THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Từ đầu năm 2020 tới nay, dịch bệnh covid-19 đặc biệt là làn sóng dịch lần thứ 4 lan rộng trên 50 tỉnh, thành phố, nhiều tỉnh phải thực hiện giãn cách theo Chỉ thị 15, 16, 16+ của Thủ tướng Chính phủ đã tác động tiêu cực đến đời sống, kinh tế xã hội, nhiều lĩnh vực ngành nghề bị ảnh hưởng nghiêm trọng dẫn đến đứt gãy chuỗi cung ứng, tạm dừng hoặc dừng hẳn hoạt động sản xuất… trong đó có lĩnh bất động sản.

Tại các tỉnh, thành phố thực hiện giãn cách, nhất là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, nhiều dự án bất động sản phải dừng xây dựng thi công, những nơi vẫn triển khai được thì thiếu nguồn nguyên vật liệu, chi phí logistics tăng cao, vận chuyển khó khăn, thiếu lực lượng lao động, chuyên gia… đã ảnh hưởng đến tiến độ thi công các dự án.

Cùng với thực trạng đó, những dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư cũng không thể triển khai được dẫn đến nguồn cung trên thị trường vốn dĩ đã thiếu hụt, càng không có cơ hội để cải thiện. Hoạt động giao dịch, mua bán bất động sản cũng bị ảnh hưởng, nhất là bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Theo số liệu thống kê 9 tháng đầu năm 2021, số lượng doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng là 6.171 doanh nghiệp (chiếm 13,7%), số lượng doanh nghiệp xây dựng chờ giải thể là 4.091 doanh nghiệp (chiếm 12,6%).

Mặc dù chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 song thị trường bất động sản vẫn có những tín hiệu khả quan như có dấu hiệu hồi phục, một số phân khúc có triển vọng giá có chiều hướng tăng nhất là tại các tỉnh, thành phố có tốc độ đô thị hóa cao như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và một số tỉnh thành... Hơn nữa, dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản khá đa dạng, trong đó chủ yếu đến từ nguồn vốn tự có của chủ đầu tư, vốn ứng trước của người mua nhà, vốn đầu tư nước ngoài (FDI), vốn tín dụng, vốn từ phát hành trái phiếu, vốn từ thị trường chứng khoán…, trong đó nguồn vốn tín dụng ngân hàng là nguồn vốn quan trọng.

Tính đến hết quý III/2021, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng tăng 9,13% so với đầu năm, cao hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (7,88%). Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản chỉ chiếm khoảng 35% dư nợ tín dụng bất động sản và có tốc độ tăng thấp hơn dư nợ tín dụng cho mục đích tiêu dùng/tự sử dụng bất động sản.

NHIỀU KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC

Mặc dù hành lang pháp lý để thị trường bất động sản từng bước được hoàn thiện song thị trường bất động sản vẫn gặp một số khó khăn vướng mắc đó là:

Thứ nhất, hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản vẫn chưa đồng bộ còn chồng chéo... dẫn đến nhiều dự án hoàn thiện thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng bị chậm tiến độ, làm ảnh hưởng đến nguồn cung của thị trường.

Thứ hai, phân khúc thị trường sản phẩm bất động sản không đồng đều, mất cân đối, các chủ đầu tư tập trung cho các dự án phục vụ cho nhu cầu trung, cao cấp, dự án nhà ở xã hội còn thiếu, chưa đáp ứng được nhu cầu cho người có thu nhập trung bình hoặc thấp.

Thứ ba, thông tin thị trường bất động sản thiếu minh bạch, thậm chí có hiện tượng đầu cơ bất động sản dẫn đến tình trạng sốt nóng cục bộ tại 1 số tỉnh, thành phố.

Thứ tư, nhiều chủ đầu tư còn thiếu năng lực tài chính, dựa vào vốn vay ngân hàng quá nhiều vì vậy khi các tổ chức tín dụng thực hiện giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn theo quy định của NHNN nhiều chủ đầu tư không thể tiếp cận được vốn vay để triển khai dự án dẫn đến 1 số dự án hoang hóa nhiều năm nhưng chưa triển khai được.

MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP NHẰM THÁO GỠ KHÓ KHĂN

Để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững cần, đảm bảo cho thị trường phát triển ổn định cần thực hiện một số giải pháp sau:

Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Cần xem xét điều chỉnh cơ cấu đầu tư theo hướng tập trung vào phân khúc thị trường phục vụ cho nhu cầu bình dân, có khả năng thanh khoản, từng bước cân bằng phân khúc dự án nhà ở trung cao cấp và nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Nâng cao năng lực tài chính, sử dụng vốn có hiệu quả, từng bước hạn chế sử dụng vốn tín dụng ngân hàng chuyển sang huy động vốn qua các kênh như kêu gọi vốn đầu tư trong nước và nước ngoài, mở rộng liên doanh liên kết, phát hành trái phiếu, cổ phiếu...

Cần thực hiện dự án đúng tiến độ đảm bảo uy tín đồng thời đẩy mạnh việc ứng dụng công nghệ hiện đại, tiên tiến, tiết giảm chi phí nhằm giảm giá thành sản phẩm tạo sự cạnh tranh về mẫu mã đáp ứng nhu cầu đa dạng của người tiêu dùng.

Đối với Chính phủ, Bộ ngành liên quan: Chính phủ chỉ đạo các Bộ ngành rà soát các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản để sửa đổi bổ sung cho phù hợp thực tiễn, tránh chồng chéo như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai... và các Nghị định hướng dẫn khác nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển bền vững đáp ứng yêu cầu phục vụ đa dạng khách hàng.

Các Bộ, ban, ngành, địa phương cần tăng cường vai trò quản lý Nhà nước, thanh tra, giám sát việc tuân thủ các quy định pháp luật của các dự án bất động sản để kịp thời chấn chỉnh, xử lý sai phạm.

Cần theo dõi chặt chẽ tình hình thị trường bất động sản để có giải pháp phù hợp, tăng cường công tác truyền thông, kịp thời đưa ra các cảnh báo tới người dân trước những hành vi thổi giá, lừa đảo liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Sớm hoàn thiện và đưa vào khai thác sử dụng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản.

Tiếp tục theo dõi phản ánh về tình hình tăng khung giá đất tại các địa phương, nghiên cứu các chính sách về thuế tham mưu kịp thời cho Chính phủ về tác động của quy định này tới thị trường bất động sản.

Đối với các định chế tài chính và ngân hàng: Nghiên cứu các chính sách về thuế đối với lĩnh vực bất động sản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản (đánh thuế đối với người sở hữu bất động sản thứ hai trở lên…).

Cân đối, bố trí nguồn vốn ngân sách để thực hiện cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ.

Tiếp tục bám sát diễn biến kinh tế trong và ngoài nước để dự báo, đánh giá tình hình và kịp thời tham mưu, đề xuất các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng phù hợp, đảm bảo thanh khoản thị trường, kiểm soát lạm phát, hỗ trợ ổn định và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Chỉ đạo các tổ chức tín dụng tập trung tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, đặc biệt là các lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ; theo dõi, giám sát chặt chẽ tình hình cấp tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, để kịp thời chỉ đạo các tổ chức tín dụng, đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng.

Nghiên cứu, rà soát, sửa đổi, hoàn thiện các quy định về cấp tín dụng, tỷ lệ đảm bảo an toàn... để phù hợp với chỉ đạo của Chính phủ và diễn biến thị trường.