Hàng loạt dự án bất động…

Liên tục trong thời gian qua, tại TP. Hồ Chí Minh (TP.HCM) đã có không ít hội thảo, tọa đàm để bàn về những vướng mắc, chồng chéo, nhằm gỡ khó cho các doanh nghiệp. Mới đây nhất là Hội nghị bất động sản 2019 với chủ đề “Lấy ý kiến - Tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp” vừa được Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức.

Tuy nhiên, sau những giải pháp được đưa ra tại các cuộc hội thảo này, điều cần thiết nhất là tháo gỡ khó khăn một cách thực tế cho doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp bất động sản vẫn không giải quyết được, nhiều dự án bất động vẫn chưa được khơi thông. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản đang cấp thiết cần được tháo gỡ để phát triền lành mạnh, bền vững.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM cho biết, Luật Quy hoạch đô thị quy định, chủ đầu tư dự án tổ chức lập quy hoạch chi tiết 1/500 khu vực được giao đầu tư. Đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan chức năng phê duyệt, là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng. Luật Xây dựng cũng quy định, đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại đều bị ách tắc, do Sở Quy hoạch - Kiến trúc không nhận hồ sơ của “nhà đầu tư”, dù đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND TP.HCM, vì “trái” với Luật Quy hoạch đô thị, tức chỉ có “chủ đầu tư” mới là người đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết.

“Điều này khiến cho dự án của chúng tôi bị ngưng trệ, mất nhiều thời gian, chi phí và cơ hội kinh doanh”, vị giám đốc này than thở.

Trường hợp của doanh nghiệp này chỉ là một trong số rất nhiều doanh nghiệp bất động sản TP.HCM gặp phải.

Cụ thể, tại TP.HCM hiện có khoảng 130 dự án nhà ở có đất hỗn hợp xen cài do Nhà nước quản lý đã được UBND TP.HCM ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, nhưng phải dừng lại với lý do chưa đảm bảo đúng các thủ tục hành chính.

Vấn đề này thể hiện rõ tại Dự án Green Star Sky Garden (quận 7) do Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư. Dự án này được cho là chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý, mà nguyên nhân là do có đất công xen cài manh mún, nhỏ lẻ nằm rải rác trong dự án. Khi vận dụng để phân tích việc xây 110 căn biệt thự của dự án theo Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư đều đúng, nhưng dưới góc độ của Luật Quản lý và sử dụng tài sản công thì sai.

Hay như trường hợp của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai. Hiện doanh nghiệp này có 12 dự án ở TP.HCM đang bị ách tắc, trong đó có dự án vướng do đất nông nghiệp xen cài. Dù không phải đất công, nhưng cũng gặp khó khăn khi chuyển quyền sử dụng đất.

Từng phải khóc tại hội nghị gặp gỡ doanh nghiệp bất động sản và lãnh đạo TP.HCM, bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai cho rằng, tại dự án chung cư ở quận 8, Quốc Cường Gia Lai đã bỏ tiền làm công viên, nhưng vướng thủ tục vì được giải thích rằng đó là đất công, phải đấu giá.

“Quy định về ‘đất ở hợp pháp’ mới chấp nhận và áp dụng theo kiểu ‘trói chân buộc tay’ các doanh nghiệp bất động sản như thời gian vừa qua khiến dự án phải dừng hoạt động”, bà Loan nói.

Hay như trường hợp của Công ty cổ phần Bất động sản Khải Thịnh. Doanh nghiệp này được giao 77.300 m2 đất để làm khu dân cư và thương mại hỗn hợp ở quận 7, TP.HCM. Tuy nhiên, trong dự án lại có 1.758 m2 đất công, chiếm 2,2% diện tích nằm rải rác tại 5 thửa đất khác nhau. Phần đất công này gồm một ít diện tích thuộc đất rạch, một phần đất chờ thu hồi để mở đường giao thông và một phần diện tích đất lưu không.

Một trường hợp khác là Công ty TNHH một thành viên Địa ốc Sài Gòn Nam Đô, với dự án chung cư kết hợp thương mại dịch vụ và văn phòng tại quận Bình Thạnh. Dự án được phê duyệt từ tháng 1/2015, đã được nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng từ cuối năm 2016. Tuy nhiên đến nay, chủ đầu tư vẫn chưa được phê duyệt hồ sơ nộp tiền sử dụng đất để cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, nên chưa thể làm được sổ đỏ cho dân.

…Vì luật chồng chéo, xung đột nhau

Ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch VCCI cho rằng, hệ thống luật pháp về kinh doanh đang tồn tại nhiều bất hợp lý. Rà soát của VCCI trên một số luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… đã có đến 20 điểm xung đột chính sách từ các luật liên quan đến nghị định, thông tư hướng dẫn về lĩnh vực bất động sản có sự chồng chéo, mâu thuẫn, không khả thi.

“Có đến 20 điểm chồng chéo, doanh nghiệp thực hiện theo luật này thì đúng, nhưng xét theo luật khác lại sai, địa phương không biết làm sao… Điều này không chỉ gây khó cho doanh nghiệp, mà còn tạo đất cho tham nhũng”, ông Lộc nhấn mạnh.

Mở rộng vấn đề, ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế VCCI cho rằng, xung đột, chồng chéo chính sách là vấn đề tương đối nóng trong thời gian vừa qua, mặc dù đây không phải vấn đề mới, gây tác động ngày càng lớn tại các thị trường sôi động, nhất là TP.HCM.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trầm lắng, những chồng chéo, xung đột về pháp luật này không chỉ tác động đến các nhà đầu tư, tới thị trường, mà còn tác động đến người dân khi giá nhà tăng. Những người dân và những người có mong muốn chính đáng để sở hữu nhà ở gặp rất nhiều khó khăn.

"Đối với các thị trường bất động sản, càng tìm hiểu, càng đọc thì tôi thấy càng phức tạp, càng rối rắm… Các quy định, nghị định, thông tư… có quá nhiều sự khác biệt. Câu chuyện giống như con gà và quả trứng, thậm chí là đàn gà và quả trứng", ông Tuấn nói.

Ông Tuấn dẫn lại một nghiên cứu của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho thấy, liên quan đến vấn đề đầu tư đất đai, có rất nhiều quy định pháp luật đang chồng chéo…

"Các luật này đều do Quốc hội ban hành, nhưng lại do các bộ, ngành soạn thảo, mà dưới bộ là các cục, vụ, viện thi hành. Do đó, khó tránh khỏi việc tư duy và quan điểm chồng chéo, xung đột lẫn nhau", ông Tuấn nói.

Cụ thể, xung đột về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở; xung đột về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong dự án có sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất giữa Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu và Luật Đất đai; xung đột về thủ tục giới thiệu địa điểm đầu tư, địa điểm xây dựng giữa Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Đầu tư; chồng chéo thủ tục xin phép chuyển nhượng dự án bất động sản giữa Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản; không thống nhất về quyền chuyển nhượng dự án bất động sản giữa Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai; có sự khác nhau về trình tự, thủ tục đầu tư dự án quy mô 5.000 tỷ đồng trở lên giữa Luật Đầu tư, Luật Quản lý sử dụng vốn nhà nước tại doanh nghiệp và Luật Xây dựng.

Cũng theo ông Tuấn, có nhiều lý do dẫn đến việc này, nhưng một trong những lý do, đó là các bộ liên quan đều quan trọng như nhau, không bộ nào chịu bộ nào... Chính vì vậy, mà mong muốn có thể tạo ra được một sự thống nhất giữa các luật trong nhiều năm nay vẫn chưa thể thành hiện thực. Các cơ quan liên quan vẫn loay hoay trong nhiều năm liền mà chưa thể thống nhất, chưa kể tới việc làm luật là một việc mang tính chất đặc thù, rất phức tạp và rắc rối, mất nhiều thời gian.

Về vấn đề này, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường), cho biết, các cơ quan quản lý đang sửa những quy định liên quan đến nhà đầu tư, chủ đầu tư và địa điểm đầu tư dự án tại Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng.

Vướng mắc nữa cũng được doanh nghiệp, nhà đầu tư nêu ra, là tiêu chí phân chia dự án đầu tư giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở khác nhau, khiến các cơ quan quản lý địa phương và nhà đầu tư không xác định được phải áp dụng theo luật nào là đúng.

Chẳng hạn, thủ tục giới thiệu địa điểm xây dựng trong quy định của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Luật Nhà ở không thống nhất thời điểm giới thiệu trước hay sau, khi nhà đầu tư nhận được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Theo Luật Đầu tư, địa điểm được xác định trước khi có quyết định chủ trương đầu tư, trong khi Luật Xây dựng quy định, cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng cho chủ đầu tư khi có yêu cầu, tức không bắt buộc và không nói rõ phải có trước hay sau khi có quyết định chủ trương đầu tư.

Từng gửi hàng trăm văn bản kiến nghị đến các cơ quan từ Trung ương đến địa phương, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra vướng mắc lớn nhất đối với doanh nghiệp bất động sản hiện nay khi thực hiện dự án là đất ở và đất xen cài.

Theo ông Châu, HoREA vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, UBND TP.HCM đề nghị giải quyết ách tắc về chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết và lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quỹ đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, xen cài, đất do Nhà nước trực tiếp quản lý.

“Trong khoảng 3 năm gần đây, UBND TP.HCM đã quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư cho khoảng 130 dự án có quỹ đất hỗn hợp, nhưng đang ‘bị’ coi là vẫn chưa đảm bảo đúng các thủ tục hành chính, gây khó khăn rất lớn cho các chủ đầu tư dự án”, ông Châu nói.

Khổ doanh nghiệp, cơ quan nhà nước lúng túng

Nhiều chuyên gia cho rằng, hệ thống pháp luật về xây dựng bất động sản hiện đang tồn tại tình trạng “loạn sứ quân” giữa các quy định pháp luật của các bộ, khiến một luật mỗi địa phương thực hiện một kiểu, còn các cơ quan thực thi chính sách lúng túng, bị động khi phải giải quyết công việc cho doanh nghiệp. Nhiều quy định nhìn trong một bộ, ngành thấy ổn, nhưng nhìn toàn diện lại thấy bất ổn.

Ông Đậu Anh Tuấn cho rằng, đây là vấn đề nhạy cảm, được ví như “mớ bòng bong”. Điều này gây ra nhiều hệ quả lớn, làm mất thời gian, lỡ cơ hội đầu tư, làm tăng chi phí và rủi ro đối với hoạt động kinh doanh.

Đặc biệt, điều này tiềm ẩn khi kinh doanh mà không biết rủi ro như thế nào, nên nhiều doanh nghiệp không dám bỏ tiền, đầu tư bài bản, gắn bó lâu dài và không có động lực đầu tư, kéo theo hoạt động bị đình trệ khi không triển khai dự án được.

“Thực trạng trên đang làm doanh nghiệp mất động lực, cơ quan nhà nước lúng túng trong việc thực hiện. Đã xảy ra tình trạng dừng - ngâm - đùn đẩy. Đó là do họ không biết phải thực hiện theo quy định nào mới đúng. Tức tâm lý sợ sai, không dám làm, dám chịu trách nhiệm, tốt nhất là xin ý kiến cấp trên, dồn việc cho Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ. Đây chính là điểm nghẽn lớn cho cả nền kinh tế. Việc chậm trễ trong việc giải ngân vốn đầu tư công thời gian qua là thí dụ điển hình”, ông Tuấn phân tích.

Cần một thiết chế đủ mạnh

Có thể nói, hiện nay, việc giải quyết xung đột, chồng chéo chủ yếu phụ thuộc vào việc tranh luận và thỏa hiệp giữa các bộ, ngành trong quá trình soạn thảo. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, cần phải có một thiết chế đủ mạnh mới có thể gỡ được hết vướng mắc.

Ông Phan Đức Hiếu, Phó Viện trưởng CIEM cho rằng, cần phải có luật “hài hòa hóa” các quy định của nhiều luật mới giải quyết được xung đột giữa các luật hiện nay.

“Thực tế, VCCI từng được giao xây dựng dự thảo nghị định ‘hài hòa hóa’ các quy định của nhiều luật, nhưng thất bại vì không được thông qua. Vì thế, các luật đang sửa nếu không giải quyết được tận gốc những xung đột, chồng chéo, khi có hiệu lực, chắc chắn sẽ gặp nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện”, ông Hiếu nói.

Ông Nguyễn Thanh Bình, Cục trưởng Cục Công tác phía Nam, Bộ Tư pháp cho biết, cùng với hoàn thiện thể chế, Bộ Tư pháp đang cố gắng tạo ra khuôn khổ pháp lý nâng cao chất lượng công tác ban hành văn bản pháp luật.

Ở các nước, Quốc hội là cơ quan lập pháp, gồm những đại biểu chuyên trách hoạt động quanh năm. Trong khi ở nước ta, Quốc hội thông qua luật, nhưng phần lớn luật chuyên ngành giao cho các bộ, ngành chủ trì soạn thảo, nên đương nhiên qua nhiều khâu.

Hiện nay, tỷ lệ đại biểu Quốc hội chuyên trách đã được 25% và có nhiều cơ chế tiến bộ hơn rất nhiều, nhưng để đáp ứng và để giải quyết những vướng mắc, bất cập trong các quy định, văn bản luật vẫn rất khó.

Đại diện cho các doanh nghiệp bất động sản, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, theo phản ánh của cộng đồng doanh nghiệp, có nhiều khó khăn đang cản trở tập trung vào một số lĩnh vực, như bất cập từ những văn bản, thực thi văn bản và những vấn đề mới nảy sinh trong thực tế, nhưng pháp luật chưa được điều chỉnh để điều tiết.

Do đó, theo ông Chiến, cần thống nhất thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phát triển nhà ở, đô thị mới theo pháp luật về nhà ở, khu đô thị mới với thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Đồng thời, tiếp tục rà soát các văn bản quy phạm pháp luật liên quan chuẩn bị đầu tư, xây dưng, quản lý sau đầu tư đối với các dự án kinh doanh bất động sản để sửa đổi.

“Bổ sung cho thống nhất và cắt giảm tối đa, áp dụng chế độ một cửa với các thủ tục của từng loại dự án”, ông Chiến nhấn mạnh.

Cần đồng bộ các khái niệm pháp luật

Chẳng hạn, thị trường bất động sản TP.HCM đang khó khăn, mà khó khăn này không phải do doanh nghiệp, không phải người tiêu dùng, mà khó khăn là do cơ chế, chính sách.

Khâu thấu hiểu, thực thi pháp luật là vấn đề rất lớn ở TP.HCM. Đã có những dự án bị dừng vì chồng chéo luật. Cụ thể, chúng tôi tổng hợp có 170 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhưng chưa thể triển khai do vướng mắc về quy định pháp luật.

Cần ban hành một luật sửa nhiều luật

Có lẽ cũng cần cơ chế một luật sửa nhiều luật. Theo đó, một cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tập hợp những văn bản đã có theo một trình tự nhất định, loại bỏ những quy phạm lỗi thời, mâu thuẫn.

Cùng với đó, chế định thêm những quy phạm mới nhằm thay thế cho những quy định bị loại bỏ và khắc phục những chỗ trống được thực hiện trong quá trình tập hợp văn bản, sửa đổi các quy phạm hiện hành, nâng cao hiệu lực pháp lý của các điều luật như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ môi trường hay Luật Phòng cháy chữa cháy.

Tuy nhiên, việc xây dựng một thiết chế, một cơ quan độc lập giúp Chính phủ rà soát và “gác cổng” thì rất lâu. Do đó theo tôi, việc soạn luật cần chuyên nghiệp và độc lập hơn.

Vấn đề không phải ở luật, mà ở thực thi

Vấn đề không phải ở luật, mà ở thực thi. Chẳng hạn, 1 dự án bất động sản có kênh rạch xen kẽ thì hoàn toàn thẩm quyền của địa phương có thể giải quyết được. Các địa phương lo ngại đất công phải đấu giá, nên lại đẩy văn bản lên Bộ. Tuy nhiên, dự án có xen kẹt một chút đất công thì hoàn toàn địa phương có thể thu hồi giao cho nhà đầu tư. Do đó, cần có chấn chỉnh trong kế hoạch thi hành.

Trường hợp xin gia hạn sử dụng đất, nhưng chiếu theo luật lại không thuộc diện được cấp, thì chỉ cần doanh nghiệp có đơn tích kê khai thời hạn sử dụng thêm là địa phương có thể giải quyết. Địa phương cần có hướng dẫn thực hiện, không thể cứ thẩm quyền của mình, nhưng cứ đẩy lên Bộ làm mất rất nhiều thời gian trả lời.

Về hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật, Bộ đã có sửa đổi liên quan đặc biệt đất công sẽ chi tiết hơn để địa phương rộng đường, tự tin quyết định.