Dư địa phát triển BĐS gắn với quá trình đô thị hóa

Phân tích về vấn đề này, TS. Trần Du Lịch - Chuyên gia kinh tế cho biết, thị trường BĐS là một trong 5 thị trường chính của nền kinh tế nước ta được xác định từ Đại hội IX (2001). Các tính toán cho thấy, thị trường BĐS đóng góp trực tiếp khoảng 10% GDP và đóng góp gián tiếp thông qua các ngành kinh tế khác khoảng 20% GDP.

“Tỷ lệ đô thị hóa ở nước ta còn thấp (khoảng 38% dân số), nên dư địa rất lớn để phát triển thị trường BĐS sản gắn với quá trình đô thị hóa. Đây là dư địa cho phát triển.”- TS. Trần Du Lịch khẳng định.

Thị trường BĐS cũng là lĩnh vực có tỷ trọng thu hút đầu tư kinh doanh lớn. Vốn nhà nước đầu tư dẫn dắt cho tư nhân đầu tư kinh doanh BĐS là vốn mồi hiệu quả nhất. Đối với nhà đầu tư, thị trường BĐS đã làm thay đổi bộ mặt nhiều đô thị theo hướng hiện đại; xây dựng nhiều sản phẩm du lịch - BĐS, làm thay đổi nhiều địa bàn hoang sơ thành những khu du lịch có tầm cỡ quốc tế; cung cấp một khối lượng nhà ở khổng lồ cho quá trình đô thị hóa và tăng dân cư đô thị; đồng thời cũng đóng góp quan trọng cho nguồn thu ngân sách…

4 yếu tố cần quan tâm trong phát triển thị trường BĐS

Đồng quan điểm với TS. Trần Du Lịch, TS. Cấn Văn Lực -  Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cũng cho rằng, còn rất nhiều dư địa để phát triển thị trường BĐS. Hai năm vừa qua, thị trường BĐS phát triển tích cực, đôi chỗ hơi nóng, nhưng bây giờ bắt đầu hơi trầm lặng, quan trọng là chúng ta phải sốc thị trường lên.

“Trước thời điểm dịch bệnh, BĐS đóng góp 4, 5% GDP cộng thêm lĩnh vực xây dựng là khoảng 10,5% GDP nhưng mức này thấp hơn 14-15% của Trung Quốc, của Ấn Độ, Thái Lan… chúng ta còn rất nhiều dư địa để phát triển thị trường BĐS.” – TS. Cấn Văn Lực cho biết.

Theo TS. Cấn Văn Lực, có 4  yếu tố cần quan tâm trong phát triển thị trường BĐS, cụ thể:

Yếu tố đầu tiên là kết nối phát triển thị trường vốn. TS. Cấn Văn Lực khẳng định rằng, thị trường tài chính và thị trường BĐS là hai lĩnh vực liên thông, rất quan trọng. Có 5 nguồn vốn khác nhau liên quan đến thị trường BĐS, trong đó có 2 nguồn vốn chủ lực là nguồn vốn tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Về cơ bản những năm vừa qua rất tốt nhưng thời gian gần đây nó bắt đầu chững lại.

Yếu tố thứ hai là tính lan tỏa lớn. Theo tính toán sơ bộ, có tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan trực tiếp và gián tiếp tới lĩnh vực BĐS. Đáng chú ý nhất là 4 ngành lớn có liên quan trực tiếp là xây dựng, tài chính ngân hàng, dịch vụ ăn uống, du lịch,  4 lĩnh vực này đóng góp khoảng 28,8% GDP năm 2019.

Yếu tố thứ ba là tính liên thông giữa ngân hàng, chứng khoán với BĐS. TS. Cấn Văn Lực cho rằng, chú trọng đảm bảo kinh tế vĩ mô như Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo thì thị trường BĐS mới đi vào ổn định và ngược lại. 

Yếu tố thứ tư là BĐS thu hút đầu tư nước ngoài, bình quân năm thu hút 11% vốn FDI, tình từ khi nước ta mở cửa nền kinh tế đến nay, vốn đăng ký vào BĐS khoảng 65,3% vốn đăng ký, chiếm 15,3% tổng đầu tư FDI vào Việt Nam.

Để thị trường BĐS phát triển bền vững

TS. Trần Du Lịch đã đề xuất 2 nhóm giải pháp nhằm phát triển thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới, cụ thể:

Thứ nhất, đối với thị trường BĐS, hiện nay đang có hàng chục đạo luật, hàng chục nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành… đang chồng chéo mâu thuẫn. Do đó, cần rà soát để hình thành hệ thống các văn bản điều chỉnh hoạt động của thị trường BĐS.

Thứ hai, nghiên cứu bỏ thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, đánh thuế BĐS ngay từ khi được cấp quyền sử dụng đất ở. Trước mắt, quy định này áp dụng cho tất cả các nhà ở trong các dự án mới phát triển.

“Thay đổi tư duy thay vì Nhà nước thu tiền một lần như hiện nay sang Nhà nước thu ít hơn nhưng thu hàng năm - Đây là khoản thuế trực thu rất bền vững” – TS. Trần Du Lịch chia sẻ.

Bên cạnh đó, TS. Trần Du Lịch cũng cho rằng, cần xây dựng các chính sách và công cụ điều tiết và liên thông giữa thị trường BĐS với thị trường tài chính; giữa thị trường BĐS sơ cấp với thị trường BĐS thứ cấp; giữa các thị trường mua - bán; cho thuê và thế chấp BĐS; phát triển các định chế đầu tư chuyên nghiệp như công ty đầu tư tín thác BĐS (REIT) - chuyển dần sự đấu tư cá nhân sang đầu tư thông qua các định chề đầu tư chuyên nghiệp.

Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực cho rằng trước mắt, có 2 vấn đề cần thực sự lưu ý:

Một là, quan tâm giảm thiểu rủi ro từ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của thị trường BĐS thời gian vừa qua bằng cách tạo điều kiện phù hợp để các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp BĐS nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ. Có ứng xử phù hợp nhằm giảm thiểu rủi ro "domino" có thể xảy xa.

Hai là, có giải pháp quyết liệt hơn để điều tiết cung - cầu BĐS. Theo đó, khẩn trương tháo gỡ rào cản pháp lý.

Về lâu dài, cần phải hoàn thiện thể chế cho thị trường BĐS. Theo TS. Cấn Văn Lực, đây là thời điểm quan trong để chúng ta thúc đẩy hình thành một số định chế tài chính mới, tức là tổ chức tài chính BĐS mới như quỹ đầu tư tín thác BĐS – REIT, cơ quan tái cho vay tái thế chấp nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, công ty định giá tài sản độc lập (gồm cả BĐS). Cho phép thí điểm một số sản phẩm huy động vốn mới thông qua Fintech, huy động vốn cộng đồng, chứng khoán hóa các dự án BĐS…); đặc biệt chúng ta phải phân ra BĐS theo các phân khúc khác nhau, từ đó xác định mức độ rủi ro khác nhau.

Bên cạnh đó, thay đổi mô hình quản lý và vận hành thị trường BĐS chuyên nghiệp hơn. Đặc biệt, chuẩn hóa và đưa ra năng lực của cả quản lý thị trường cũng như tham gia thị trường, điều này yêu cầu vai trò lớn của các hiệp hội BĐS. 

Cuối cùng là ổn định kinh tế vĩ mô, liên thông giữa các thị trường, nhất là giữa ngân hàng – chứng khoán – bảo hiểm – BĐS; giống như thị trường vốn, thị trường BĐS phải minh bạch, chuyên nghiệp.