Tính đến thời điểm hiện tại, dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Tại TP. Hồ Chí Minh, tính đến tháng 9 có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm 83%; 12 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 72%; 24% được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%; 32% dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, giảm 58,44%.

Tại Hà Nội, tính đến tháng 6 có 26 dự án bất động sản (BĐS) đủ điều kiện mở bán, trong đó chỉ có 5 dự án mới hình thành trong năm 2019.

Nguồn cung sụt giảm mạnh

Không chỉ hiếm dự án được triển khai mới, mà không ít dự án đang thi công cũng bị dừng, thậm chí một số dự án đang đi vào bàn giao cũng bị tạm hoãn. Lượng sản phẩm được chào bán ra thị trường giảm mạnh, kéo theo sự chững lại về giao dịch.

Tại Hà Nội, theo công bố của Sở Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm, trên địa bàn có 26 dự án BĐS đủ điều kiện mở bán, với tổng số lượng hơn 17.400 sản phẩm cả chung cư và nhà thấp tầng. Đặc biệt, trong số các dự án đủ điều kiện mở bán chỉ có 5 dự án mới xuất hiện từ đầu năm.

Theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, thị trường BĐS Hà Nội quý III sụt giảm cả về lượng cung và giao dịch so với quý II/2019 và cùng kỳ năm 2018; tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp nhất trong vòng 3 năm qua.

Báo cáo của Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh cũng cho thấy tính đến tháng 9, thị trường tiếp tục xu thế sụt giảm, chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%.

“Tắc nghẽn” nghiêm trọng trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đã tác động đến nguồn cung và giao dịch nhà ở. Trong quý II, các đơn vị tư vấn BĐS ghi nhận nguồn cung căn hộ ở cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh thấp nhất kể từ năm 2014. Tới quý III, nguồn cung được cải thiện nhưng vẫn ở mức thấp so với cùng thời điểm năm 2018.

Theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới thấp kỷ lục đang khiến cho giá căn hộ tăng lên ở tất cả các phân khúc. Dự kiến nguồn cung căn hộ trong tương lai sẽ giảm mạnh, năm 2019 chỉ khoảng 18.000 – 19.000 căn và con số thực tế phụ thuộc rất nhiều vào dự án quy mô lớn.

Năm 2020: khả năng cung chững

Đánh giá về nguyên nhân sụt giảm nguồn cung nhà ở, ông Stephen Wyatt cho rằng thời gian gần đây, do vướng mắc về mặt thủ tục pháp lý, quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng bị kéo dài nên nhiều dự án bị đình trệ.

Pháp lý và sự hỗ trợ của các cơ quan nhà nước rất quan trọng đối với các nhà đầu tư BĐS. Tác động trước mắt là nguồn cung toàn thị trường sụt giảm, giá cả leo thang.

“Điều đó chắc chắn ảnh hưởng đến người tiêu dùng và người sử dụng BĐS. Hệ lụy tiếp theo là ảnh hưởng đến xây dựng, cơ sở hạ tầng nếu như việc trì hoãn giấp phép tiếp tục diễn ra”, ông Stephen Wyatt nói.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, có 2 nguyên nhân chính dẫn đến sự “tắc nghẽn” nghiêm trọng trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án BĐS thời gian qua.

Thứ nhất, là vấn đề kiểm soát xây dựng theo pháp luật, tuân thủ bán hàng ngày càng được kiểm soát chặt hơn.

Thứ hai, để bán được hàng thì sản phẩm phải có pháp lý, trong khi đó có thể thấy Hà Nội và Tp.HCM có khá nhiều dự án liên quan đến đất công, hoặc đất cổ phần hóa, dẫn đến có thể vướng mắc pháp lý hay cố tình trái pháp luật, nên thời gian phê duyệt dự án kéo dài, giấy phép cũng bị chậm theo.

Nhận định về thị trường năm 2020, TS. Đinh Thế Hiển cho hay khả năng nguồn cung chậm lại, tương tự như năm 2019, kéo theo nguồn cầu cũng bị ảnh hưởng.

Xét về thị trường, khi 2 yếu tố trên hợp lại sẽ giúp cho giá BĐS không bị suy giảm, ngược lại cũng không tăng. Nếu khống chế nguồn cung mà cầu lại tăng thì chắc chắn giá tăng. Ngược lại, nguồn cung nhiều trong khi lượng mua giảm lại do hạn chế của ngân hàng, cũng như sức mua bị chậm lại thì sẽ làm suy giảm, gây khó khăn cho cả hệ thống ngân hàng, các công ty BĐS cũng gặp nhiều khó khăn.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng chính từ những hệ lụy của hoạt động kinh doanh không bền vững đã dẫn đến việc chính quyền đưa ra các biện pháp can thiệp như tăng cường thanh tra, kiểm tra các dự án; siết chặt quy trình thủ tục pháp lý phê duyệt cấp phép. Kéo theo đó là số dự án được triển khai “dậm chân tại chỗ”, thị trường đã sụt giảm trong vài quý vừa qua. Khả năng sự sụt giảm này sẽ có ảnh hưởng đến đầu năm 2020, nhưng việc phục hồi của trong năm 2020 vẫn có thể xảy ra.