Châu Á - Thái Bình Dương ảm đạm

Báo cáo tháng 11 của Công ty quản lý đầu tư và BĐS thương mại JLL, cho thấy trong quý III hoạt động đầu tư BĐS thương mại ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương giảm 22% so với cùng kỳ năm ngoái, thấp nhất theo quý kể từ quý II-2010. Trong khi nhà cung cấp dữ liệu thị trường MSCI Real Assets cho biết, các giao dịch BĐS thương mại ở khu vực này giảm 37% so với quý III-2022, đánh dấu quý giảm thứ 6 liên tiếp.

Tỷ lệ mua lại ở châu Á - Thái Bình Dương của các nhà đầu tư toàn cầu đạt mức thấp nhất mọi thời đại là 6%. Còn Benjamin Chow, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu BĐS châu Á tại MSCI, cho biết lãi suất cao trong thời gian dài đã dập tắt mọi hy vọng về sự phục hồi sớm của thị trường BĐS châu Á - Thái Bình Dương.

Theo công ty dịch vụ BĐS thương mại CBRE của Mỹ, một cuộc khảo sát hồi tháng 10 trên khoảng 100 nhà môi giới và thẩm định viên cao cấp ở khắp các thị trường châu Á - Thái Bình Dương, cho thấy chỉ 12% số người được hỏi nhận thấy hoạt động đầu tư được cải thiện từ đầu năm đến nay. Trong khi một cuộc khảo sát trước đó hồi tháng 4 lạc quan hơn, với 73% nhà đầu tư BĐS kỳ vọng các giao dịch sẽ phục hồi trở lại trong năm nay.

Henry Chin, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu khu vực châu Á - Thái Bình Dương tại CBRE, cho biết: “Hoạt động đầu tư dự kiến không phục hồi cho đến giữa năm 2024, dù có những điểm sáng ở một số thị trường”. Báo cáo nhấn mạnh dù các nhà đầu tư đã giảm bớt khẩu vị rủi ro, nhưng cũng giảm kỳ vọng về việc cắt giảm lãi suất trong nửa đầu năm 2024.

Đây là những yếu tố đang gây áp lực buộc các nhà đầu tư ở hầu hết thị trường châu Á - Thái Bình Dương phải bán bớt tài sản thay vì mua chúng.

Báo cáo của JLL cho thấy trong quý III, Hàn Quốc ghi nhận các giao dịch trị giá 4,2 tỷ USD, giảm 35% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó các nhà đầu tư tổ chức trong nước chỉ “xem xét có chọn lọc các tài sản văn phòng cốt lõi”.

Tại Singapore, khối lượng đầu tư vào BĐS thương mại giảm 11% so với cùng kỳ năm trước, xuống còn 2 tỷ USD trong cùng kỳ, cho thấy tình trạng bất ổn kinh tế tiếp tục đè nặng lên nhu cầu của người thuê và giá thuê văn phòng chính.

Pamela Ambler - người đứng đầu bộ phận thông tin đầu tư khu vực châu Á-Thái Bình Dương của JLL, cho biết: “Chi phí nợ cao, đặc biệt là lãi suất cao hơn, sẽ làm xói mòn lợi nhuận được điều chỉnh theo rủi ro đối với một số nhà đầu tư, những người cảm thấy khó khăn hơn trong việc bảo lãnh các giao dịch. Thách thức về suy thoái kinh tế, đặc biệt là nhu cầu toàn cầu yếu hơn và sự yếu kém ở Trung Quốc, cũng như các đối tác thương mại khác, cũng có thể ngăn cản sự quan tâm của nhà đầu tư đối với BĐS ở một mức độ nhất định”.

Vẫn có điểm sáng nhỏ

Tuy nhiên, những người theo dõi thị trường nhận thấy một số điểm sáng trên thị trường. “Ấn Độ đang có ý định mua mạnh mẽ hơn, trong khi lãi suất thấp của Nhật Bản vẫn thu hút vốn quốc tế” - Chin của CBRE cho biết.

Ambler của JLL cũng có quan điểm tương tự, lưu ý rằng nền kinh tế Nam Á là “người được hưởng lợi lớn” từ xu hướng giảm rủi ro hiện nay, khi các nhà đầu tư toàn cầu giảm đầu tư vào Trung Quốc để xây dựng chuỗi cung ứng linh hoạt trên toàn khu vực. Bà Ambler cho biết, nền tảng kinh tế mạnh mẽ của Ấn Độ đang thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào văn phòng, cơ sở sản xuất và cơ sở hạ tầng dự án điện tử.

Đối với Nhật Bản, Ambler chỉ ra rằng môi trường lãi suất thấp trong nước đang mang lại cơ hội phòng ngừa rủi ro tiền tệ cho đầu tư BĐS. Trong báo cáo hồi tháng 11, MSCI Real Assets cho biết, Nhật Bản là thị trường BĐS thương mại lớn nhất châu Á - Thái Bình Dương trong 9 tháng đầu năm về khối lượng giao dịch và số lượng giao dịch, với 1,9 tỷ USD giao dịch công nghiệp trong quý III. Khoản đầu tư hiện tại lên tới 6 tỷ USD, một kỷ lục trong 9 tháng kể từ khi MSCI bắt đầu thu thập dữ liệu vào năm 2007.

Trong khi đó, Ấn Độ đã có quý III tăng trưởng mạnh mẽ, nhờ việc Brookfield India Real Estate Trust bán 50% cổ phần trong danh mục văn phòng cho Quỹ đầu tư quốc gia GIC của Singapore, với giá 683 triệu USD. Nhưng MSCI lưu ý khối lượng đầu tư trong quý III năm nay của thị trường đất nước Nam Á này cao hơn 50% so với mức trung bình 5 năm trong cùng quý trước đại dịch Covid-19.

Nhìn về phía trước, Công ty quản lý đầu tư Colliers, là một trong số ít người trong ngành kỳ vọng các giao dịch BĐS thương mại sẽ tăng đều đặn trên khắp châu Á - Thái Bình Dương trong năm tới, khi khoảng cách giữa người mua và người bán thu hẹp, và ngày càng nhiều nhà đầu tư chuyển sang triển khai vốn. Chris Pilgrim, Giám đốc điều hành thị trường vốn toàn cầu khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Colliers, cho biết: “Năm tới chắc chắn tích cực hơn năm 2023, với rất nhiều vốn chủ sở hữu tại thị trường châu Á bị dồn nén đang tìm kiếm nơi trú ẩn”.

BĐS Việt Nam cũng không ngoại lệ. Nếu như vào giữa năm 2022 trở về trước, BĐS Việt Nam được ví như “thỏi nam châm” thu hút không chỉ đối với giới đầu cơ, mà còn hút các dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Tuy nhiên, sau những vụ án liên quan đến BĐS, thủ tục hành chính, đặc biệt là khâu giải quyết các khoản phí sử dụng đất ách tắc.. thị trường này gần “đóng băng”.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, khủng hoảng buộc các doanh nghiệp phải giảm lợi nhuận để giảm giá BĐS. Hiện các doanh nghiệp đưa về mức lợi nhuận khoảng 8-10%/năm, không còn đặt kỳ vọng siêu lợi nhuận như trước, nhưng cũng không dễ bán được hàng.

Thế nên, sau cuộc khủng hoảng này, mục tiêu hàng đầu đặt ra là an toàn, phát triển bền vững. Các chủ đầu tư buộc phải cân đối về cung - cầu, về sản phẩm nhà ở; đưa giá nhà về mức hợp lý để người có nhu cầu thật tiếp cận nhà ở. Nhưng muốn làm được điều đó, cần nhanh chóng gỡ nút thắt lớn nhất là vốn và pháp lý.