Quản chặt condotel bằng khung pháp lý
Thủ tướng Chính phủ vừa yêu cầu Bộ Xây dựng ban hành quy định sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với loại hình condotel ngay trong năm 2019.
Trước khi số phận của loại hình nhà ở này được định đoạt thì câu chuyện rủi ro cũng đáng phải bàn.
Theo thống kê của Savills Việt Nam, trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000-29.000 căn condotel được chào bán, trong đó tập trung chủ yếu ở các thành phố biển. Số liệu của riêng Sở Xây dựng Khánh Hòa, hiện có 20 dự án với hơn 10.000 condotel, trong đó có khoảng 1.000 căn đã đi vào hoạt động.
Cần quản lý chặt chẽ
Không phủ nhận nhiều dự án đặt ra mức cam kết lợi nhuận quá cao 10 – 12%, đồng nghĩa với rủ ro về khả năng chi trả lợi nhuận cũng cao. Khi nhiều dự án không đảm bảo chi trả lợi nhuận như cam kết, sẽ khiến thị trường Condotel nói chung bị ảnh hưởng, trở thành kênh đầu tư không uy tín, kém hiệu quả thậm chí bị đánh giá là mạo hiểm. Dù trên thế giới, mô hình Condotel đã được chứng minh là một kênh đầu tư mang lại nhiều lợi ích.
Theo thống kê của SalesTraq - Công ty tư vấn giải pháp bất động sản có trụ sở ở Nevada đưa ra đầu năm 2017, thì chỉ riêng ở thành phố Las Vegas năm 2016, trong tổng số 717 căn hộ được bán ra, thì đã có 297 căn Condotel thuộc 5 dự án, chiếm 41,4%. Khi nền kinh tế Mỹ dần hồi phục, thị trường bất động sản ấm dần lên thì nhu cầu sở hữu Condotel cũng tăng lên nhanh chóng.
Hiện nay các tập đoàn khách sạn hàng đầu thế giới đều đã lần lượt nhúng tay vào các dự Condotel, các tên tuổi phải kể đến như Starwood, Hilton, Marriott, Trump và Ritz-Carlton...
Tuy nhiên tại Việt Nam vì là mô hình đầu tư cộng sinh về vốn và chia sẻ lợi nhuận, nếu chế tài pháp lý không đủ chặt chẽ, hoàn toàn có thể xuất hiện tình trạng chủ đầu tư dự án và khách hàng móc nối hòng trục lợi bằng cách che giấu doanh thu thực sự, gây thất thu về thuế cho ngân sách thậm chí biến thành một kênh lừa đảo, rửa tiền.
Bằng chứng, năm 2015, cảnh sát Indonesia đã bắt giữ doanh nhân Christopher Andreas Lie - Chủ tịch Công ty bất động sản PT Royal Premier International có trụ sở tại Jakarta. Christopher đã mua lại các căn hộ Condotel thuộc dự án của 12 nhà phát triển bất động sản tại các vùng du lịch nối tiếng hàng đầu Indonesia như Jakarta, Bandung, Bali và Yogyakarta, rồi mở bán trước cho các người mua nhiều lần trên mỗi căn, kèm theo mức lợi nhuận cam kết cao tới mức vô lý, các chương trình khuyến mãi với giải thưởng hấp dẫn như xe ô tô, các món chiết khấu bằng tiền mặt vô cùng hậu hĩ.
Condotel hiện nay vẫn đang nằm nhập nhằng ở khoảng giữa 2 dạng bất động sản, đó là khách sạn và căn hộ nhà ở chung cư, chứ chưa được quản lý như một loại hình tài sản riêng biệt.
Hầu hết các dự án Condotel hiện tại đều được xây dựng ở những vị trí đắc địa và nhắm tới phân khúc hạng sang. Với giá bán trung bình 1,8 - 2 tỉ đồng, tương đương một căn chung cư tầm trung trong nội thành Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh, nhà đầu tư thứ cấp đối mặt với rủi ro bị chôn vốn do chủ đầu tư không thể cung cấp sổ đỏ, vì theo quy định về luật đất đai, việc chào bán Condotel không (hoặc ít nhất là chưa) được coi là bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngay cả việc chào bán căn hộ cho nhà đầu tư thứ cấp cũng cần phải đặt dấu hỏi về pháp lý, khi hầu hết các dự án được xây dựng trên nền đất thuê có thời hạn, chứ không phải đất thổ cư.
Lành mạnh hoá thị trường
Trên thực tế chưa có bất kỳ một dự án Condotel nào đã hoàn thành được việc cấp sổ đỏ cho khách hàng, đồng nghĩa với việc các khách hàng mua căn hộ sẽ bị ngâm vốn, không thể dùng tài sản để thế chấp kinh doanh, điều hầu như không bao giờ xảy ra với các chung cư nhà ở thương mại thông thường.
Như tại dự án Fusion Suites Đà Nẵng Beach do Công ty cổ phần Bảo Phước làm chủ đầu tư phát sinh một số vấn đề pháp lý nghiêm trọng. Theo Luật Xây Dựng, căn hộ phải có diện tích tối thiểu 45 m2 mới được coi là nhà ở và được cấp sổ đỏ, những căn hộ 38 m2 chắc chắn không thể nào trở thành sản phẩm Condotel để bán ra thị trường. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn cam kết trong hợp đồng là sẽ cấp sổ đỏ cho khách hàng, dù điều này không hề có cơ sở pháp lý nào.
Cũng như tất cả các sản phẩm bất động sản trên thị trường, nhịp đầu tư Condotel phải phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường cả về số lượng lẫn cường độ tung ra sản phẩm, khi nguồn cung quá cao vượt mức này do nhà đầu tư và cả khách hàng quá hào hứng, thì rất có thể Condotel sẽ trở thành một khoản nợ xấu khổng lồ tiềm tàng trong tương lai, điều tương tự như đã xảy ra với các chung cư thương mại trong giai đoạn bong bóng bất động sản vài năm trước đây.
Nhưng nguy hại hơn, Condotel là mô hình đầu tư chia sẻ lợi nhuận và đương nhiên cả rủi ro, khi thị trường khó khăn hay sụp đổ, thì hậu quả cho xã hội sẽ không chỉ thuộc về phía chủ đầu tư và ngân hàng, mà còn liên đới tới hàng nghìn nhà đầu tư thứ cấp.
Các chuyên gia bất động sản cũng thừa nhận, Condotel là một hướng đi mới về bất động sản nghỉ dưỡng, khi được quản lý chặt chẽ bằng khung pháp lý sẽ hạn chế được những hệ luỵ xấu, thậm chí khơi thông được nguồn vốn lớn trong dân, giảm được nguồn tín dụng ngân hàng đổ vào bất động sản để ưu tiên cho các lĩnh vực kinh tế khác.
Hơn lúc nào hết các nhà phát triển bất động sản lớn nên ngồi lại với nhau để đưa ra những dự đoán chuẩn xác về nhu cầu thị trường, từ đó có sự tính toán phù hợp trong đầu tư.
