Cụ thể, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP là căn cứ pháp luật để doanh nghiệp phát hành trái phiếu thực hiện đàm phán với nhà đầu tư trái phiếu “trái chủ”, nhất là nhà đầu tư cá nhân về kéo dài kỳ hạn của trái phiếu trong thời gian tối đa không quá 02 năm, hoặc thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện, tuân thủ quy định của pháp luật dân sự và bảo vệ quyền lựa chọn của “trái chủ” thiểu số, kể cả trường hợp việc thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu đã được người sở hữu trái phiếu đại diện từ 65% tổng số trái phiếu trở lên chấp thuận.

Quy định việc đàm phán đòi hỏi sự thiện chí, chân thành và tinh thần hợp tác của cả hai bên, doanh nghiệp “trái chủ” vì sự tồn tại của doanh nghiệp và vì quyền lợi của “trái chủ”.

Trước hết là tạo điều kiện và cơ hội để doanh nghiệp phục hồi sản xuất kinh doanh, tiếp tục làm ra tiền để trả nợ “trái chủ”, đồng thời “trái chủ” cũng thể hiện sự đồng hành với doanh nghiệp trên tinh thần thấu hiểu và chia sẻ trong lúc khó khăn.

Quy định việc đàm phán sẽ tốn nhiều thời gian để doanh nghiệp đạt được thỏa thuận với các “trái chủ”, tuy nhiên vẫn có thể có trường hợp không đạt được thỏa thuận với một số ít “trái chủ”.

Nhưng theo HoREA, việc đàm phán nếu được cả hai bên thực hiện với sự thiện chí, chân thành và tinh thần hợp tác thì sẽ là phương thức tối ưu như những người đang cùng nhau chèo chống trên cùng một con thuyền để vượt qua phong ba bão táp.

Bên cạnh đó, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP cũng cho phép doanh nghiệp và “trái chủ” thỏa thuận thực hiện phương thức “hàng đổi hàng” đổi trái phiếu (cả gốc và lãi) lấy tài sản khác (như căn hộ, nhà phố, biệt thự, đất, cổ phần, cổ phiếu, giấy tờ có giá…) theo nguyên tắc doanh nghiệp phải tuân thủ quy định của pháp luật dân sự và pháp luật có liên quan và doanh nghiệp phải công bố thông tin bất thường và chịu hoàn toàn trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc, lãi trái phiếu, để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của  “trái chủ” nhằm hạn chế phát sinh khiếu kiện, tranh chấp sau này.

Nghị định cũng quyết định ngưng hiệu lực thi hành đến hết ngày 31/12/2023 đối với việc xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân, hoặc quy định về thời gian phân phối trái phiếu của từng đợt phát hành, hoặc quy định về kết quả xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu.

Đây là điều rất cần thiết góp phần củng cố niềm tin vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tháo gỡ được vướng mắc, ách tắc về “đầu vào” của doanh nghiệp phát hành trái phiếu và nhất là cho “đầu ra” của thị trường trái phiếu khi tạo điều kiện thuận lợi hơn để nhà đầu tư cá nhân tham gia đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ từ nay đến cuối năm 2023.  

Đồng thời, buộc các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản phải rất nỗ lực để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm theo hướng phát triển các phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, có tính thanh khoản cao như nhà ở giá vừa túi tiền, nhất là tích cực tham gia Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030. Đi đôi với việc thực hiện khuyến mãi, tăng chiết khấu, giảm giá bán nhà theo phương châm chấp nhận “bán lỗ để cắt lỗ” để có dòng tiền, có thanh khoản trong tình hình rất khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, để “tồn tại trước đã” rồi mới tìm cơ hội phát triển trở lại.

Đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản cần quán triệt và thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính mong muốn doanh nghiệp bất động sản đến với các địa phương thì phải góp phần tạo được công ăn việc làm, có người đến làm thì mới có người đến ở, có người đến ở thì mới có người mua nhà, khi đó mới phát triển bất động sản, phát triển đô thị bền vững được. Hiệp hội nhận thấy, đây cũng là nguyên lý để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn và bền vững.

Như vậy, sau khi Nghị định số 08/2023/NĐ-CP đã quy định cơ chế xử lý trái phiếu doanh nghiệp và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng để tháo gỡ “vướng mắc pháp lý” và xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất thì Hiệp hội nhận thấy vấn đề cần được quan tâm xem xét tháo gỡ tiếp theo là việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng và giảm lãi suất vay về mức hợp lý cho doanh nghiệp và người dân.