Bước sang năm 2022, cùng với nỗ lực miễn dịch cộng đồng và nới lỏng giãn cách xã hội, thực hiện chiến lược thích ứng an toàn, linh hoạt, kiểm soát hiệu quả dịch bệnh trong tình hình mới, đồng thời triển khai Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế của Chính phủ, thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản phía Nam nói riêng đang từng bước khởi sắc.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản phía Nam lần lượt công bố ra mắt dự án, sản phẩm mới như Tập đoàn Vạn Phúc ra mắt dự án chung cư cao cấp tại TP. Hồ Chí Minh, Phú Đông Group ra mắt chung cư tại TP. Dĩ An… Việc xuất hiện nhiều dự án mới cho thấy thị trường bất động sản phía Nam đang trên đà hồi phục, khởi sắc sau hai năm trầm lắng do đại dịch COVID-19.

Bất động sản phía Nam đang dần khởi sắc

Theo số liệu thống kê của DKRA Vietnam, trong quý I/2022, phân khúc đất nền tại khu vực miền Nam ghi nhận 11 dự án mở bán (7 dự án mới và 4 dự án ở giai đoạn mở bán tiếp theo), cung cấp ra thị trường 1.832 nền, tương đương với quý IV/2021 và tăng 32% so với cùng kỳ năm 2021. 

Tỷ lệ tiêu thụ chung toàn thị trường đạt 68%, với khoảng 1.240 nền được thị trường đón nhận, tăng nhẹ ở mức 6% so với lượng tiêu thụ của quý trước và cùng kỳ năm 2021 (khoảng 1.174 nền).

Ở phân khúc căn hộ, thống kê của DKRA Vietnam cho thấy, thị trường TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh trong quý đầu năm 2022 ghi nhận 18 dự án mở bán (gồm 2 dự án mới và 16 dự án ở giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 3.398 căn; tỷ lệ tiêu thụ đạt xấp xỉ 76% nguồn cung mới.

Với nhà phố biệt thự, thị trường TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh 3 tháng đầu năm 2022 ghi nhận 611 căn mở bán đến từ 12 dự án (bao gồm 8 dự án mới và 4 dự án ở giai đoạn tiếp theo). Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 71% tương đương 432 căn.

Riêng biệt thự nghỉ dưỡng 3 tháng đầu năm 2022 ghi nhận 12 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 1.020 căn, bằng 59% so với quý trước nhưng tăng 4% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 57% (khoảng 579 căn), bằng 46% so với quý IV/2021, tăng gấp 2,3 lần so với cùng kỳ năm 2021.

Có thể thấy, ở mọi phân khúc trong thị trường bất động sản miền Nam đang có sự hồi phục và phát triển, tăng mạnh hơn so với quý IV/2021. Đây là những tín hiệu tích cực cho thị tường bất động sản nói chung và bất động sản miền Nam nói riêng.

Có được điều này là nhờ vào việc thay đổi các chính sách quản lý cho phù hợp và xử phạt các dự án không hoàn thành của chính quyền các tỉnh tạo ra sự tin tưởng cho nhà đầu tư và khách hàng. 

Về địa giới hành chính, việc sắp xếp lại địa giới hành chính các địa phương tại TP. Hồ Chí Minh và nhiều tỉnh thành phía Nam giúp thị trường sôi động. Việc một địa phương được "lên quận hay lên thành phố" đã kích thích kỳ vọng của người dân, nhà đầu tư về các hứa hẹn chính sách hạ tầng, đô thị, dịch vụ, cơ hội kinh doanh… từ đó giá bất động sản tăng theo. Đáng chú ý, “niềm tin” của người dân và nhà đầu tư đang ngày càng gia tăng nhờ vào hành lang pháp lý đang dần được hoàn thiện.

Chia sẻ tại một toạ đàm gần đây, bà Lã Hồng Hạnh, Phó Vụ trưởng Vụ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Giao thông và Vận tải, nhận định, các dự án mới tại thị trường miền Nam đang ngày càng tăng lên, mức độ quan tâm tới thị trường bất động sản cũng ghi nhận đáng kể. Điều này chứng tỏ, bất động sản vẫn là thị trường được quan tâm, đầu tư nhiều và khu vực miền Nam vẫn còn nhiều cơ hội cho sự phát triển. 

Lý do cho sự phục hồi này, bà Lã Hồng Hạnh cho rằng, thị trường bất động sản miền Nam được sở hữu nhiều lực đẩy lớn. Đó là tâm thế của các doanh nghiệp đã có sự thay đổi so với hai năm trước, không còn dè chừng trước dịch bệnh, tâm lý của khách hàng cũng trở nên lạc quan, nền kinh tế đang dần hồi phục. Đặc biệt là lực đẩy về hạ tầng giao thông mà không phải vùng miền nào cũng có được.

“Trong những năm qua, hệ thống kết cấu hạ tầng giao thông TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận đã được Trung ương và thành phố quan tâm đầu tư, một số công trình quan trọng mang tính động lực, lan tỏa đã hoàn thành tạo điều kiện cho phát triển kinh tế - xã hội của thành phố cũng như của cả khu vực Đông Nam Bộ và các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long.

Đặc biệt trong kế hoạch trung hạn 2021 - 2025 đang tập trung bố trí vốn để hoàn thiện các dự án về giao thông vận tải đường bộ, bao gồm hệ thống quốc lộ; đường cao tốc; đường vành đai và giao thông đô thị; về đường sắt, gồm đường sắt quốc gia và đường sắt đô thị sẽ khiến thị trường càng thu hút đầu tư và sự quan tâm của nhà đầu tư”, bà Lã Hồng Hạnh cho biết.

Cùng nhìn nhận về những lực đẩy cho thị trường bất động sản miền Nam, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết, không chỉ khu vực miền Nam mà thị trường cả nước đang ghi nhận nhiều xung lực mạnh mẽ để phát triển thị trường bất động sản. Đó là gói hỗ trợ 35 nghìn tỷ đồng từ Chính phủ, các dự thảo sửa đổi luật sắp diễn ra và nền kinh tế đang có dấu hiệu hồi phục tích cực.

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, đây là những lực đẩy mạnh mẽ nhất, nền tảng quan trọng cho thị trường bất động sản tái khởi động, phục hồi và tăng tốc hậu COVID-19.

... nhưng có nguy cơ phát triển manh mún, nhỏ lẻ

Bên cạnh những cơ hội, thị trường bất động sản miền Nam cũng sẽ đối mặt với nhiều thách thức. Cụ thể, xung đột giữa Nga và Ukraine trong thời gian gần đây cũng đã tác động đến giá dầu toàn thế giới và ảnh hưởng nghiêm trọng đến đà phục hồi của thị trường. Bên cạnh đó, áp lực lạm pháp tăng cao ở nhiều quốc gia, Việt Nam cũng không đứng ngoài những khó khăn này. 

Đặc biệt là việc tiếp cận nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản và những nút thắt pháp lý, cấp phép dự án mới chưa được tháo gỡ, kéo dài thời gian triển khai dự án, làm tăng chi phí hồ sơ thủ tục, tăng chi phí để phát triển dự án. 

Chính những hạn chế này đã khiến thị trường bất động sản có sự lệch pha cung - cầu, thị trường thiếu trầm trọng nhà ở giá thấp, nhưng lại thừa nhà giá cao. Trong khi với thu nhập bình quân của đại bộ phận người dân hiện nay rất khó để có thể sở hữu nhà.

Đặc biệt, thị trường bất động sản miền Nam vẫn còn tồn tại tình trạng các dự án nhỏ lẻ, manh mún, không có kiểm soát gây nguy cơ vỡ quy hoạch, rối loạn thị trường, khó kết nối hạ tầng khi Nhà nước triển khai.

Ông Trần Thế Anh, Giám đốc Kinh doanh Thắng Lợi Group nhìn nhận, việc thị trường ghi nhận quá nhiều dự án nhỏ lẻ đang là thực trạng không mấy tốt đẹp. Điều này thể hiện tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp tham gia có sự yếu kém cũng như dễ gây ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị, quy hoạch về hạ tầng giao thông.

“Thị trường bất động sản đang bước vào thời kỳ phát triển mạnh mẽ vì vậy cần sự quy hoạch bài bản và đồng bộ thay vì phát triển nhỏ lẻ, manh mún. Không nên cấm các doanh nghiệp nhỏ, trẻ tham gia vào thị trường nhưng không có nghĩa là cho phép các dự án đơn lẻ, thiếu đồng bộ được xây lên. Điều này sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản về sau”, ông Trần Thế Anh đánh giá.

Vì vậy, theo chuyên gia này, nhằm giảm các dự án nhỏ lẻ, manh mún, các địa phương cần có những giải pháp cụ thể và rõ ràng. Thay vì chấp thuận quá nhiều dự án thì chỉ chấp thuận những dự án thực sự chất lượng và được chú trọng quy hoạch.

Đơn cử như tỉnh Bình Dương, trong năm 2020, UBND tỉnh Bình Dương đã chấp thuận chủ trương đầu tư 42 dự án, quy mô sử dụng đất khoảng 112,8ha. Nhưng trong năm 2021, theo thống kế sơ bộ, sở ngành đã tham mưu UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận chủ trương đầu tư chỉ 9 dự án, song quy mô sử dụng đất khoảng 142,25ha. Ngoài ra, tỉnh còn đẩy mạnh các chính sách lựa chọn chủ đầu tư từng phân khúc thị trường nhà ở theo các yêu cầu về tiềm lực tài chính, năng lực kinh nghiệm…

Trong khi đó, năm 2019, Sở Xây dựng Long An cũng đã tham mưu cùng UBND tỉnh Long An giảm tiếp nhận các dự án đầu tư bất động sản nhỏ lẻ, manh mún, không đáp ứng các điều khoản về hạ tầng xã hội.

"Đã đến lúc thị trường cần phải có những giải pháp để phát triển theo hướng bền vững và việc phát triển các dự án bất động sản nhỏ lẻ là không còn phù hợp. Cụ thể, các nhà quản lý, quy hoạch cần tính toán đến câu chuyện của tương lai trong 10 đến 20 năm thậm chí là 50 năm sau. Cần tăng cường đầu tư hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội, thúc đẩy tiến độ đầu tư mạng lưới hạ tầng giao thông cho toàn vùng để việc liên kết được nhanh chóng và đồng bộ, sự phát triển các khu vực đều hơn sẽ giảm áp lực lên thị trường bất động sản cho từng khu vực được ưu tiên. Khuyến khích các dự án lớn của những chủ đầu tư uy tín, tạo ra những khu đô thị lớn từ vài trăm đến hàng ngàn héc-ta, làm thay đổi bộ mặt đô thị của địa phương. Những dự án này cần nguồn vốn lớn, sự triển khai bài bản chuyên nghiệp và nghiêm túc tuân thủ các quy định pháp luật. Làm được điều này, thị trường bất động sản miền Nam sẽ có cơ hội để phát triển bền vững", Giám đốc Kinh doanh Thắng Lợi Group nói.