Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Xuất hiện trên thị trường từ lâu, nhưng chỉ đến năm 2010, loại hình chung cư mini mới được Bộ Xây dựng chính thức thừa nhận. Đến năm 2014, khái niệm chung cư mini mới được pháp luật quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ.

Theo đó, chung cư mini là nhà ở do cá nhân hoặc hộ gia đình xây dựng trên đất của mình, có từ hai tầng trở lên và mỗi tầng thiết kế từ 2 căn hộ khép kín riêng biệt. Tức mỗi căn hộ đều sẽ có các phòng, nhà vệ sinh, bếp riêng... và diện tích sàn mỗi căn tối thiểu từ 30m2. Các căn chung cư mini cũng phải đáp ứng được những quy định về nhà ở chung cư theo Luật Nhà ở năm 2014.

Từ những quy định này, các tòa chung cư mini “mọc lên như nấm” ở khắp trên địa bàn Hà Nội. Đặc biệt, hơn 10 năm trở lại đây, chung cư mini được ví là loại hình BĐS đắt khách, từng xảy ra nhiều đợt “sốt", nhiều công trình chung cư mini dù mới làm móng đã được khách hàng tới tấp hỏi, đặt hàng.

Dù được công nhận là một loại hình BĐS riêng và cho phép mua bán nhưng, loại hình này chứa đựng hàng loạt rủi ro về tính pháp lý, cũng như rủi ro về tính an toàn khi sử dụng.

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), chung cư mini hầu hết được xây dựng trên đất xen kẹt, nằm trong các ngõ hẻm khu vực đông dân cư. Do đó, chung cư mini tồn tại những bất cập như việc gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật xã hội, làm tăng mật độ dân cư, không đảm bảo các quy chuẩn về an toàn phòng chống cháy nổ, thiếu tiện ích cần thiết cho cư dân…

VARS cũng cho rằng, để tăng lợi nhuận, hầu hết các chủ chung cư mini đều xây vượt tầng cho phép. Nhiều chung cư không được đầu tư cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng xuống cấp nhưng thiếu quan tâm bảo trì để sửa chữa, gia cố, gây mất an toàn cho cư dân.

Riêng vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy, những năm 2007-2010, gần như không được người mua quan tâm đến. Sau này, chính sách sáng tỏ hơn, nhận thức tốt hơn, nhưng tình trạng này vẫn không mấy được cải thiện hoặc chỉ cải thiện trên giấy.

Hệ lụy khi xảy ra hỏa hoạn tại những tòa nhà xây dựng vượt tầng, sai mật độ, không đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy đều để lại hậu quả hết sức nghiêm trọng về tính mạng và tài sản. Mới đây nhất là vụ hỏa hoạn hết sức thương tâm tại một chung cư mini thuộc phường Khương Hạ, quận Thanh Xuân, TP. Hà Nội. Vụ cháy này ghi nhận số người thương vong lớn với 56 người tử vong và 37 người bị thương.

Trên thực tế, những người tìm mua chung cư mini đa phần là những cá nhân, hộ gia đình trẻ mới đi làm, người ở tỉnh lẻ, điều kiện kinh tế chưa đủ để mua căn hộ chung cư hoặc bố mẹ ở quê mua tạm cho con học tập ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Trong khi đó, thị trường ngày càng thiếu trầm trọng các sản phẩm nhà ở giá bình dân, phù hợp với túi tiền của phần đông người dân. Chưa kể đến nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai, không những giá cao mà pháp lý cũng có nhiều sai phạm...

Xây dựng, vận hành chung cư mini phải được kiểm soát chặt chẽ

Theo VARS, để đảm bảo việc vận hành, khai thác các chung cư mini đảm bảo an toàn, cần có thêm các quy định yêu cầu cao hơn, chặt chẽ hơn về việc đầu tư, xây dựng chung cư mini. Tuyệt đối không phê duyệt các chung cư mini có vị trí sâu trong ngõ, khó tiếp cận. Tương tự, các dự án nhà ở khác, chung cư mini cũng cần có những quy định tối thiểu về hạ tầng xung quanh.

Cùng với đó, việc xây dựng, vận hành chung cư mini phải được kiểm soát chặt chẽ, thường xuyên, đảm bảo chung cư mini hoàn thành đúng với tiêu chuẩn như phê duyệt. Trong quá trình vận hành, thường xuyên được bảo trì, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về an toàn phòng cháy, chữa cháy…

Bên cạnh các yếu tố trên, VARS cũng lưu ý người dân trước khi quyết định mua chung cư mini cần xem xét kỹ hồ sơ pháp lý xem có giấy phép xây dựng do quận/huyện cấp, xây dựng đúng theo bản vẽ thiết kế, đúng số tầng và mật độ xây dựng như trên bản vẽ đã cấp, có phê duyệt an toàn phòng cháy, chữa cháy do cơ quan công an thẩm định và cấp phép. Đây là những vấn đề pháp lý cốt lõi mà người mua phải hiểu rõ, nhận thức đúng để đảm bảo quyền lợi của mình.

Đưa ra những cảnh báo những tiềm ẩn rủi ro không chỉ với chung cư mini, VARS cho rằng, chung cư mini chỉ là một “phát súng”, rất có thể còn có nhiều “phát súng” khác sẵn sàng phát nổ khi gặp điều kiện thích hợp. Chính vì vậy, thay vì đi vào xử lý khi “việc đã rồi”, thì việc giải quyết vấn đề về “chốn ở” cho phần đông người dân chính là vấn đề mấu chốt.

“Khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân” chính là chìa khóa giải quyết được triệt để các vấn đề. Để có thể cải thiện nguồn cung các loại sản phẩm này, rất cần thêm các cơ chế, chính sách tạo điều kiện tối đa cho các chủ đầu tư phát triển phân khúc này”, VARS nêu rõ.

Ngoài ra, VARS khuyến nghị, các ngân hàng cũng nên có thêm các cơ chế hỗ trợ tốt hơn với các khách hàng mua nhà lần đầu tại các thành phố - nơi họ sinh sống và làm việc, để tạo thêm cơ hội cho người dân tiếp cận gần hơn với ước mơ về “chốn ở an toàn”.