Theo chuyên gia Nguyễn Văn Phụng, thực tiễn thi hành các chính sách thuế, phí và các khoản thu tài chính đối với đất đai trong những năm qua cho thấy một số vấn đề cả thành tựu lẫn hạn chế.

Chính sách quản lý đất đai - Thành tựu và hạn chế

Cụ thể, trước hết phải khẳng định, các chính sách thu được thiết kế bảo đảm sự thống nhất, phù hợp với quy định pháp luật về đất đai, thực hiện vai trò công cụ kinh tế hữu hiệu cần thiết được sử dụng trong quản lý nhà nước về kinh tế đối với đất đai. Theo từng hành vi của tổ chức, cá nhân tham gia cào quá trình vận động cũng như sử dụng đất đai, Nhà nước có các chính sách động viên có căn cứ thuyết phục phù hợp

Hai là, chính sách thuế và thu đã động viên được nguồn lực từ đất đai, tạo nguồn thu không nhỏ cho ngân sách nhà nước (NSNN), nhất là ngân sách địa phương (NSĐP). Đây là một trong những nguồn lực quan trọng, nguồn lực tại chỗ cho đầu tư phát triển.

Ba là, chính sách thuế và thu với đất đai đã góp phần tham gia thực hiện các chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước về nông nghiệp, nông dân và nông thôn. Trong đó, chính sách miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết năm 2025 được xem là giải pháp để góp phần giảm sức đóng góp của người dân, đồng thời khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn; góp phần thúc đẩy quá trình tái cơ cấu ngành nông nghiệp theo định hướng của Đảng và Nhà nước, nhất là trong việc thúc đẩy sản xuất hàng hóa nông sản quy mô lớn, qua đó tạo khả năng giảm chi phí, nâng cao khả năng cạnh tranh của nông sản Việt Nam.

Bốn là, chính sách thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất đã được hoàn thiện dần theo nguyên tắc thị trường, tạo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Các quy định ngày càng minh bạch, đơn giản, rõ ràng, khuyến khích sử dụng tiết kiệm đất đai cho phát triển kinh tế. Đơn giá thuê đất được điều chỉnh giảm (từ mức chung là 1,5% giá đất xuống còn 1%) cùng với việc ổn định giá đất trong mỗi chu kỳ 5 năm đã tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân, đặc biệt là doanh nghiệp mới thành lập có cơ hội tiếp cận đất đai cho mặt bằng động sản xuất kinh doanh, ổn định chi phí thuê đất.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực đạt được như đã đề cập ở trên, phải thẳng thắn thừa nhận rằng, các chính sách thuế, phí và thu tài chính đối với đất đai đang còn bộc lộ một số điểm cả về nội dung chính sách và tổ chức thực hiện, cần được nghiên cứu sửa đổi.

Theo kiến giải của chuyên gia Nguyễn Văn Phụng, việc xác định nghĩa vụ thuế sử dụng đất nông nghiệp theo hạng đất và định suất thuế trên đơn vị diện tích đất đến nay không còn phù hợp với cơ chế thị trường bởi thực tế đất nông nghiệp cho dù thuê hay chuyển nhượng đề có giá. Thêm nữa, thực tế, hiện nay, người có đất nông nghiệp không muốn sản xuất vì hiệu quả thấp, trong khi không ít doanh nghiệp có nhu cầu diện tích lớn để sản xuất theo quy mô lớn nhưng không thể thỏa thuận được với nông dân. Vì vậy, nên chăng có cơ chế, giải pháp mới để liên kết nông dân và doanh nghiệp; theo đó nông dân có quyền sử dụng đất nông nghiệp được định giá, góp vốn doanh nghiệp sản xuất quy mô lớn.

Ngoài ra, cách tổ chức thực hiện các chính sách tài chính về đất đai không thống nhất giữa các địa phương cùng với tình trạng tham nhũng, tiêu cực trong việc giao đất, cho thuê đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (liên quan đến đất đai do cóa DNNN đang sử dụng) gây nên những thiệt hại rất lớn cho đất nước cả về nguồn lực NSNN, cả về cán bộ, con người và niềm tin của người dân.

Cơ chế hội đồng trong tổ chức thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đã và đang tạo ra những kẽ hở rất lớn gây thất thoát nguồn lực tài chính và có ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án đầu tư. Tình trạng quân xanh/quân đỏ, tiêu cực, bảo kê,… trong tổ chức thực hiện các cuộc đấu giá đất được nhiều cơ quan báo chí phản ánh cũng có nguyên nhân từ những bất cập trong quản lý đất đai thiếu minh bạch, không công khai hoặc công khai mang tính “phù phép” ở một số địa phương.

Kiến nghị một số điều chỉnh chính sách để quản lý sát thực với diễn tiến thị trường đất đai

Từ những nội dung về chính sách và thực tiễn thực hiện trong thời gian qua về thuế, phí và tài chính đất đai, đối chiếu với các quan điểm chỉ đạo tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, chuyên gia Phụng cho rằng, cần tập trung đồng bộ các chính sách theo hướng:

Thứ nhất, cân nhắc, đối chiếu và sắp xếp lại các khoản thu, sắc thuế liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai. “Thiết nghĩ, về chính sách hiện hành, chúng ta đã bao quát được các loại thuế, khoản thu cần phải có như thực tiễn các nước trên thế giới đã và đang áp dụng; bảo đảm sự đồng bộ, phù hợp với quy trình quản lý của nhà nước cũng như thực tế sử dụng của cá nhân và pháp nhân, do đó, không cần phải thêm sắc thuế, khoản thu nào nhưng phải sửa đổi các quy định pháp luật hiện hành cho phù hợp với yêu cầu quản lý và phát triển trong giai đoạn tiếp theo”- chuyên gia Phụng nói.

Thứ hai, cần sửa đổi, bổ sung các loại thuế, khoản thu để thực hiện được phương châm “hạn chế đầu cơ và điều tiết giá trị tăng thêm từ đất”. Theo đó, cần cân nhắc mối quan hệ giữa tăng thuế đối với đất nắm giữ hay tăng thuế khâu mua/bán chuyển nhượng bởi việc đầu cơ nắm giữ đất đai có liên quan đến thị trường BĐS. Đối với đất phi nông nghiệp cần thiết sẽ tăng thuế, áp thuế lũy tiến theo tiêu chí diện tích, hoặc theo tiêu chí số lượng thứ tự mảnh đất hoặc kết hợp cả 2 tiêu chí. Lựa chọn theo cách nào cũng cần tính đến phương án quản lý và công nghệ quản lý, một khi cơ sở dữ liệu công dân, cơ sở dữ liệu đất đai và cơ sở dữ liệu thuế được tích hợp sẽ cho phép chúng ta chọn được phương án tốt trong từng giai đoạn. Đối với việc điều tiết giá trị tăng thêm từ đất vẫn là do chính sách, thể chế của Nhà nước, trong đó vấn đề quy hoạch và đầu tư cơ sở hạ tầng là lớn nhất. Vì vậy cần nhằm vào việc thu tiền sử dụng đất khi giao đất đối với đất giao hoặc công nhận đất đang sử dụng chưa có giấy tờ (cấp sổ đỏ) và thuế chuyển nhượng đối với người có đất chuyển nhượng được hưởng lợi giá đất tăng do Nhà nước mang lại.

Thứ ba, đất đang sử dụng đều có chủ cho nên khi Nhà nước giao đất cho chủ mới sẽ phải thu hồi đất của người đang sử dụng, vì vậy, khi tính khoản thu về giao đất chúng ta phải tính đến khoản chi ra để bồi thường cho người đang sử dụng có đất bị thu hồi. Lâu nay, chúng ta đang áp dụng 2 cơ chế: (i) Hoặc cho phép chủ đầu tư dự án tính bù trừ tiền thu sử dụng đất với tiền chi bồi thường hỗ trợ hoặc ta thu hồi đất; (ii) Trung tâm phát triển quỹ đất thu hồi đất để có đất sạch đấu giá hoặc giao cho chủ đầu tư dự án. Về vấn đề này, cần sửa đổi cơ chế theo hướng công khai minh bạch, tăng cường giam sát.

Thứ tư, với thuế chuyển nhượng đất thì thực tế thất thu nhiều nhất là do cơ chế giá đất tính thuế, giá do UBND cấp tỉnh quy định và công bố hàng năm không bao giờ theo sát được thị trường, đó là thực tế ở mọi nơi, mọi lúc. Có tình trạng thất thoát thuế do tiêu cực trong tính giá thu thuế, trong cơ chế luân chuyển hồ sơ theo chức năng mỗi cơ quan thậm chí cả ở cơ quan quản lý đất đai. Do đó, phải siết chặt các quy định về giám sát để hạn chế.

Thứ năm, nên áp dụng cả thuế GTGT và thuế thu nhập (TNDN, TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, trong đó có chuyển nhượng đất mà BĐS tọa lạc. Đối với thuế TNCN đối với đất chuyển nhượng, xin đề nghị cho khôi phục lại phương pháp áp thuế 25% trên thu nhập chuyển nhượng mà Luật thuế TNCN số 04/2007 đã quy định. Trong điều kiện hiện nay, khi thông tin về cá nhân đã có sẵn sau dự án dữ liệu dân cư; dữ liệu về đất đai đã và đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường triển khai, và tới đây cơ chế giá đất được sửa đổi,… chúng ta sẽ có nguồn thu thuế không nhỏ từ việc điều tiết chuyển nhượng.

Tin rằng, với những đóng góp thiết thực của các nhà khoa học, các chuyên gia, các nhà quản lý cộng với Nghị quyết số 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao", chúng ta sẽ hạn chế được những bất cập trong chính sách, quản lý đất đai tồn tại nhiều năm qua, thúc đẩy quan hệ thị trường phát triển. Đặc biệt, sẽ khai thác tối ưu nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế -xã hội, hướng tới phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai trở thành kênh phân bổ và khai thác đất đai hợp lý, công bằng và hiệu quả.