Sự dịch chuyển dòng vốn

Theo số liệu mới nhất từ đơn vị nghiên cứu thị trường JLL cho thấy, lượng giao dịch bất động sản toàn cầu trong quý 2/2016 đạt tổng giá trị 148 tỷ đô la Mỹ, giảm 12% so với cùng kì năm trước. Theo đó, tổng giá trị giao dịch nửa đầu năm đạt 281 tỷ đô la, giảm 13% so với 6 tháng đầu năm 2015.

Tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương, hoạt động đầu tư đã giảm đáng kể trong quý II/2016 xuống mức 22 tỷ đô la Mỹ, giảm 28% so với cùng kỳ năm trước. Điều này phần lớn là do sự sụt giảm giao dịch ở Trung Quốc và Nhật Bản với mức giảm lần lượt là 39% và 20%.

Singapore là thị trường duy nhất trong khu vực có tăng trưởng trong nửa đầu năm 2016, chủ yếu từ giao dịch của bất động sản thương mại Asia Square trị giá 2.45 tỷ đô la trong tháng 6 vừa qua. Đây là thương vụ có trị giá giao dịch lớn thứ hai trên thế giới và lớn nhất trong khu vực do JLL là đơn vị tư vấn đầu tư.

Khi dòng vốn đầu tư vào khu vực châu Á Thái Bình Dương có dấu hiệu chững lại, thị trường bất động sản Việt Nam trở nên tiềm năng cho các nhà đầu tư nước ngoài, dẫn đầu là các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore.

Yếu tố tích cực thúc đẩy hoạt động M&A ở Việt Nam chính là triển vọng phát triển kinh tế khi tăng trưởng GDP được duy trì ở mức cao, đạt mức 5,6% so với các nước trong khu vực. Mô hình nhân chủng học ở Việt Nam với 70% dân số trong độ tuổi 15-64, thu nhập khả dụng gia tăng, tốc độ đô thị hóa nhanh đặc biệt ở Hà Nội và Hồ Chí Minh càng tăng tính hấp dẫn đối với thị trường này.

Các chuyên gia JLL cho rằng, các quỹ đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư vào các bất động sản văn phòng có vị trí tốt ở Việt Nam, đặc biệt là ở Thành phố Hồ Chí Minh, khi họ đặt mục tiêu kỳ vọng vào tiềm năng gia tăng giá trị (capital value growth) và sự giảm của tỷ suất vốn hóa (yield compression).

Một trong những thương vụ chuyển nhượng bất động sản đáng chú ý nhất trong quý 1/2016 là việc tòa nhà văn phòng A&B Tower (quận 1, Tp.HCM), một nhà đầu tư Nhật Bản đã thực hiện nhận chuyển nhượng 70% cổ phần của tòa nhà với giá trị tương đương 47 triệu USD. Sự thành công của thương vụ này cung cấp cho thị trường một bằng chứng giao dịch và mức kỳ vọng của nhà đầu tư về tỷ suất vốn hóa ở mức trên 8% cho loại hình văn phòng hạng B vị trí trung tâm tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Tiếp đó, trong quý II/2016, Mapletree Investments đã mua lại khu phức hợp Kumho Asiana Plaza tại quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh từ liên doanh Hàn Quốc là Kumho Industrial và Asiana Airlines với mức tỷ suất vốn hóa ước tính khoảng 9% cho toàn khu.

Các giao dịch này đã gây nên tiếng vang lớn thu hút các nhà đầu tư từ các quỹ đầu tư tư nhân hàng đầu như Blackstone group, Goldman Sachs group hoặc các chủ đầu tư nước ngoài đang muốn đa dạng hóa danh mục đầu tư vào các thị trường mới nổi và các tập đoàn bảo hiểm muốn thành lập trụ sở văn phòng tại Hà Nội và Hồ Chí Minh.

Và những thách thức phải đối mặt

Phần lớn các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường Việt Nam muốn tìm kiếm các bất động sản đầu tư có dòng thu nhập ổn định, tuy nhiên có rất ít cơ hội phù hợp. Nguyên nhân chủ yếu khan hiếm nguồn cung do các chủ đầu tư tòa nhà thường đang rất hài lòng với dòng thu nhập mang lại nên không muốn đưa tài sản chào bán kể cả khi nhà đầu tư sẵn sàng đưa ra một mức tỷ suất sinh lợi rất thấp để sở hữu tài sản.

Đối với các bất động sản dự án nhà ở, khu dân cư, thương mại, nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm các quỹ đất “sạch” (đất đã đền bù, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất đã được thanh toán hoặc xác định nghĩa vụ tài chính, quyền sử dụng đất được xác lập, quy hoạch rõ ràng).

Tuy nhiên, các quỹ đất như yêu cầu này thường rất hạn chế do thị trường bất động sản của Việt Nam còn khá non trẻ. Ngoài ra, hầu hết các bất động sản chào bán trên thị trường thường không công bố rộng rãi và chính thức dẫn đến khả năng tiếp cận các tài sản tốt là rất hạn chế, thường thông qua các đơn vị tư vấn.

JLL dự kiến, làn sóng các nhà đầu tư tìm quỹ đất “sạch” từ các dự án khu dân cư vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao. Với thách thức của thị trường đối với loại hình bất động sản nhà ở, các nhà đầu tư sẽ cần đưa ra một chiến lược đầu tư sáng tạo.

Theo đó, nhiều nhà đầu tư đang cân nhắc và sẵn sàng tham gia liên doanh, góp vốn với các chủ đầu tư Việt Nam có uy tín tốt. Lợi thế của các chủ đầu tư trong nước đó là sự thông hiểu về thị trường, hệ thống hành lang pháp lý, danh mục các bất động sản đã được xác lập trong khi các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực về vốn và kinh nghiệm phát triển dự án sẽ làm tăng giá trị cho thị trường.

Có thể thấy, những thương vụ giao dịch trong 6 tháng đầu năm 2016 đến từ các nhà đầu tư Nhật Bản như Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad hợp tác cùng Nam Long hoặc Sanyo Homes và Tiến Phát là những minh chứng điển hình. JLL dự kiến, đây sẽ tiếp tục là xu thế trong thời gian tới để các quỹ đầu tư thâm nhập và thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam.