Đổ tiền ồ ạt vào bất động sản liệu có an toàn?

Lạm phát ảnh hưởng đến bất động sản (BĐS) như thế nào? Về mặt tích cự có thể xảy ra là giá BĐS cho thuê tăng, giá nhà ở có xu hương tăng…

Tiêu cực tiềm ẩn đối với một nhà đầu tư BĐS trong thời kỳ lạm phát là chi phí vay nợ tăng lên. Để đảm bảo ngân hàng không bị thiếu hụt, họ sẽ tính lãi suất cao hơn và cho vay ít hơn. Cùng với đó là những ngôi nhà xây mới chi phí vật liệu xây dựng tăng cũng là một bất lợi… Lạm phát cao đột biến còn có thể dẫn đến bong bóng BĐS. 

Trong thời kỳ lạm phát cao, cách đầu tư BĐS tốt nhất thế nào? Vấn đề đầu tư vào BĐS luôn phụ thuộc nhiều vào thị trường và vị trí của BĐS.

Theo tìm hiểu của người viết bài này, các koản đầu tư BĐS sau đây có lợi nhuận tốt hơn trong nền kinh tế lạm phát cao mà các nhà đầu tư cần chú ý:

- BĐS cho thuê, bao gồm BĐS nhà ở, BĐS thương mại thường sẽ có nhu cầu và lợi nhuận cao hơn bình thường.

- Đất nền do hy vọng của nhà đầu tư về lợi nhuận trong ngắn hạn và tiết kiệm được chi phí xây dựng cao trong thời kỳ lạm phát.

Như vậy, lạm phát có thể tác động tích cực và tiêu cực đến đầu tư BĐS tùy thuộc vào hình thức đầu tư đó là gì, thị trường cụ thể và nhiều yếu tố khác. Hãy đảm bảo suy nghĩ kỹ lưỡng với bất kỳ khoản đầu tư nào và tham khảo ý kiến của người mô giới BĐS để xác định các lựa loại hình BĐS phù hợp với mình.

Dự báo của chuyên gia về giá BĐS

Lo ngại về lạm phát đã dấy lên trong tâm lý của các nhà đầu tư khiến cho dòng tiền vẫn tiếp tục đổ vào lĩnh vực BĐS kể từ năm 2021. TS. Trần Nguyễn Minh Hải, Trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh từng cho rằng, lạm phát trên phạm vi toàn cầu khiến "một đồng tiền của ngày mai sẽ không giá trị bằng đồng tiền của ngày hôm nay".

Với bối cảnh đó, các nhà đầu tư sẽ phải rút tiền ra khỏi ngân hàng vốn có lãi suất không bao giờ đuổi kịp tốc độ lạm phát và đổ vào các kênh đầu tư hấp dẫn như BĐS.

Tổng giám đốc Winhousing Vũ Trường Thắng nhận định, lạm phát sẽ tăng đồng nghĩa với xu hướng BĐS hút dòng tiền mạnh. Cơ sở của nhận định này đó là, chương trình phục hồi nền kinh tế với quy mô hàng trăm nghìn tỷ đồng của Chính phủ chuẩn bị bung ra cộng hưởng giá xăng dầu, nguyên vật liệu chưa có dấu hiệu đi ngang về giá.

Đó là loạt dấu hiệu dự báo lạm phát sớm muộn cũng sẽ xảy ra. Và khi lạm phát xảy ra thì bất động sản là kênh đầu tư trú ẩn an toàn, tất yếu dòng tiền sẽ đổ mạnh vào nơi đây, ông Thắng cho hay.

Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam TS. Sử Ngọc Khương lại cho rằng, càng đầu tư BĐS càng lớn, càng tốt. Về kinh tế học khi lạm phát xảy ra, các nhà đầu tư trên thế giới sẽ neo vào các kênh như vàng, dầu và BĐS. Nếu mua một căn nhà với giá 1 tỷ đồng, khi lạm phát xảy ra, giá sẽ tăng lên 1,2-1,5 tỷ đồng.

Mặt khác, ông Khương đặt ra khuyến nghị, đó là nếu lạm phát xảy ra, lãi suất càng cao, khả năng chi trả của người mua sẽ bị hạn chế.

Có thể nói, khi sức mua hạn chế thì khả năng thanh khoản của BĐS sẽ trở nên khó khăn. Kịch bản có thể lặp lại giai đoạn 2009-2010 trong bối cảnh lạm phát có dấu hiệu tăng cao. Đây cũng là thời điểm mà thị trường BĐS ghi nhận dòng tiền đổ mạnh, ồ ạt vào kênh đầu tư được mệnh danh là "trữ tiền an toàn".

Nhưng đến năm 2011, lạm phát bị đẩy cao kéo theo động thái ban hành chính sách tài khoá mới. Việc hạn chế dòng tiền đổ vào lĩnh vực BĐS cộng với mức cho vay ngân hàng tăng đột biến khiến bất động sản đóng băng vì không thanh khoản. Hệ luỵ của sức cầu sụt giảm nghiêm trọng tất yếu kéo theo giá BĐS đi xuống.

Đánh giá ở tình hình hiện tại, lạm phát có nguy cơ tăng cao là điều mà nhiều chuyên gia đưa ra nhất là khi giá xăng dầu tăng.

Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản (FINA) Phạm Anh Khôi cho rằng, BĐS có mối tương quan với lạm phát, một khi lạm phát gia tăng, giá BĐS thường có xu hướng tăng theo, bởi đây là kênh trú ẩn an toàn cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ông Khôi lại cho rằng, khi đi vào những thời điểm khác nhau, mức lạm phát khác nhau, diễn biến có thể trái chiều.

Một là lạm phát theo kỳ vọng thì câu trả lời đúng, BĐS sẽ tăng. Hai là lạm phát vượt kỳ vọng thì dẫn đến phản ứng dây chuyền khác nhau, ảnh hưởng ngược lại BĐS. Theo ông Khôi, có những giai đoạn lạm phát vượt kỳ vọng BĐS không tăng thậm chí còn giảm.

Chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển phân tích, khi lạm phát xảy ra, xu hướng người dân lưu trú tiền vào vàng, BĐS. Nhưng nếu ồ ạt đổ tiền vào BĐS, sử dụng vay ngân hàng thì rủi ro rất lớn. Ông Hiển nêu ví dụ, giai đoạn 2011 - 2012, nhiều đại gia vì vay tiền ngân hàng đầu tư BĐS đã phá sản do ngân hàng điều chỉnh lãi suất vay cao để bù lạm phát. Chưa kịp đợi bán BĐS thì nhà đầu tư đã ngộp trong nợ nần. 

Thực tế, kịch bản 2011-2013 từng ghi nhận, sau khi lạm phát tăng mạnh, động thái điều chỉnh lạm phát từ phía Ngân hàng Nhà nước như tăng lãi suất. Trong khi đó, lãi suất cao sẽ tác động mạnh đến doanh nghiệp địa ốc, nhà đầu tư. Kịch bản của thị trường BĐS sẽ đứng trước nguy cơ đóng băng.

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho rằng, nhiều người quan ngại việc Fed tăng lãi suất thì bây giờ lại có sự bất định của thế giới liên quan đến căng thẳng giữa Nga và Ukraine.

Với sự bất định như vậy, rõ ràng các tài sản khác bị ảnh hưởng rất mạnh. Đầu tiên là thị trường tài chính bị rung lắc. Do đó, người ta sẽ tìm tài sản trú ẩn có thể trụ được với các vấn đề ảnh hưởng từ lạm phát, giá dầu tăng... Và BĐS sẽ tiếp tục là một kênh trú ẩn.