Báo cáo thị trường bất động sản Bộ Xây dựng dẫn số liệu tổng hợp của VnDirect cho thấy, trong quý III/2021, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt mức 111.744 tỷ đồng, giảm 25% so với quý trước, đồng thời giảm 2,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Có 88 doanh nghiệp phát hành tổng cộng 107.944 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, giảm 20,8% so với quý trước, tỷ lệ phát hành thành công đạt 63,4%.

Bất động sản là ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất, chiếm 46,8% tổng giá trị phát hành, tương đương 52.287 tỷ đồng, tăng 60,2% so với quý trước. Các doanh nghiệp bất động sản phát hành giá trị lớn nhất bao gồm: CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (6.885 tỷ đồng), CTCP Osaka Garden (6.800 tỷ đồng),... Lãi suất trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ở mức khá cao so với lãi suất tiền gửi trong khoảng 7,4% - 13%/năm.

Theo đó, Bộ Xây dựng đề nghị các cơ quan liên quan theo dõi sát diễn biến thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản nhằm kịp thời kiểm soát, điều chỉnh chính sách để thị trường bất động sản luôn phát triển một cách ổn định và lành mạnh, góp phần vào ổn định chung cho cả nền kinh tế.

Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã thông tin trước đó, trong quý II/2021, số liệu từ báo cáo của Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam cho thấy trong nhóm trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong nước, nhóm ngân hàng dẫn đầu với tổng giá trị phát hành đạt 18.485 tỉ đồng, nhóm các doanh nghiệp bất động sản đứng ở vị trị thứ hai với tổng giá trị phát hành đạt 4.950 tỉ đồng. Mục đích phát hành chủ yếu dùng để mua bán sáp nhập, gia tăng quỹ đất.

Trong khi đó, dữ liệu của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cũng cho thấy tỷ trọng phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản luôn chiếm ở mức khá cao 38 - 44% tổng lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Riêng nửa đầu năm nay, có tới 92.300 tỷ đồng tiền trái phiếu doanh nghiệp bất động sản được phát hành, trong đó, chiếm phần lớn là những tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Việt Nam hiện nay, trong đó gần một nửa trong số này đã được ngân hàng mua.

Nhận định về thị trường trái phiếu bất động sản hiện tại, các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp, tổ chức phát hành trái phiếu vẫn còn tình trạng “vàng thau lẫn lộn”. Một số, trái phiếu bất động sản của doanh nghiệp có tài sản thế chấp nhưng trong phương pháp luận của xếp hạng tín nhiệm thì tài sản thế chấp không có giá trị nhiều lắm, ngoại trừ với ngân hàng phát hành riêng lẻ.

Chuyên gia SSI Research nhận định, các trái phiếu không có tài sản đảm bảo, hoặc đảm bảo hoàn toàn hoặc một phần bằng cổ phiếu là những "tài sản bất định", mức độ rủi ro rất lớn. Điều này cũng đồng nghĩa với việc chất lượng tài sản đảm bảo của trái phiếu bất động sản đang có xu hướng đi xuống.

"Việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng” - chuyên gia SSI Research khẳng định.

Trong khi đó, chia sẻ với DĐDN, một chuyên gia tài chính cho biết, có những doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về dòng tiền. Để duy trì dòng tiền luôn luôn dương chỉ có cách phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhiều đợt, với lãi suất lần phát hành sau cao hơn lần trước, dùng lãi suất cao để thu hút vốn nên rất rủi ro.

Vị chuyên gia này cũng đưa ra lời cảnh báo rủi ro và cho rằng đầu tư trái phiếu doanh nghiệp không nên chỉ nhìn vào lãi suất. Bởi phần lớn các trái phiếu lưu hành trên thị trường cũng như doanh nghiệp phát hành riêng lẻ chưa được định giá xếp hạng tín nhiệm tín dụng độc lập để giúp nhà đầu tư tham khảo và bổ trợ cho quyết định đầu tư.

"Ngay cả nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp tổ chức cũng có thể gặp khó khăn trong việc đánh giá chất lượng trái phiếu khi chưa có hệ thống và đội ngũ đánh giá nội bộ. Cùng với đó, trong bối cảnh dịch bệnh diễn biến phức tạp, tình hình hoạt động của các doanh nghiệp phát hành có thể bị tác động tiêu cực dẫn đến chất lượng trái phiếu bị ảnh hưởng” - chuyên gia này bày tỏ quan điểm.