Rục rịch làn sóng cắt lỗ

Sau giai đoạn sôi nổi vào quý I/2022, từ quý II, thị trường bất động sản bắt đầu hạ nhiệt. Nguồn vốn tín dụng, trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ và việc một số “ông lớn” ngành bất động sản bị cơ quan chức năng điều tra sai phạm đã khiến thị trường địa ốc rơi vào trầm lắng. Giao dịch suy giảm mạnh, thậm chí không có thanh khoản tại một số khu vực. 

Theo số liệu của DKRA, tháng 7/2022, sức cầu chung toàn thị trường đất nền chỉ đạt 48%, giảm đáng kể so với các tháng trước đó. Cụ thể, giảm 6% so với tháng 6 và giảm 26% so với tháng 5. 

Sức tiêu thụ căn hộ chung cư trong tháng 7/2022 cũng chỉ đạt 54%, giảm 16% so với tháng 6 và giảm 25% so với tháng 5. Tỷ lệ hấp thụ chung các dự án mới ở mức thấp nhất từ đầu năm đến nay, dao động phổ biến chỉ từ 40 - 60% giỏ hàng mở bán trong tháng.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra trên thị trường bất động sản nhà liền thổ. Nhà phố chỉ có 55% giao dịch thành công - hầu như không thay đổi xuyên suốt nửa đầu năm nay.

Trước thực tế thanh khoản sản phẩm thấp, giao dịch khó diễn ra, nhiều nhà đầu tư bắt đầu đuối sức sau một thời gian “cầm cự”. Họ buộc phải chọn giải pháp bán cắt lỗ để thoát khỏi tình trạng phá sản.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, tại một số điểm nóng đất nền của Hà Nội như Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì, Nam Từ Liêm… giá đất tại các vị trí mặt đường lớn đã bắt đầu xuất hiện những lô đất được chào bán rẻ hơn từ 10 - 20% so với giá thị trường. 

Còn đất Đại Mỗ, Tây Mỗ (Nam Từ Liêm), mặt ngõ hai ô tô tránh nhau, cũng đã giảm nhẹ từ 65 - 67 triệu đồng/m² xuống mức 60 - 63 triệu đồng/m².

Đất nền Vân Canh (Hoài Đức), vị trí ngã tư giao cắt vành đai 3,5, lô đất từng được chủ đất chào bán 90 triệu đồng/m² thời điểm quý I/2022 thì hiện tại giá là 85 triệu đồng/m². Đất nền Đa Tốn (Gia Lâm) gần ngã ba đường lớn, giá chào bán của một số lô cũng đã giảm từ mức 53 - 60 triệu đồng/m² xuống mức 50 - 55 triệu đồng/m².

Là đại diện của một doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đất nền, ông Võ Tuấn, Công ty Tuấn Võ Land cho biết, hiện nay công ty sở hữu khoảng hơn 100 lô đất nền rải rác ở các địa phương. Nhưng mấy tháng nay, công ty không có giao dịch, rao bán bằng nhiều phương pháp nhưng kết quả vẫn không mấy khả quan. Thậm chí, dù đã giảm giá khoảng 15% so với những lần chào hàng trước nhưng khách hàng vẫn không mấy mặn mà với sản phẩm. Việc sụt giảm trầm trọng của thị trường một phần do liên quan đến chính sách siết chặt việc phân lô tách thửa của chính quyền địa phương. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước thực hiện các hoạt động điều chỉnh nguồn vốn tín dụng dẫn đến khách hàng có tâm lý ngại xuống tiền... Hiện nay, các sàn giao dịch và nhà đầu tư cá nhân đều muốn rút lui khỏi thị trường bất động sản để tìm kiếm các hướng kinh doanh khác ổn định và an toàn hơn. 

Do đó, với số đất nền còn lại, ông Tuấn không có ý định bán nữa mà đang tìm một ngân hàng để thế chấp vay tiền. Theo ông, lãi suất ngân hàng ở thời điểm hiện tại rơi vào khoảng 10%/năm, so với việc giảm giá bán thì cũng không chênh nhiều. Do đó, phương án là vay vốn ngân hàng, lấy tiền đi trả lãi và đầu tư vào các thị trường khác trong thời gian chờ thị trường bất động sản hồi phục.

Nhìn nhận về thực tế này, bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính, Savills Hà Nội cho biết, việc bán cắt lỗ là có thể xảy ra trên thị trường bất động sản ở trường hợp như nhà đầu tư không nghiên cứu kỹ về bất động sản trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Điều này dẫn đến một số vấn đề như dự án vướng quy hoạch, vướng các yếu tố môi trường gần khu mộ hay đường điện, lối tiếp cận hạn chế… Đây là những nguyên nhân khiến tính thương mại của bất động sản không cao và việc chuyển nhượng trở nên khó khăn. Ngoài ra, nếu các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để thực hiện đầu tư bất động sản, việc bán cắt lỗ để tránh lãi vay ngân hàng cũng là một khả năng có thể nghĩ đến. 

Tuy nhiên, bà Hồng Vân nhìn nhận, nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng hiện vẫn đang trên đà phục hồi sau giai đoạn dịch bệnh. Bởi vậy, sẽ không có việc giảm giá bất động sản mạnh trên mặt bằng chung và cũng sẽ không có hiện tượng làn sóng cắt lỗ đại trà trên mọi phân khúc, thị trường. 

Cơ hội cho những nhà đầu tư có tiềm lực

Theo giới chuyên gia, thời điểm thị trường xuất hiện tình trạng cắt lỗ là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững vàng sở hữu được những sản phẩm bất động sản với mức giá hợp lý. 

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân đưa ra lời khuyên: “Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một giai đoạn bất ổn bởi nhiều yếu tố khách quan và chủ quan. Do đó, các nhà đầu tư nên thường xuyên đánh giá lại giá trị của danh mục bất động sản mà mình đang nắm giữ để có thể đưa ra những quyết định giữ hay bán cho phù hợp”.

Cụ thể, với các nhà đầu tư chưa tham gia vào thị trường, khi quyết định xuống tiền, cần chú ý về giá và pháp lý của bất động sản. Ngoài ra, trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, giới đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra trong quá khứ.

Đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào lúc này, cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản đó. Sẽ là hợp lý nếu khoản tiền này được đầu tư vào những kênh hiệu quả hơn trong bối cảnh dịch bệnh, bất ổn chính trị quốc tế.

“Riêng các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị siết chặt. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống”, chuyên gia Savills nhìn nhận. 

Thị trường xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ, bên cạnh các nhà đầu tư vững vàng về tài chính, nhiều ý kiến cho rằng, đây cũng là cơ hội cho những người có nhu cầu sở hữu bất động sản ở thực.

Khi tín dụng siết chặt, hiện tượng cắt lỗ xuất hiện có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng do sử dụng đòn bẩy tài chính là chủ yếu, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn. Đặc biệt, nếu biết lựa chọn thời điểm xuống tiền hợp lý, giới chuyên gia khuyên rằng, bên mua nên tự tin trả giá và khi chốt đơn giảm được 15 - 20% là hợp lý.