Suốt quý cuối năm 2022, trong cơn sóng ngầm giảm giá bất động sản, nhiều nhà đầu tư cá nhân giảm giá nhà đất 30%, trong khi các doanh nghiệp chiết khấu 40-50% để xả hàng. Nếu các thông tin chiết khấu khủng là rất rõ ràng, thì các thông tin rao bán “cắt lỗ” lại bị đặt nhiều nghi vấn.

“Thổi” giá lên rồi giảm

Các thông tin cắt lỗ dễ thấy nhất trong thời gian qua là ở phân khúc đất nền. Đặc biệt, ở những khu vực ven đô vốn xảy ra những cơn sốt giá điên rồ, nhiều lô đất vườn, đất rừng, đất phân lô… đang xuất hiện các thông tin rao bán cắt lỗ lên đến 50%.

Đơn cử, theo khảo sát của Vnbusiness, một khu đất 1.200 m2 (trong đó có 150m2 đất ở) tại khu vực Ba Trại (xã Tản Lĩnh, huyện Ba Vì) đang được rao bán “cắt lỗ 50%”, với giá 3,5 tỷ đồng, tương đương hơn 2,9 triệu đồng/m2. Chủ đất cho hay, lô này được mua vào từ đầu năm 2021, giá gần 7 tỷ đồng.

Tuy nhiên, anh Đức, môi giới “thổ địa” ở Ba Vì, tiết lộ khu đất trên được mua vào từ đầu năm 2019, thời giá đất vẫn “mềm”. Đến cuối năm 2020, khi tin đồn về chủ trương xây dựng cụm du lịch nghỉ dưỡng Ba Vì - Suối Hai sắp được thông qua nổ ra mới khiến giá đất ở đây tăng vọt lên 6-8 triệu đồng/m2.

“Giá đất ở khu vực khu vực Ba Trại (xã Tản Lĩnh), Thụy An, Cẩm Lĩnh (Ba Vì)… trước năm 2020 cao nhất cũng chỉ khoảng 1,5-2 triệu đồng/m2. Như vậy, nếu với giá 2,9 triệu đồng/m2, thì sau khi bán “cắt lỗ 50%” thì chủ đất vẫn lãi gần 1 tỷ đồng cho 3 năm đầu tư”, anh Đức nói.

Ghi nhận hiện tượng nhiều chủ đất thổi giá lên rồi rao bán cắt lỗ 30-50%, song theo anh Đức, thị trường đất nền ở Ba Vì vốn “nóng hầm hập” hiện đang giảm nhiệt thấy rõ. Không giảm quá sâu, song không ít nhà đầu tư gãy đòn bẩy tài chỉnh nên chấp nhận bán hòa vốn hoặc lãi chỉ đủ bù trượt giá.

Đồng quan điểm trên, một môi giới chuyên bán nhà đất khu vực Hòa Bình chia sẻ, giá đất nhà vườn, đất rừng, đất khai hoang ở các khu vực huyện Lương Sơn và các huyện ven của Hà Nội như Thạch Thất, Quốc Oai đã liên tục thiết lập mặt bằng giá mới trong giai đoạn sốt đất 2020-2021.

Hiện tại, thị trường rơi vào trầm lắng, trong cơn sóng ngầm giảm giá đã có không ít nhà đầu tư có nhu cầu bán ra, nhưng đa phần là ở các nhà đầu tư ngắn hạn, đầu cơ, đang chịu sức ép do sử dụng đòn bẩy tài chính. Giá giảm là thật nhưng đa phần chỉ là “cắt lãi”, còn “cắt lỗ” là rất hy hữu.

Giá sẽ tiếp tục giảm?

Ở góc nhìn của nhà đầu tư, anh Lê Minh Sơn (Hà Nội) chia sẻ gần 10 năm buôn đất, chưa bao giờ anh thấy thanh khoản thị trường xuống thấp như hiện tại. Thông tin rao bán “cắt lỗ” có ở khắp nơi. Tuy nhiên, mức giảm giá hiện vẫn chưa đủ hấp dẫn để xuống tiền.

“Thị trường vẫn thỉnh thoảng xuất hiện “hàng giá tốt” và được mua ngay. Nhưng về tổng thể, hầu hết các sản phẩm nhà đất hiện đã tăng gấp 2-3 lần trong 2 năm sốt giá, giờ rao bán giảm giá 20-30% thì vẫn là giá cao, nhà đầu tư có lãi chứ không lỗ”, anh Sơn phân tích.

Tất nhiên, theo anh Sơn, không thể bắt thị trường giảm về mức giá cũ (trước năm 2020), nhưng kỳ vọng giá có thể giảm 40-50% so với mức đỉnh. Chỉ khi giá giảm thật mới có thể thuyết phục nhà đầu tư xuống tiền, giúp thị trường khởi sắc trở lại.

Nhận định về hiện tượng giảm giá bất động sản, giới phân tích ví von những biến động thời gian qua như một cơn bão. Các doanh nghiệp như là những "cây to đón bão trước" nên việc tăng chiết khấu là rất dễ hiểu. Còn nhà đầu tư thứ cấp vẫn có thể “gồng”.

Không thể phủ nhận những khó khăn của thị trường buộc nhiều nhà đầu tư phải giảm giá để thoát hàng, hạ mức lợi nhuận. Song, việc vẫn có thể cố chống chịu khiến các thông tin rao bán cắt lỗ sâu lên tới 30-50% gần như chỉ là những thông tin “treo đầu dê bán thịt chó”, tưởng rẻ mà hóa ra không rẻ.

Sức ép sẽ khốc liệt hơn trong năm 2023 vì "bão" sẽ dần ảnh hưởng đến những "cây con" là những nhà đầu tư thứ cấp, khi các chính sách ưu đãi như ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 2 năm đầu tiên 0%... chấm dứt. Có thể đây mới là thời điểm, các thông tin rao bán “cắt lỗ” thực chất hơn.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản nhận định, cơ hội mua được hàng giá tốt sẽ nhiều hơn trong năm 2023 khi áp lực gia tăng, cuộc đua xả hàng mạnh dần, mức giảm có thể đạt đến 50% đối với những chủ tài sản tháo hàng do khó khăn tài chính.

Trong thời điểm hiện tại, nếu xuống tiền, nhà đầu tư cần cân nhắc 3 yếu tố. Thứ nhất là đầu tư các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm. Thứ hai, chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt. Thứ ba, phải "săn" các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu.