6 tháng đầu năm 2015, thị trường thứ cấp chứng kiến lực đầu tư mạnh mẽ của cá nhân, đơn vị sàn vào các dự án nhà ở giá rẻ, đất nền phân lô bình dân. Trong rổ hàng mang lại đồng thời lợi nhuận cho nhà đầu tư lẫn việc sở hữu BĐS vừa túi tiền – nhu cầu thực cho khách hàng thời gian trước, nhiều dự án, tổ hợp công trình đến nay đã trở nên bão hòa và bớt hấp dẫn.

Bão hòa hàng giá rẻ

Còn nhớ, khoảng thời gian từ tháng 3 đến tháng 5, những Ao Sào (Hoàng Mai), VP6 Linh Đàm, Helios 75 Tam Trinh, 87 Lĩnh Nam vốn được dân đầu tư đặc biệt “ưa chuộng”. Ưu điểm chung, những dự án này cung ứng sản phẩm ở mức giá thường thường bậc trung (19-22 triệu đồng/m2), vị trí chếch về phía Nam Hà Nội (hạ tầng giao thông, tiện ích xã hội hoàn thiện), lại thêm được hưởng lợi từ nhiều KĐT, dự án quy mô đã đi vào hoạt động tốt như Linh Đàm, Pháp Vân – Tứ Hiệp, Yên Sở.

Cộng thêm sức mạnh marketing rầm rộ của đội quân bán hàng, nhiều nhà đầu tư mau chóng thu lợi vài chục tới vài trăm triệu đồng từ các suất ngoại giao, suất mua chênh căn vị trí đẹp. Bà Hoàng Hà chia sẻ: tôi may mắn vào tên một căn 70m2 ở Helios Tam Trinh từ giữa quý I với giá 20 triệu đồng/m2. Tới tháng 6 vừa rồi, suất căn hộ được sang nhượng cho một khách hàng ngoại tỉnh theo giá 22 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, mức lãi vài giá (triệu đồng) mỗi mét vuông như Helios Tam Trinh đã lui vào quá khứ khi ngày càng nhiều cạnh tranh từ những dự án tương tự. Trung tuần tháng 6, Hateco Hoàng Mai ra mắt thị trường với mức giá khởi điểm từ 16 triệu đồng/m2. Ngay lập tức, chợ thứ cấp chuyển tập trung sang những đơn hàng rao bán với “mác” suất ngoại giao. Khác biệt, là giá chào chỉ còn 15,5-15,8 triệu đồng/m2 nhưng tỷ lệ giao dịch (nhỏ lẻ theo từng căn) thành công vượt trội – ông Huy Toàn, lãnh đạo một sàn giao dịch ở quận Hoàng Mai cho biết.

Tổng hợp từ nhiều khách hàng mua để ở, ông Toàn cho rằng, khách hàng đã có cái nhìn “chuẩn” về giá trị số tiền họ phải bỏ ra cho những sản phẩm trong cùng địa bàn. “Cùng thừa hưởng hạ tầng khu vực Tam Trinh – Yên Sở, vành đai 3, tiện giao thông ngoại tỉnh, chẳng dại gì họ chọn dự án có tầm giá cao hơn vài triệu đồng/m2 trong khi không có điểm nào vượt trội một cách chắc chắn (đều là sản phẩm ở thời tương lai). Chính vì thế, chỉ nhà đầu tư nào chọn đúng điểm rơi về nguồn hàng (ít cạnh tranh tương đương), và quyết đoán xuống tiền thì mới mong thu lợi.

Kiểm chứng, thời gian tháng 7 cho thấy hàng loạt dự án vẫn vật vã chèo kéo khách hàng. Từ Five Star Kim Giang, Hateco Hoàng Mai, CT36 Định Công hay tới cả 283 Khương Trung (bán đắt khách kỷ lục thời gian quý I/2015) ngày qua ngày đang được cá nhân đầu tư, các sàn giao dịch, trung tâm nhà đất nhiệt tình gọi điện, gửi email cập nhật bảng hàng cho Thượng đế đang “bội thực” thông tin.

Thậm chí, đến “gà đẻ trứng vàng” một thời như tổ hợp HH (Xí nghiệp Lai Châu làm chủ đầu tư) tới cuối tháng 7 còn đứng trước nguy cơ “ế” khi quá nhiều thông tin bất lợi về cuộc sống tại những dự án đã đi vào hoạt động (Đại Thanh, Kim Văn – Kim Lũ) đã ngập tràn trên các diễn đàn trao đổi mua bán.

Và nguy cơ “sập hầm”

Ở tổ hợp HH, VP6 Linh Đàm, khó lòng liệt kê đầy đủ các sàn giao dịch tham gia phân phối cho người tiêu dùng. Từ các căn penhouse kiểu “ông Thản”, hay vô số sản phẩm “bán cắt lỗ” của giới đầu tư đăng trên chợ trực tuyến vẫn đều đặn xuất hiện nhiều tháng nay với mức tiền giảm dần.

Chung nhau “ôm” 4 căn ở dự án HH4, nhà đầu tư Kim Tuyến cùng 2 “đồng nghiệp” khác đang dở khóc dở cười vì giảm 1,5 giá mà vẫn chưa tìm được đầu ra. Nói như ông Phúc, PGĐ một công ty BĐS ở Cầu Giấy, nếu “đẩy” hàng trước tháng 7 thì mới thoát thua, chứ chưa nói tới kiếm lợi nhuận. Bởi, với những dự án gây bức xúc cho cư dân (chất lượng công trình, tiện ích thang máy, quá tải không gian…) thì ai cũng hiểu khấu hao giá trị sẽ rất lớn chỉ trong thời gian ngắn.

Tương tự, với người đầu tư chậm đón thị hiếu tiêu dùng lẫn điểm rơi giá BĐS, nguy cơ “thua đau” – ngâm vốn đã thành hiện thực. Đơn cử một ví dụ, vào tiền một căn VP6 Linh Đàm (dự án hiện đã bàn giao cho người mua) với giá gốc kèm tiền chênh 150 triệu hơn 2 tháng trước. Những tưởng bán lại nhanh với “ăn ra” chí ít cũng vài chục triệu. Ai dè, chẳng khách nào hỏi tới vì vị trí không đẹp.

Ở rổ hàng trung cấp, sau khi FiveStar Kim Giang trở nên bão hòa trong mắt nhà đầu tư, đến lượt EcoGreenCity (Đất Xanh Miền Bắc phân phối) “khuấy đảo” thị trường bằng tầm giá 25-26 triệu đồng/m2. “Càng gần ngày ra hợp đồng mua bán, giá trị sẽ càng lên. Nhưng khi đã ra hợp đồng mua bán, lẫn tới thời điểm bàn giao, lợi nhuận của hoạt động đầu tư ngắn hạn càng thấp đi vì giá đã đạt ngưỡng tối đa và bắt đầu đi ngang” – bà Như, lãnh đạo sàn giao dịch tại khu vực Yên Hòa – Trần Thái Tông khẳng định.

Thực tế, giai đoạn dự án chưa công bố chính thức mức giá khởi điểm, là thời gian “gặt hái” của những cá nhân, đơn vị rêu rao về việc sở hữu các suất ngoại giao. Nhưng đó cũng là “vùng nguy hiểm” của nhà đầu tư non trẻ, khi chưa am hiểu bản chất, tính pháp lý của những thỏa thuận góp vốn, đặt cọc giữ suất.