tố các chủ thể vi phạm nghiêm trọng 

Kiểm tra hàng loạt dự án có khiếu kiện thời gian qua cho thấy, nguyên nhân của tình trạng tranh chấp chung cư xảy ra một phần do một số quy định pháp luật liên quan chưa đầy đủ, cụ thể, đặc biệt là trong giai đoạn trước khi có Luật Nhà ở năm 2014.

Một số chủ đầu tư chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng. Một số cơ quan chức năng của địa phương còn buông lỏng quản lý, chưa tuyên truyền đầy đủ các quy định của pháp luật. Việc kiểm tra, thanh tra và xử lý các hành vi vi phạm cũng chưa thường xuyên, kịp thời, chưa triệt để. Nhận thức và ý thức chấp hành pháp luật của một số chủ thể còn hạn chế... 

Để khắc phục kịp thời những tồn tại, hạn chế này, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg về tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.

Theo đó, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; trong đó, có Hà Nội kiên quyết tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Bộ Công an chủ trì với các cơ quan liên quan tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư; nhất là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật… 

Theo ý kiến của các chuyên gia và người dân, để triển khai thực hiện hiệu quả Chỉ thị này, các cơ quan chức năng cần sớm sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của các bên.

Cùng đó, ban hành chế tài xử phạt các hành vi vi phạm đối với các tổ chức, cá nhân vi phạm; sửa đổi, bổ sung các quy định về phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng... 

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, từ nay đến cuối tháng 10/2018, Sở sẽ hoàn thành việc kiểm tra, kết luận rõ những sai phạm tại 71 dự án có tranh chấp, khiếu kiện. Song, bên cạnh sự quyết liệt của đơn vị chức năng, Sở Xây dựng mong muốn sự vào cuộc mạnh mẽ, kiên quyết của chính quyền các quận, huyện, thị xã.

“Việc vào cuộc quyết liệt của các địa phương sẽ hạn chế sự vi phạm của các chủ đầu tư”, ông Lê Văn Dục, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội nhấn mạnh. 

Mới đây, UBND thành phố Hà Nội đã có văn bản nêu rõ, đối với các chung cư thương mại chưa thành lập Ban quản trị, không có kinh phí bảo trì..., UBND các quận, huyện phải kiểm tra, đôn đốc xử lý.

Bên cạnh đó, thành phố yêu cầu các địa phương xây dựng phương án và tổ chức thực hiện đối với các chung cư chưa đủ điều kiện để tổ chức hội nghị nhà chung cư và những nội dung này phải báo cáo Sở Xây dựng để kiểm tra, hướng dẫn. 

Đáng chú ý, thành phố chỉ đạo các sở, ngành lập danh sách theo dõi các khu chung cư xảy ra tranh chấp khiếu kiện báo cáo UBND thành phố để thành phố xem xét năng lực nhà đầu tư khi giải quyết đề xuất đầu tư các dự án khác. Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội không được đề xuất giới thiệu địa điểm cho các nhà đầu tư có tên trong danh sách theo dõi nói trên. 

Là một địa phương có rất nhiều dự án nhà chung cư đã và đang đi vào hoạt động, ông Nguyễn Quang Hiếu, Chủ tịch UBND quận Hoàng Mai cho biết, hiện nay trên địa bàn quận đang tồn tại loại hình Ban quản trị tòa nhà do cư dân lập ra.

Tuy nhiên, bên cạnh một số Ban quản trị hoạt động có hiệu quả, bảo vệ được quyền lợi của cư dân thì vẫn còn không ít thành viên trong Ban quản trị tòa nhà năng lực chưa đáp ứng được kỳ vọng của cư dân.

Trong khi đó, Ban quản trị lại quản lý số tiền khá lớn, dẫn tới trong quá trình thực thi nhiệm vụ còn có sự chưa rõ ràng, minh bạch. Hơn nữa, một số thành viên trong Ban quản trị tuổi cao, khi tham gia giải quyết công việc chung của tòa nhà thường bị con cháu ngăn cản vì lo sức khỏe không đảm bảo nên cũng làm việc cầm chừng. 

“Để quản lý chung cư tốt hơn, cư dân hoặc chủ đầu tư có thể thuê hoặc tổ chức đấu thầu rộng rãi để chọn ra một đơn vị độc lập, có đủ năng lực chuyên môn, có tư cách pháp nhân để quản trị tòa nhà. Qua đó, chủ đầu tư và người dân giữ vai trò giám sát hoạt động của đơn vị đó xem có làm đúng chức năng nhiệm vụ theo thỏa thuận, cam kết hay không.

Mặt khác, khi có đơn vị độc lập đủ tư cách pháp nhân, chính quyền phường, quận cũng dễ dàng xử lý khi đơn vị có những sai phạm trong quá trình thay mặt chủ đầu tư, người dân giải quyết công việc", ông Hiếu đề xuất. 

Đại diện lãnh đạo Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho biết, Bộ đã tính đến khả năng nghiên cứu một luật riêng về quản lý vận hành nhà chung cư. Nhưng hiện ở một số vấn đề hết sức cụ thể luật chưa điều chỉnh hết được thì một trong những nguyên tắc để điều chỉnh là các bên phải thỏa thuận về vấn đề đó, đảm bảo giữa chủ đầu tư và cư dân đều phải có trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền lợi như nhau. 

Có thể thấy, với những chỉ đạo, đề xuất mang tính cụ thể, kiên quyết trên, cư dân đang rất mong mỏi những mâu thuẫn trong tranh chấp chung cư sẽ sớm được giải quyết dứt điểm, trả lại môi trường sống yên lành cho cư dân.

Đồng thời, sẽ dần tạo được niềm tin, sự an tâm cho người dân khi có dự định mua nhà chung cư, qua đó góp phần bảo đảm đời sống dân sinh, an toàn xã hội trên địa bàn Thủ đô nói riêng và cả nước nói chung.