Chậm nhưng chắc

Trong bối cảnh thị trường khó khăn, bất kỳ nhà đầu tư nào khi bỏ tiền ra cũng hết sức thận trọng, đặc biệt là các nhà đầu tư bất động sản - những người vẫn luôn nỗ lực tìm kiếm những kênh đầu tư hiệu quả (dù lãi suất không quá cao) và an toàn. Một trong những cơ hội hiếm hoi đang được đánh giá khả quan là khai thác thương mại của tài sản, vừa giữ vốn an toàn, vừa mang lại dòng tiền ổn định, do vậy mà nhu cầu đầu tư vào bất động sản cho thuê ngày càng tăng cao.

Ghi nhận thực tế từ Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản cho thuê tại Hà Nội ở quý IV/2022 đã có sự tăng tốc khá nhanh so với quý I/2022. Cụ thể, với phân khúc căn hộ chung cư cho thuê tại quận Cầu Giấy tăng 25% về giá, mức độ quan tâm tăng 34%; giá thuê chung cư quận Tây Hồ tăng 40%, mức độ quan tâm tăng 8%; giá thuê chung cư quận Đống Đa tăng 23%, mức độ quan tâm tăng 25% và tỷ lệ tương tự tại quận Thanh Xuân là 29% và 15%.

Cùng thời điểm đó, phân khúc nhà phố cho thuê, thị trường Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng nhanh về độ quan tâm và giá. Đơn cử, tại quận Cầu Giấy, giá thuê tăng 14%, mức độ quan tâm tăng 53%. Giá thuê nhà phố quận Ba Đình tăng 7%, mức độ quan tâm tăng 140%. Nhà phố cho thuê quận Đống Đa ghi nhận giá thuê tăng 33%, mức độ quan tâm tăng 48%. Các con số tương ứng tại quận Hai Bà Trưng là 42% và 26%.

Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh giá thuê cũng hồi phục mạnh mẽ. So sánh giữa quý IV/2022 với quý I/2022, mức giá thuê căn hộ tại quận 3, quận 7, TP. Thủ Đức lần lượt tăng 15 - 18% trong khi giá thuê căn hộ tại Bình Thạnh và quận 4 tăng 23 - 31% so với đầu năm. Ở nhóm tài sản cho thuê là nhà phố, giá thuê cũng đang có xu hướng đi lên. Giá thuê nhà phố tại quận 3, quận Phú Nhuận tăng 5 - 10% còn giá thuê nhà phố tại các quận 1, 7 và 10 tăng 13 - 18%.

Có thể thấy rằng, những con số trên là minh chứng rõ ràng nhất cho sự tăng trưởng ấn tượng của thị trường bất động sản cho thuê tại hai thị trường lớn là Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các nhà đầu tư cũng rất nhanh nhạy khi luôn biết nắm bắt những cơ hội hiếm hoi này. 

Nhà đầu tư Trần Minh Tú (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, anh đã chọn đầu tư căn hộ chung cư cho thuê để tìm kiếm nguồn thu nhập ổn định hàng tháng từ khoảng 3 năm nay.

“Ngay cả 2 năm đại dịch nhưng 2 căn hộ thuộc phân khúc trung cấp của tôi vẫn giữ được dòng tiền ổn định do phục vụ nhu cầu ở thực. Từ năm 2022, khi giá bán căn hộ tiếp tục tăng cao, việc mua nhà trở nên khó khăn, nhu cầu thuê càng tăng mạnh. Giá các căn hộ cho thuê của tôi cũng tăng theo giúp cho nguồn thu nhập thụ động tiếp tục dồi dào. Cũng trong năm vừa rồi, tôi đã mua thêm 2 căn hộ để cho thuê tại quận Hà Đông”, anh Tú chia sẻ.

Theo ông Lưu Chí Thanh, Giám đốc Công ty Bất động sản Golden Land, từ năm 2022, giá thuê chung cư và giá thuê nhà phố tăng trở lại khiến nhiều nhà đầu tư trước đó chuyên đầu tư đất nền, nghỉ dưỡng đã chuyển sang mua căn hộ, mua nhà phố với mục đích cho thuê.

“Nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm, vốn thực mạnh đang dần có xu hướng chuyển sang đầu tư căn hộ để cho thuê lại theo nhu cầu ở thực của thị trường. Họ hiểu rằng thị trường bất động sản đã qua giai đoạn kiếm lợi nhuận từ các đợt sóng ngắn”, ông Thanh nói.

Giới quan sát cũng cho rằng, dòng tiền đầu tư năm 2023 sẽ hướng về các sản phẩm có thể khai thác cho thuê như căn hộ, nhà phố và nhà xưởng vì nhóm bất động sản này dễ tiếp cận vốn vay và an toàn trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều khó khăn.

Chia sẻ với PV, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, đầu tư bất động sản cho thuê sẽ là phương thức được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. “Năm 2023 sẽ là năm khó khăn, đầu tư lướt sóng, mua đi bán lại kiếm lời sẽ không còn nằm trong danh mục ưu tiên. Thay vào đó, sản phẩm có giá trị khai thác thương mại dài hạn, đạt tỷ suất lợi nhuận từ 4,9 - 5% trở lên sẽ được lựa chọn hàng đầu. Vì vậy khả năng mang lại lợi nhuận thương mại cao của các sản phẩm bất động sản sẽ quyết định tỷ lệ hấp thụ của sản phẩm đó”.

Nơi trú ẩn an toàn cho dòng tiền

PV: Thưa ông, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023 khởi động với nhiều điểm khác biệt. Điển hình là thị trường đã ghi nhận sự thay đổi xu hướng đầu tư từ các sản phẩm đất nền (luôn nóng sốt ở thời điểm sau Tết ở các năm trước) sang các sản phẩm bất động sản cho thuê. Ông đánh giá như thế nào về cơ hội của phân khúc này?

Ông Đinh Minh Tuấn: Từ năm 2020 đến giữa năm 2022, thị trường gặp nhiều khó khăn, lúc này nhà đầu tư chấp nhận tìm kiếm lợi nhuận cao mặc dù có thể gặp nhiều rủi ro. Nhưng đến cuối năm 2022 và bước sang năm 2023, những khó khăn trên thị trường lại diễn biến theo hướng khác, khả năng sẽ kéo dài, dòng tiền được các nhà đầu tư hướng đến các điểm đến an toàn, bền vững, thay vì đầu tư lướt sóng. Chưa kể năm 2023, dù nói là có nhiều khó khăn, nhưng cũng không hẳn là không có cơ hội. Thị trường sẽ có thêm một vài động lực mới vì Trung Quốc đã mở cửa trở lại. Đồng thời, Việt Nam được xem là quốc gia có tốc độ tăng trưởng GDP tốt, là điểm sáng trong khu vực Đông Nam Á nên nhu cầu đầu tư và thu hút đầu tư vẫn cao.

Các nhà đầu tư sẽ chú trọng vào tính pháp lý, sản phẩm tạo ra dòng tiền ổn định, tỷ suất lợi nhuận có thể không cao hẳn như trước đây, nhưng chắc hẳn sẽ cao hơn lãi suất ngân hàng và quan trọng nhất là an toàn. Như vậy, xu hướng đầu tư năm 2023 sẽ hướng tới một vài nhóm dưới đây:

Thứ nhất, nhóm phục vụ cho nhu cầu ở thật gồm chung cư, nhà trọ, nhà riêng.

Thứ hai, nhóm phục vụ cho kinh doanh gồm shophouse, nhà phố, mặt bằng bán lẻ trong các trung tâm thương mại.

Thứ ba, nhóm phục vụ cho nhu cầu sản xuất gồm nhà xưởng cho thuê, văn phòng, Office-tel.

Trên thực tế là ba nhóm này đã ghi nhận mức độ tăng trưởng ấn tượng ở tháng 1/2023. Trong đó, loại hình chung cư tại thị trường TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đều có sự tăng trưởng về nhu cầu tìm kiếm và giá cho thuê. Cụ thể, lượt tìm thuê căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh tăng 157%, tại Hà Nội tăng 112% trong tháng 1/2023 so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê trung bình của căn hộ chung cư ở TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đã tăng lần lượt là 4% và 8% so với năm 2022, và hiện rơi vào khoảng 13 triệu đồng/căn/tháng.

Loại hình nhà phố tại thị trường TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đều có mức độ quan tâm cao, giá cho thuê cũng đã phục hồi khoảng 70 - 80% so với đỉnh của năm 2019. Dự báo giá thuê nhà phố sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, phân khúc nhà xưởng cũng sẽ phục hồi và phát triển nhanh nếu thị trường Việt Nam vẫn tăng trưởng tốt, thu hút thêm nhu cầu đầu tư nước ngoài, từ đó sẽ phát sinh thêm nhà xưởng, kho bãi nhằm mở rộng sản xuất và phát triển kinh doanh.

Đối với thị trường nhà trọ cho thuê, nhu cầu tìm kiếm cũng tăng 107% và đã có sự điều chỉnh tăng giá cho thuê đến gần 20 - 30% ở cả hai thị trường TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Cụ thể giá thuê nhà trọ trung bình trong tháng 1/2023 ở Hà Nội là 3,6 triệu đồng/phòng trọ/tháng và tại TP. Hồ Chí Minh là 4,5 triệu đồng/phòng trọ/tháng.

Nguồn cung khan hiếm, giá thuê tăng

PV: Những nhóm bất động sản cho thuê như ông vừa nêu trên đang có tốc độ phục hồi và tăng trưởng đáng kể, vậy thị trường hiện nay có đủ nguồn cung đáp ứng hay không, thưa ông?

Ông Đinh Minh Tuấn: Thị trường nhà ở trong nước đang chứng kiến nhu cầu rất lớn trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh và đạt tỷ lệ dân số vàng.

Tuy nhiên, nguồn cung dự án mới vẫn còn hạn chế ở cả 3 miền Bắc, Trung, Nam. Hơn nữa phải nhìn nhận thực tế rằng, giá nhà ở tại Việt Nam đang rất cao, vượt quá khả năng mua của nhiều gia đình trẻ, vô hình trung nhóm đối tượng này lại trở thành khách hàng tiềm năng của phân khúc nhà ở cho thuê. Đây là cơ hội của các nhà đầu tư hiện nay, những người muốn có được một nguồn thu nhập ổn định, an toàn, dù không quá cao, và thực tế cũng đã cho thấy nhiều nhà đầu tư đang tập trung tìm kiếm cơ hội đầu tư ở phân khúc này.

Nhưng nhìn bối cảnh chung ở các thành phố lớn trên cả nước hiện nay, nhóm căn hộ chung cư đang rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung sơ cấp. Theo Báo cáo thị trường quý IV/2022 của chúng tôi, căn hộ có nguồn cung mới thấp nhất trong 8 năm vừa qua, chỉ đạt 12.637 căn. Trong đó căn hộ hạng B chiếm 83%, theo sau là căn hộ hạng A với 9%. Tổng nguồn cung sơ cấp trong quý IV/2022 là 20.333 căn hộ, giảm -3% theo quý và -6% theo năm. Lượng tin đăng bán chung cư tháng 1/2023 giảm 46% so với cùng kỳ năm 2022 và thị trường không có thêm dự án mới, điều này phản ánh rõ ràng nguồn cung có sự sụt giảm. 

Ở nhóm nhà xưởng cho thuê, nhà đầu tư cũng nên tận dụng cơ hội khi phân khúc này cũng đang ghi nhận tình trạng khá hiếm nguồn cung cho thuê tại các khu vực như: TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên… Thực tế, nguồn cung nhóm này vẫn có nhưng không đáp ứng đủ điều kiện thuê của những nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.  

PV: Theo ông, nguồn cung khan hiếm như vậy thì giá của những nhóm bất động sản này sẽ có xu hướng thay đổi như thế nào trong năm 2023?

Ông Đinh Minh Tuấn: Thực tế ghi nhận tình trạng lệch pha cung - cầu đi đôi với lệch pha phân khúc thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp kéo theo giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Thị trường bất động sản hiện đang có dấu hiệu giảm tốc, phát triển chậm lại, giao dịch kém, thị trường thứ cấp cũng đang rơi vào trầm lắng, giảm thanh khoản. Người có nhu cầu ở thật khó mua được nhà hơn thời điểm trước đây do giá nhà tăng cao và niềm tin vào thị trường sụt giảm mạnh.

Với loại hình căn hộ, giá chào thuê chung cư TP. Hồ Chí Minh có thể tăng từ 4 - 6%, tỷ suất lợi nhuận cho thuê cũng vì thế tăng lên. Trong tháng 1/2023, giá cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh đang tăng khoảng 4% và Hà Nội là 8,33% so với cuối năm 2022.

Dự báo khoảng quý IV/2023, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư TP. Hồ Chí Minh sẽ trở lại mức từ 4,7 - 4,9% như thời điểm trước dịch. Nhờ vậy, nhu cầu đầu tư vào phân khúc này cũng sẽ tăng trở lại, kéo thanh khoản thoát khỏi tình trạng ảm đạm.

Đặc biệt, căn hộ sơ cấp, nhà vừa túi tiền mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 vẫn là nhóm được quan tâm bên cạnh nhóm hạng sang và siêu sang luôn có nguồn cùng đều đặn đưa ra ngoài thị trường, đối tượng mua ít chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố tín dụng.

Riêng với phân khúc văn phòng cho thuê, đà hồi phục cũng đã thể hiện rõ rệt qua tỷ lệ lấp đầy cao, giá tăng nhẹ trở lại. Thống kê từ hệ thống văn phòng cho thuê VNO với chuỗi hơn 10 tòa nhà cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh cho thấy, tính đến quý IV/2022, tỷ lệ lấp đầy phân khúc văn phòng giá vừa túi tiền 15 - 20 USD/m2/tháng đạt 85 - 90% diện tích tòa nhà tùy vị trí và quy mô. Giá thuê văn phòng phân khúc này tăng nhẹ 3 - 5% so với cùng kỳ năm ngoái, do vừa kết thúc giai đoạn ưu đãi kích cầu sau đại dịch.

Còn đối với nhà phố cũng tăng 100% về nhu cầu tìm kiếm so với năm 2019. Phân khúc nhà trọ cũng thấy rõ sự điều chỉnh tăng giá ở ngay đầu năm nay. 

Nguyên nhân dẫn đến sự tăng giá này là do một số khách hàng chưa có đủ tiền mua nhà nên sẽ đi thuê hoặc một số nhóm đi thuê và cho thuê lại nhằm phục vụ du lịch trong nước.

Bên cạnh đó, hiện nay xu hướng làm việc Hybrid working cũng khiến chung cư trở thành một trong những lựa chọn cho khách thuê nhà. Ngoài ra, một số đơn vị thu gọn mô hình làm việc trong năm 2022 thì ở năm 2023 họ sẽ quay lại thị trường chung cư thuê những mặt bằng với diện tích nhỏ từ 50 - 70m2 ở các quận trung tâm để làm việc. Cuối cùng, xu hướng đô thị hoá ngày càng cao nên dân nhập cư vào trung tâm nhiều. 

Tất cả những điều này cho thấy một tương lai sôi động ở thị trường bất động sản cho thuê. 

- Trân trọng cảm ơn ông!