Tại báo cáo triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp năm 2022, Trung tâm phân tích và đầu tư Công ty Cổ phần Chứng khoán SSI đưa ra những nhận định về triển vọng tươi sáng đối với ngành này trong bối cảnh nhu cầu hồi phục và giá đất khu công nghiệp (KCN) ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực.

"Chúng tôi kỳ vọng nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp sẽ phục hồi trong 2022 khi các hợp đồng ghi nhớ (MOU) đã ký trong 2021 sẽ được hoàn tất trong 2022", báo cáo nhấn mạnh.

Theo Ban Quản lý các Khu công nghiệp Bình Dương, diện tích đã ký MOU tại Bình Dương đạt 250ha, trong đó KCN Cây Trường (tổng diện tích 700ha) và KCN NTU3 (tổng diện tích 346ha) sẽ đi vào hoạt động vào năm 2022. Trong khi đó, diện tích đã ký MOU tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An đạt lần lượt 200ha...

Ngoài ra, SSI cũng kỳ vọng khi hộ chiếu vắc-xin có hiệu lực và đường bay quốc tế được triển khai bình thường trở lại, các nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp tục kế hoạch khảo sát đã bị trì hoãn trước đó và nhu cầu thuê vẫn tăng mạnh do dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Cải thiện cơ sở hạ tầng hỗ trợ kết nối các khu công nghiệp

Việc đẩy mạnh phát triển, xây dựng các dự án hạ tầng vẫn là điểm dựa chính cho câu chuyện phát triển của bất động sản khu công nghiệp. Theo đó, các dự án hạ tầng như dự án cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Dầu Dây - Phan Thiết, Cao tốc Bắc - Nam, Cảng Thị Vải - Cái Mép, Cảng Gemalink sẽ tạo giao thông thuận tiện kết nối các khu công nghiệp.

Cụ thể, Tỉnh Long An ước tính nhận gần 30 nghìn tỷ đồng cải thiện cơ sở hạ tầng trong giai đoạn 2021 - 2015. Các dự án cơ sở hạ tầng tại Bà Rịa - Vũng Tàu giai đoạn 2021 - 2025 bao gồm: Dự án xây dựng cầu Phước An - nối với xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai với tổng mức đầu tư khoảng 4.879 tỷ đồng, đường 991B nối Quốc lộ 51, cảng Cái Mép với tổng mức đầu tư hơn 4 nghìn tỷ đồng. Theo nhóm nghiên cứu SSI, KCN Châu Đức (SZC), KCN Phú Mỹ (IDC), VSIP và Becamex (BCM), và KBC sẽ được hưởng lợi từ các dự án cơ sở hạ tầng nói trên.

Số liệu khảo sát cho thấy, giá đất KCN ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực, thấp hơn từ 20 - 33% so với Indonesia và Thái Lan, những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam. Theo Colliers, giá thuê tại các trung tâm KCN như Bogor - Sukabumi, Tangerang và Bekasi ở Indonesia, trung bình dao động trong khoảng 157 - 295 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn từ 42 - 51% so với các trung tâm KCN tại Việt Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh và Hải Phòng.

Dự báo trong năm 2022, giá đất KCN tại Việt Nam ước tính tăng từ 8 - 9% tại miền Nam và 6 - 7% tại miền Bắc.

Nguồn cung đất KCN mới dự kiến sẽ tăng đáng kể trong 2 - 3 năm tới

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến cuối tháng 5/2021, cả nước có 38 dự án KCN mới/mở rộng được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, nâng số KCN đã thành lập lên 394, tăng 10,6% so với cùng kỳ năm trước.

Có 2 yếu tố khiến SSI cho rằng, các dự án KCN mới này sẽ đi vào hoạt động trong vòng 2 - 3 năm tới: Một là, dự thảo nghị định mới thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP giúp tinh giản quy trình xin cấp phép KCN mới, thời gian xin cấp giấy phép đầu tư KCN giảm một năm so với hiện nay; và hai là thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản còn từ 1 - 2 năm.

Tuy nhiên, theo SSI, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng tiếp tục tăng trong năm 2022. Quy định khung giá đất mới cho giai đoạn 2020 - 2024 được sử dụng để tính tiền sử dụng đất cho các công ty phát triển KCN. Theo đó, giá đất KCN ở các tỉnh cấp 1 (Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng) có thể tăng từ 5 - 10%/năm so với giai đoạn 2016 - 2020. Giá đất KCN tại các tỉnh cấp 2 (Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Bình Phước, Hải Dương, Bắc Giang, Hưng Yên và Vĩnh Phúc) tăng từ 10 - 20% so với giai đoạn 2016 - 2020.

"Chúng tôi cho rằng việc thay đổi giá đất sẽ làm tăng chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng của các KCN mới cho năm 2022. Biên lợi nhuận gộp các KCN mới ước tính trong khoảng 35 - 40%, thấp hơn các KCN hiện tại khoảng 50 - 65%", báo cáo nêu.

Lợi nhuận ròng các KCN hồi phục và tăng trưởng mạnh

Năm 2022, lợi nhuận ròng của KCN ước tính phục hồi với mức tăng 18 - 26% so với cùng kỳ, do:

Thứ nhất, tổng diện tích đất cho thuê tăng từ 15 - 20% mỗi năm. Lợi nhuận của Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC), Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp - CTCP (BCM), Công ty Cổ phần Long Hậu (LHG) và Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (KBC) ước tính tăng mạnh do có thêm doanh thu từ các KCN mới đi vào hoạt động như NTU3, Cây Trường, LH3 mở rộng và Nam Sơn Hạp Lĩnh. Các KCN hiện tại với lợi thế về chi phí đầu tư thấp như Hựu Thạnh (IDC) và Châu Đức (SZC) sẽ tiếp tục có biên lợi nhuận cao.

Thứ hai, giá đất cho thuê KCN ước tính tăng từ 8 - 9% tại miền Nam và từ 6 - 7% tại miền Bắc vào năm 2022.

Cụ thể hơn, doanh thu và lợi nhuận sau thuế của Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC) năm 2022 ước tính đạt 935 tỷ đồng (tăng 35,3% so với cùng kỳ) và 424 tỷ đồng (tăng 36,1% so với cùng kỳ) do các MOU đã cam kết sẽ được ký hợp đồng chính thức vào năm 2022. Diện tích đất cho thuê ước tính đạt 150ha tại KCN Châu Đức.

Trên cơ sở phân tích, nhóm nghiên cứu SSI ước tính, doanh thu khu công nghiệp của Tổng công ty IDICO - CTCP (IDC) sẽ tăng trưởng 75% so với cùng kỳ, trong đó diện tích thuê đạt 60ha tại KCN Hựu Thạnh (gấp đôi năm 2021) với giá 137 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 5% so cùng kỳ). Doanh thu và lợi nhuận sau thuế hợp nhất ước tính lần lượt là 7,5 nghìn tỷ đồng (tăng 32% so cùng kỳ) và 1,6 nghìn tỷ đồng (tăng 32,6% so cùng kỳ), tương ứng với EPS 2022 là 4.291 đồng.

Đối với KBC, năm 2022, doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp này sẽ ghi nhận việc mở bán khu đô thị Tràng Cát và doanh thu ổn định từ các KCN đang hoạt động. Ước tính doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế lần lượt đạt 10,6 nghìn tỷ đồng (tăng 124% so cùng kỳ) và 3,8 nghìn tỷ đồng (tăng 205,4% so cùng kỳ).

Ngoài ra, đất chuyển đổi từ trồng cây cao su sang khu công nghiệp của PHR, DPR và GVR sẽ giúp tăng diện tích KCN mới thêm 5.000ha trong giai đoạn 2022 - 2023.