Nghịch lý tồn kho bất động sản tăng, giá căn hộ vẫn không giảm

Năm 2021 là một năm "nhiều cảm xúc" của thị trường bất động sản cả nước nói chung và thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng. Nếu như 6 tháng đầu năm, khi dịch COVID-19 được kiểm soát từng bước, thị trường bất động sản Hà Nội cũng dần trở lại guồng quay “bình thường mới”, thì 6 tháng cuối năm khi COVID-19 tái bùng phát lần thứ 4, mọi giao dịch gần như ngưng trệ, thị trường bất động sản xáo trộn, phông nền chung vô cùng ảm đạm, trầm lắng, lượng hàng tồn kho lên mức cao nhất từ trước tới nay.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, lượng căn hộ tồn kho trong 1 năm thường rơi vào khoảng 30 - 50%, song do ảnh hưởng của dịch bệnh nên lượng tồn kho từ các dự án trong năm 2021 đã vượt qua mốc 50%, chủ yếu nằm ở căn hộ có giá hơn 35 triệu đồng/m2. 

Trong khi đó, báo cáo mới đây của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, trong quý III, tỷ lệ hấp thụ căn hộ chỉ đạt 21,1%, tương đương với 532 căn hộ. 

Lượng căn hộ tồn kho tăng cao trong bối cảnh COVID-19 là điều khá dễ hiểu, thế nhưng có một nghịch lý diễn ra là giá bán căn hộ vẫn không ngừng tăng lên, khiến không ít nhà đầu tư và người có nhu cầu ở thực hoang mang, lo lắng.

Làn sóng dịch COVID-19 lần thứ 4 đã gây ảnh hưởng lớn cho nền kinh tế nói chung cũng như thị trường bất động sản nói riêng, dẫn đến nhu cầu mua bán căn hộ giảm đáng kể. Theo nguyên lý kinh tế vĩ mô, khi nhu cầu sử dụng sản phẩm giảm thì giá bán cũng chịu áp lực giảm. Tuy nhiên, trên thực tế thị trường lại cho thấy những dấu hiệu ngược. Cầu thực giảm nhưng tổng tiền đổ vào thị trường từ nguồn có nhu cầu đầu tư bất động sản lại đang có dấu hiệu tăng mạnh, khiến giá bán căn hộ vẫn ở đỉnh cao.

Các quận Hai Bà Trưng, Ba Đình, Cầu Giấy tập trung chủ yếu các dự án hạng A, có giá chào bán cao nhất trên 3.000 USD/m2, khoảng 69 triệu đồng/m2. Theo sau là quận Đống Đa và Tây Hồ, với mức giá biến động từ 2.000 - 3.000 USD/m2. Các quận, huyện khác với chủ yếu là các dự án Hạng C có mức giá dưới 1.500 USD/m2.

Giá sơ cấp tại quận Nam Từ Liêm đã tăng 10%/năm kể từ 2017; tại quận Cầu Giấy tăng 17%/ năm. Như vậy, kể từ năm 2017 tới nay, giá căn hộ mới mở bán tại Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm đã tăng 50%, trong khi đó tại Cầu Giấy đã tăng 85%.

Lý giải cho nghịch lý này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay một lượng lớn dòng tiền từ chứng khoán, ngoại hối và một số lĩnh vực khác đang đổ mạnh vào bất động sản để tìm cơ hội đầu tư. Trong khi đó, nhiều ngành kinh tế bị thu hẹp hoạt động vì COVID-19, tiền gửi ngân hàng bị điều chỉnh lãi suất giảm nên nhà đầu tư dần chuyển hướng vào bất động sản để tìm kiếm cơ hội tốt hơn. Điều này đã và đang tạo ra áp lực tăng giá bán, dẫn đến thị trường căn hộ Hà Nội nói riêng và thị trường bất động sản nói chung sẽ thiết lập mức giá mới. 

Nhìn nhận về hiện tượng này, chuyên gia kinh tế - PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng chia sẻ: “Bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn trong bối cảnh dịch COVID-19. Nhu cầu đầu tư vào đây vẫn rất lớn. Khi nhu cầu lớn sẽ ảnh hưởng đến giá bán sản phẩm. Đây là quy luật tất yếu của thị trường.

Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng tăng phi mã trong năm 2021 cũng là một nguyên nhân. Khi giá vật liệu xây dựng tăng cao, đặc biệt là giá thép tăng đột biến sẽ khiến giá sản phẩm bất động sản bán ra cao hơn so với bình thường. Từ đó, tất yếu vượt ngoài khả năng mua của khách hàng, khiến thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, khó bán được sản phẩm”.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng Giám đốc Thắng Lợi Group cho rằng, ngoài ảnh hưởng của dịch COVID-19, giá bất động sản còn chịu tác động bởi sự gia tăng chi phí đầu vào, đặc biệt là giá các loại vật liệu xây dựng. Thời điểm cuối năm 2021, khi dịch bệnh từng bước được kiểm soát, thị trường sôi động trở lại, các chuyên gia giữ nguyên dự báo giá bán sẽ tiếp tục tăng.

Khan hiếm căn hộ giá rẻ

Khi thị trường thiết lập mặt bằng giá mới ngày càng cao, đồng nghĩa với việc những căn hộ giá thấp vốn đã khan hiếm sẽ càng hiếm hơn, thị trường căn hộ bình dân, căn hộ giá rẻ dễ bị bỏ lại phía sau.

Chưa kể, do ảnh hưởng dịch bệnh, chuỗi hoạt động mua bán đứt gãy khiến tâm lý của không ít doanh nghiệp, chủ đầu tư hoang mang, dè dặt đã trực tiếp ảnh hưởng đến nguồn cung bất động sản trong từng quý của năm 2021.

Theo JLL Việt Nam, trong quý II/2021, thị trường Hà Nội chỉ đạt 2.067 căn hộ được mở bán, giảm 14,9% so với quý trước đó. Hầu hết nguồn cung thị trường được góp sức từ 11 dự án bất động sản cũ và không có dự án mới nào được cấp đủ điều kiện bán hàng trong quý II.

Sang đến quý III, khi tình hình dịch bệnh diễn biến căng thẳng nhất, nguồn cung và quy mô mở bán của các chủ đầu tư căn hộ còn sụt giảm trầm trọng hơn. Cụ thể, tổng lượng căn hộ mở bán mới chỉ còn 1.018 căn, giảm một nửa so với quý II. Tổng lượng bán ra trong quý III cũng chỉ đạt 1.449 căn, giảm 46,8% so với quý II.

Còn theo Savills Việt Nam, với 1 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 6 dự án cũ, cung cấp khoảng 1.600 căn hộ, nguồn cung mới của thị trường căn hộ Hà Nội vẫn giảm tới 60% theo quý và 74% theo năm. Đây là nguồn cung mới thấp nhất trong vòng 5 năm.

Nguồn cung giảm mạnh, thị trường căn hộ Thủ đô lại phát triển lệch, nghiêng về phân khúc trung và cao cấp, cùng giá bán căn hộ ngày càng tăng cao khiến bài toán an cư cho người có thu nhập thấp vốn đã khó khăn, bế tắc nay càng bế tắc hơn. Mỏi mắt cũng khó tìm được một căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/m2 ở các quận nội thành Hà Nội. 

Theo khảo sát của Sở Xây dựng Hà Nội, căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 tại các quận nội đô hay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ gần như không còn, chỉ còn ở các khu vực xa trung tâm. Thực tế, các dự án dạng này trước đây có mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2, hiện cũng đã tăng lên khoảng 25 triệu đồng/m2. Tuy phân khúc căn hộ giá thấp, bình dân vẫn chiếm ưu thế trong tổng số lượng giao dịch trên thị trường, nhưng nguồn cung không được cải thiện và dự báo sẽ còn tiếp diễn đến hết năm 2022, dẫn đến tình trạng “lệch pha” cung cầu nghiêm trọng hơn nữa.

Nhắc lại về thực tế này, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, khoảng cách giá bán căn hộ ở nội và ngoại thành đang được thu hẹp, điều đó có nghĩa giá căn hộ nhìn chung đang tăng lên. 

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tăng giá bán trên thị trường bất động sản thời gian gần đây là do tiến độ cấp phép dự án mới bị chậm. Trong cả quý II/2021, TP. Hà Nội không có bất cứ dự án mới nào được cấp giấy phép đủ điều kiện bán hàng, dẫn đến tình trạng nguồn cung khan hiếm, cùng với ảnh hưởng của dịch bệnh, chi phí xây dựng tăng đã buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá bán nhằm đảm bảo lợi nhuận. 

“Chính điều này đã khiến thị trường căn hộ bị ảnh hưởng nghiêm trọng, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội. Nơi đây sẽ thiếu trầm trọng nguồn hàng, giá bán phân khúc căn hộ bình dân sẽ bị đẩy sang ngưỡng mới, người có thu nhập thấp lại càng khó khăn hơn để sở hữu nhà ở”, ông Nguyễn Chí Thanh dự báo.

Thực tế cũng cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay gặp rất nhiều khó khăn do thủ tục pháp lý chồng chéo, bất cập kéo dài nhiều năm qua. Để cấp phép một dự án mới phải trải qua hàng chục bước. Những dự án đang đền bù giải tỏa thì tiến thoái lưỡng nan. 

Khi nguồn cung khan hiếm, cùng mặt bằng giá đẩy lên cao, phân khúc căn hộ giá rẻ, căn hộ bình dân lại càng bị bỏ ngỏ.

Thị trường bất động sản Hà Nội vẫn là “điểm sáng”

Dù đang chứng kiến nhiều nghịch lý, đồng thời phải đối diện với hàng loạt khó khăn do dịch bệnh COVID-19 mang lại, nhưng thị trường bất động sản Hà Nội vẫn được đánh giá là có nhiều dấu hiệu lạc quan để kết thúc năm 2021 và bước sang năm 2022 với triển vọng tươi sáng hơn.

Dự báo về thị trường căn hộ Hà Nội cuối năm 2021, đầu năm 2022, JLL cho rằng thị trường sẽ dần phục hồi. Tuy nhiên, tốc độ hồi phục của thị trường còn chậm do các doanh nghiệp dịch vụ, môi giới bất động sản chưa thể bứt phá. 

Còn theo báo cáo của Savills, trong quý IV/2021, thị trường Hà Nội có 11 dự án mới và những giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp khoảng 7.900 căn hộ. Trong đó, 87% nguồn cung tương lai là căn hộ hạng B và các quận, huyện Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm, Hoàng Mai chiếm tổng số 81% thị phần.

Sự phát triển của các khu đô thị ngoài trung tâm được cho là sẽ tiếp diễn, làm rõ xu hướng chuyển dịch nguồn cung tương lai. Cụ thể, cùng với sự mở rộng của Hà Nội, năm 2017, nguồn cung tại các huyện Hoài Đức và Thanh Trì chỉ chiếm 6%; đến năm 2021, bốn huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh đã chiếm tới 30% nguồn cung. Dự báo từ năm 2023 trở đi, các quận này sẽ chiếm 36% nguồn cung. Hà Nội dự kiến quy hoạch 5 huyện ngoại thành là Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng thành các quận nội thành vào năm 2025. Với quỹ đất lớn, các huyện này sẽ trở thành mục tiêu phát triển khu dân cư trọng điểm.

Ngoài ra, điểm sáng của thị trường căn hộ sẽ tiếp tục nằm ở khu vực phía Tây Thủ đô, khi đây luôn là khu vực duy trì nguồn cung sơ cấp lớn nhất trong 5 năm qua. Triển vọng nguồn cung tương lai tại khu vực phía Tây tiếp tục với 26.300 căn từ 29 dự án, trong đó 81% là căn hộ hạng B và 16% là căn hộ hạng A.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận: “Trong trung và dài hạn, khi dịch bệnh dần được kiểm soát, nền kinh tế quay lại quỹ đạo “bình thường mới”, phân khúc nhà ở vẫn sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường, đáng để các nhà đầu tư xuống tiền”.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Tư vấn Savills Hà Nội cũng bày tỏ: “Thị trường căn hộ không tránh khỏi tác động tiêu cực do COVID-19. Tuy nhiên, những dự án tốt có vị trí thuận lợi vẫn sẽ thu hút được các nhà đầu tư cũng như người sử dụng cuối cùng.

Vì vậy, chủ đầu tư cần có chiến lược bán hàng cùng giá mở bán hợp lý khi bung hàng ở thời điểm hiện tại. Nguồn cung có giá hợp lý vẫn được nhiều người mua quan tâm, trong khi đó nguồn cung giá cao trong thời gian vừa qua có lượng giao dịch khá hạn chế. Chủ đầu tư cũng nên đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn và tiến độ thanh toán linh hoạt để giảm áp lực tài chính cũng như thu hút thêm nhiều đối tượng khách hàng”.

Bà Đỗ Vân Anh, Quản lý Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam cho rằng, sang năm 2022, nguồn cung căn hộ mở bán mới dự báo sẽ dao động từ 27.000 - 29.000 căn. Tuy nhiên, phân khúc hạng sang sẽ phụ thuộc vào dự án mới, phân khúc còn lại sẽ phát triển ổn định với mức tăng từ 4 - 6% như những năm trước.

Trước những dự báo của các chuyên gia cùng các chính sách thích ứng nhằm đạt miễn dịch cộng đồng đối với COVID-19, thị trường căn hộ nói riêng và bất động sản tại Hà Nội nói chung vẫn được xem là điểm sáng, có nhiều cơ hội để hồi phục và phát triển.

Đặc biệt, trải qua 2 năm chịu nhiều tổn thương bởi đại dịch COVID-19 khiến các doanh nghiệp bất động sản đứng bên bờ vực sống còn, thì khi dịch dần được khống chế và kiểm soát, tâm lý muốn quay trở lại thị trường để đầu tư phát triển, bung hàng là rất lớn. Đây cũng sẽ là nhân tố chính thúc đẩy thị trường bất động sản sôi động trở lại.