Thực trạng hệ thống chính sách thuế đối với bất động sản

Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định bất động sản (BĐS) gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật.

BĐS là loại tài sản có tính chất đặc biệt, có vai trò quan trọng trong đời sống cũng như hoạt động kinh tế - xã hội nên chịu sự quản lý của Nhà nước. Theo đó, BĐS bị điều tiết bởi nhiều loại thuế, phí khác nhau. Tuy nhiên, hiện nay, ở Việt Nam, việc đánh thuế đối với BĐS chủ yếu tập trung vào đánh thuế đối với loại đất động sản là đất đai, nhà.

Trong hệ thống chính sách thuế hiện hành của Việt Nam tuy chưa có thuế tên gọi thuế BĐS nhưng cơ bản đã đầy đủ các sắc thuế, phí và lệ phí liên quan đến BĐS phát sinh trong cả 3 giai đoạn: (i) Khi xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (lệ phí trước bạ); (ii) Trong quá trình sử dụng, khai thác BĐS (thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp); (iii) Khi thực hiện chuyển nhượng BĐS (thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, thuế giá trị gia tăng đối với tổ chức kinh doanh BĐS). Trong các khoản thu này, có 2 khoản thu có tính chất và đặc điểm của thuế tài sản (hay thuế BĐS) đang được áp dụng ở nhiều quốc gia là thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Đó là khoản thuế được thu định kỳ hàng năm trên cơ sở diện tích đất và giá trị đất. Tuy nhiên, Việt Nam chưa thu thuế đối với nhà ở như ở nhiều quốc gia.

Kết quả đạt được

Sau những lần cải cách hệ thống thuế, chính sách thuế đối với BĐS đã đạt được những kết quả nhất định, tương đối phù hợp với điều kiện và trình độ phát triển kinh tế của đất nước, đồng thời có những đóng góp cụ thể vào công cuộc đổi mới của đất nước, đó là:

- Các khoản thu thuế đối với BĐS góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước (NSNN) để Nhà nước có thêm nguồn tài chính chủ động trong điều hành kinh tế vĩ mô và thực hiện chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước.

Việc ban hành và thực hiện pháp luật thuế đối với lĩnh vực BĐS thời gian qua đã góp phần tạo nguồn thu ổn định, hợp lý từ BĐS cho NSNN. Theo pháp luật về NSNN thì các khoản thuế thường xuyên đối với BĐS được thuộc ngân sách địa phương. Do đó, thông qua nguồn thu từ thuế đối với các hoạt động liên quan đến BĐS, Nhà nước đặc biệt là ngân sách địa phương sẽ có thêm nguồn lực để thực hiện tái đầu tư phát triển kinh tế - xã hội, bù đắp một phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại địa phương, cũng như chi cho các lĩnh vực quan trọng khác như y tế, giáo dục… Điều này góp phần cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân và đẩy mạnh sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

- Khẳng định vai trò điều tiết thu nhập, thực hiện tốt chức năng phân phối lại, góp phần xây dựng hệ thống chính sách thuế công bằng, bình đẳng và hội nhập.

Việc điều tiết bằng chính sách thuế và các khoản nghĩa vụ tài chính khác đối với BĐS có tính đến khả năng sinh lợi của đất, mức độ đầu tư của Nhà nước vào đất, vị trí, khu vực của diện tích đất, mục tiêu sử dụng đất... đã tạo ra công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất trong việc đóng góp nghĩa vụ thuế cho Nhà nước; Qua đó, góp phần thúc đẩy việc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả và tăng cường vai trò điều tiết của các khoản nghĩa vụ tài chính đất đai vào thu ngân sách nhà nước. Tuy số thu từ các loại thuế đối với đất chiếm tỷ trọng không cao trong tổng thu NSNN, song đã tạo được nguồn thu thường xuyên, phục vụ tốt yêu cầu quản lý và điều tiết vĩ mô nền kinh tế, tăng thêm nguồn kinh phí giúp Nhà nước đầu tư vào lĩnh vực quản lý đất đai, từng bước thực hiện chính sách động viên công bằng giữa các tầng lớp dân cư.

Góp phần tăng cường quản lý nhà nước đối với BĐS, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, từng bước hạn chế đầu cơ, sử dụng đất lãng phí.

Việc kê khai, nộp thuế đối với BĐS góp phần quản lý nhà nước đối với việc đăng ký, sử dụng, chuyển nhượng BĐS. Việc thực hiện các chính sách thuế đối với BĐS cũng nâng cao hơn trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý thuế trong việc nâng cấp dữ liệu về đất đai. Việc thực hiện các chính sách thuế đối với BĐS đã góp phần khắc phục bước đầu tình trạng sử dụng đất manh mún, tạo tiền đề cho việc sử dụng đất có hiệu quả. Quá trình vận động của đất đã được dịch chuyển theo hướng từ người sử dụng kém hiệu quả sang người sử dụng có hiệu quả hơn. Diện tích đất đang sử dụng phân tán được tích tụ, tập trung để có thể áp dụng các thành tựu khoa học kỹ thuật vào sản xuất, tạo ra ngày càng nhiều nông sản hàng hoá và đất đai đa dạng.

Các quy định của pháp luật về thuế đối với BĐS là cơ sở tạo hành lang pháp lý chung để Nhà nước thực hiện quản lý đối với BĐS, khuyến khích việc khai thác và sử dụng tài nguyên đất đai tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ, hạn chế việc sử dụng lãng phí đất đai, góp phần thể chế hóa chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước vào cuộc sống.

- Pháp luật về thuế đối với BĐS góp phần phát triển thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, bền vững.

Hệ thống pháp luật về thuế đối với BĐS tương đối đầy đủ đã giúp phần nào hạn chế các giao dịch phi chính thức diễn ra, chống thất thu thuế cho nhà nước. Đồng thời, minh bạch hóa các giao dịch BĐS thông qua việc từng bước đưa tất cả các giao dịch BĐS qua sàn. Mặc dù pháp luật hiện nay quy định không bắt buộc các giao dịch BĐS phải qua sàn, tuy nhiên hầu hết các chủ đầu tư đều thực hiện bán sản phẩm của mình thông qua sàn giao dịch. Đây có thể nói là một dấu hiệu rất tích cực, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ngày càng minh bạch.

Những kết quả đạt được của chính sách thuế đối với BĐS tại Việt Nam thời gian qua đã mang lại tác động tích cực đến kinh tế, xã hội, người dân và các doanh nghiệp. Đây chính là những cơ sở cốt lõi để cơ quan hữu quan tiếp tục hoàn thiện chính sách thuế đối với BĐS trong giai đoạn tiếp theo.

Một số thách thức đặt ra

Trong thời gian tới, dự báo kinh tế xã hội tiếp tục có nhiều thay đổi theo hướng nhanh, phức tạp, khó lường, trong đó có một số vấn đề lớn có tác động, ảnh hưởng đến việc xây dựng và thực hiện chính sách, pháp luật về thuế đối với BĐS. Do đó, việc hoàn thiện chính sách thuế đối với BĐS cũng đặt ra một số thách thức sau:

Thứ nhất, hệ thống chính sách thuế đối với BĐS đã bao quát quá trình hình thành, sử dụng và chuyển nhượng BĐS, tuy nhiên, qua đánh giá cho thấy các sắc thuế thường xuyên đối với BĐS (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp) hiện nay rất thấp, chiếm một tỷ trọng không đáng kể trong tổng thu NSNN (chỉ chiếm khoảng 0,14% tổng thu NSNN) và chủ yếu là nguồn thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong khi quy mô của thị trường BĐS nước ta phát triển ngày càng mạnh mẽ. So với nhiều quốc gia trên thế giới thì số thu từ thuế đất của Việt Nam thấp hơn nhiều lần.

Mức động viên quá thấp như hiện nay đã triệt tiêu hầu hết các chức năng và vai trò mà sắc thuế này có thể phát huy, chưa thể hiện được sự tương quan giữa lợi ích được hưởng (dịch vụ công ở địa phương) và nghĩa vụ đóng góp của người nộp thuế. Nguyên nhân là do cơ sở tính thuế còn hẹp, chưa điều tiết đối với nhà như thông lệ ở nhiều nước trên thế giới. Việc phụ thuộc vào thuế sử dụng đất, bỏ qua nguồn thu thuế đối với các BĐS khác như nhà, công trình xây dựng trên đất cũng đặt ra thách thức về tính bền vững của nguồn thu này và tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS.

Theo đó, Việt Nam cần nghiên cứu hoàn thiện chính sách thuế thu thường xuyên đối với BĐS để tương xứng với tiềm năng, đảm bảo góp phần tạo nguồn thu chính và bền vững cho ngân sách địa phương.

Thứ hai, hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến BĐS còn chưa đồng bộ, thống nhất. Hành lang pháp lý điều chỉnh quản lý BĐS, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng BĐS còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến BĐS chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.

Lĩnh vực BĐS đang phải đối mặt với nhiều khó khăn khi phải chờ đợi nhiều bộ luật, văn bản liên quan trong giai đoạn điều chỉnh, hoàn thiện các Luật như: Luật Quy hoạch, Đất đai, Nhà ở, Xây dựng, kinh doanh BĐS... Các xung đột, chồng chéo phần nào làm hạn chế các tác động tích cực trong thực thi các quy định của pháp luật, tạo ra cản trở trong quá trình thực thi trên thực tế, phát sinh chi phí lớn và rủi ro đối với các doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Thứ ba, cơ sở dữ liệu thông tin về quản lý BĐS hiện còn thiếu và chưa đồng bộ gây khó khăn cho việc thực thi chính sách thuế đối với BĐS. Cơ sở dữ liệu đầy đủ là yếu tố then chốt để thu thuế công bằng và bình đẳng trong quản lý thuế. Tuy nhiên, thực tế hiện nay tại Việt Nam chất lượng thông tin nhà đất của Việt Nam chưa đầy đủ, đặc biệt là thông tin về thay đổi quyền sử dụng được cập nhật hạn chế.

Việc thu thập thông tin và kiểm tra thuế đối với BĐS đang là một thách thức lớn đối với các cơ quan quản lý thuế, mặc dù thời gian qua ngành Thuế đã ban hành và triển khai nhiều giải pháp nhằm công khai, minh bạch, đơn giản hóa thủ tục cũng như chống thất thu thuế. Sự thiếu hụt hệ thống thông tin về BĐS cũng như những lo ngại về tính minh bạch của thị trường BĐS; chậm thực hiện các giải pháp nhằm minh bạch hoá thị trường BĐS, kích thích đầu tư, cụ thể là xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia thông tin về việc đăng ký và thực hiện các giao dịch đối với BĐS đã dẫn đến tình trạng gian lận thuế trong chuyển nhượng BĐS.

Một trong những khó khăn của cơ quan thuế trong việc thu thập thông tin BĐS là giá thị trường BĐS biến động liên tục, trong khi giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định 05 năm một lần chưa sát với giá trị BĐS thực tế trên thị trường. Đồng thời, chưa có quy định rõ ràng về cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với các giao dịch chuyển nhượng BĐS. Chính sự phức tạp của thủ tục và việc đánh giá giá trị của BĐS đã làm cho việc thu thập thông tin thuế trở nên khó khăn và cơ quan thuế địa phương rất khó quản lý kiểm soát, kiểm tra thuế.

Thứ tư, tính tuân thủ thuế của người nộp thuế đối với BĐS còn hạn chế. Khó khăn lớn trong việc thực thi chính sách pháp luật về thuế đối với BĐS thời gian qua chính là sự nhận thức của người dân còn hạn chế. Pháp luật về quản lý thuế quy định người nộp thuế tự khai, tự nộp. Tuy nhiên, thực tế do thấy ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của người dân còn chưa cao, nhiều trường hợp kê khai giá chuyển nhượng BĐS không đúng với giá thực tế giao dịch BĐS, gây ảnh hưởng đến hiệu quả thu thuế.

Đề xuất giải pháp

Trên thực tế, các định hướng về hoàn thiện hệ thống chính sách thuế đối với BĐS ở Việt Nam đã được nêu ra trong nhiều văn kiện của Đảng, Chính phủ và Chiến lược cải cách hệ thông thuế đến năm 2030 cũng như Chiến lược tài chính đến năm 2030, Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2030. Thực tiễn ở nhiều nước cho thấy, việc hoàn thiện các chính sách thuế đối với BĐS là một quá trình phức tạp, đòi hỏi phải có sự đồng thuận, các cam kết cải cách mạnh mẽ cũng như sự chuẩn bị kỹ về các điều kiện tổ chức thực hiện. Hệ thống thuế của Việt Nam đã cơ bản đầy đủ các sắc thuế liên quan đến BĐS, tuy nhiên, trong giai đoạn tới, việc hoàn thiện chính sách thuế đối với BĐS cần tiếp tục tập trung các ưu tiên sau đây:

Thứ nhất, tổng kết, đánh giá toàn bộ chính sách thuế đối với BĐS hiện hành; nghiên cứu tổng thể về chính sách thuế đối với BĐS tại các quốc gia trên thế giới và rút ra các bài học kinh nghiệm có thể áp dụng phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội tại Việt Nam để hoàn thiện về mặt chính sách các sắc thuế đối với BĐS. Khi xây dựng chính sách thuế đối với BĐS cần có nghiên cứu quy định rõ ràng, đơn giản nhưng vẫn đảm bảo bao quát để nâng cao tính minh bạch, khả thi của chính sách.

Thứ hai, nghiên cứu áp dụng chính sách thuế BĐS để thay thế cho chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế sử dụng đất nông nghiệp, đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội Việt Nam và thông lệ quốc tế, qua đó, tạo ra các nguồn lực tài chính ổn định ngân sách.

Việc ban hành chính sách thuế BĐS ở Việt Nam phải thực hiện theo hướng cơ sở tính thuế rộng bao gồm cả đất, nhà và công trình xây dựng, tăng cường khả năng điều tiết thông qua mức thuế suất phù hợp. Việc áp dụng thuế BĐS phù hợp sẽ góp phần cùng với các giải pháp khác hạn chế người dân tích lũy tài sản là BĐS nhưng không sử dụng, bỏ hoang gây lãng phí nguồn lực. Ngoài ra, để tăng cường hiệu quả thu thuế, cần nghiên cứu quy định giá trị tính thuế BĐS theo nguyên tắc gắn với giá thị trường.

Thứ ba, tăng cường hiệu quả công tác quản lý thị trường BĐS; xây dựng và củng cố hệ thống cơ sở dữ liệu về BĐS và giao dịch BĐS.

Để cải cách chính sách thuế đối với BĐS thành công, theo kinh nghiệm quốc tế, cần chuẩn bị tốt các yếu tố về kỹ thuật, nhất là đối với việc xác định giá trị nhà, giá trị đất. Cơ quan quản lý nhà, đất và cơ quan thuế cần nắm rõ số lượng diện tích nhà, đất mà cá nhân đang sở hữu trên địa bàn cũng như trên phạm vi toàn quốc. Theo đó, để hoàn thiện các chính sách thuế BĐS cần chuẩn bị chu đáo về cơ sở dữ liệu liên quan đến nhà, đất.

- Về khía cạnh quản lý thuế, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành, địa phương để đưa ra chính sách thuế phù hợp, tạo ra môi trường kinh doanh BĐS trong nước phát triển bền vững và đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Đồng thời, đẩy mạnh quản lý thuế và giám sát thu thuế đối với BĐS để đảm bảo tính minh bạch và tránh các hành vi trốn thuế. Các cơ quan chức năng cần thực hiện các biện pháp kiểm tra, đánh giá và xử lý các trường hợp vi phạm thuế đối với BĐS, đồng thời có các chính sách khuyến khích người dân và doanh nghiệp tuân thủ nghĩa vụ thuế.

- Đẩy mạnh dịch vụ hỗ trợ, tư vấn thuế bao gồm hoạt động hỗ trợ người nộp thuế của cơ quan thuế và hoạt động đại lý thuế như: Giúp cho người nộp thuế hiểu biết rõ, kịp thời về chính sách thuế hiện hành của Nhà nước, hỗ trợ người nộp thuế từ khâu đăng ký, kê khai nộp thuế, lập sổ sách kế toán, chứng từ hóa đơn về thuế, tính toán mức thuế và các khoản thuế phải nộp… đồng thời, góp phần nâng cao ý thức chấp hành chính sách pháp luật, chấp hành nghĩa vụ thuế với Nhà nước của người nộp thuế, góp phần nâng cao tính khả thi của chính sách thuế.

- Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính về thuế: Hoàn thiện các quy trình quản lý thuế đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, hợp lý, công khai, minh bạch và chặt chẽ của hệ thống các thủ tục hành chính thuế. Đồng thời, các quy trình quản lý thuế được cải tiến, hoàn thiện để thực hiện tốt các thủ tục hành chính thuế đó; Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm pháp luật thuế nhằm ngăn ngừa, phát hiện và xử lý kịp thời những vi phạm về thuế, đảm bảo chính sách thuế được tuân thủ nghiêm túc, hiệu quả nhất.

- Việc áp dụng công nghệ thông tin và dữ liệu để quản lý và thu thuế đối với BĐS cũng là giải pháp hiệu quả trong giải quyết các thách thức của chính sách thuế đối với BĐS. Theo đó, cần đẩy nhanh xây dựng cơ sở dữ liệu nhà, đất đầy đủ, chính xác, tập trung thống nhất trên phạm vi cả nước; phát triển ứng dụng công nghệ thông tin hỗ trợ các hoạt động quản lý thuế đảm bảo tính liên kết, tự động hóa cao, gắn chặt với quá trình cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực thuế và nghiên cứu áp dụng thuế điện tử đối với các giao dịch BĐS qua sàn giao dịch…

- Tăng cường hiệu quả công tác quản lý thị trường BĐS; xây dựng và củng cố hệ thống cơ sở dữ liệu về BĐS và giao dịch BĐS.

Tài liệu tham khảo:

1. Chính sách thuế trong mối tương quan với hoạt động kinh doanh bất động sản, http://www.lapphap.vn/Pages/TinTuc/210846/Chinh-sach-thue-trong-moi-tuong-quan-voi-hoat-dong-kinh-doanh-bat-dong-san.html;
2. Chính sách về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước, https://mof.gov.vn/webcenter/portal/btcvn/pages_r/l/tin-bo-tai-chinh?dDocName=MOFUCM215682;
3. Chính sách thuế và thu ngân sách liên quan đến tài sản ở Việt Nam, https://mof.gov.vn/webcenter/portal/btcvn/pages_r/l/tin-bo-tai-chinh?dDocName=UCMTMP123663.