Thực trạng tồn tại

Nhằm triển khai Chương trình số 10-CTr/TU ngày 17/3/2021 của Thành ủy về "Nâng cao hiệu quả công tác phòng, chống tham nhũng; thực hành tiết kiệm, chống lãng phí giai đoạn 2021- 2025" vừa qua, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 5488/QĐ-UBND về chuyên đề "Giải pháp đẩy mạnh công tác quản lý, sử dụng nhà ở xã hội trên địa bàn TP. Hà Nội, giai đoạn 2021-2025".

Theo đó, giai đoạn 2016-2020, đã có 12.659 căn hộ nhà ở xã hội tại 23 dự án được xét duyệt bán, cho thuê, tương đương khoảng hơn 1,2 triệu m2 sàn nhà ở. Việc xét duyệt cơ bản được thực hiện đúng trình tự, thủ tục.

Tuy nhiên, theo UBND TP. Hà Nội, qua kiểm tra, giám sát việc sử dụng nhà ở xã hội, Sở Xây dựng và UBND các quận, huyện đã phát hiện và xử lý một số trường hợp các đối tượng mua, thuê nhà ở xã hội sử dụng không đúng mục đích như: Cải tạo đập thông 2 căn hộ để mở rộng diện tích, cho ở nhờ, cho thuê lại hoặc không sử dụng.

Một số dự án nhà ở xã hội vừa được UBND TP. Hà Nội “nhắc tên” tại Quyết định số 5488/QĐ-UBND như dự án nhà ở xã hội tại ngõ 622 phố Minh Khai có 57 trường hợp không sử dụng; khu nhà ở xã hội tại ô đất CC-1 khu đô thị Quốc Oai có 65 trường hợp; khu nhà ở cho người thu nhập thấp Ecohome 2 có 158 trường hợp; khu nhà ở cho người thu nhập thấp Ecohome 1 có 200 trường hợp.

 Nguyên nhân của những tồn tại trên theo Sở Xây dựng Hà Nội, các chủ đầu tư dự án, UBND các quận, huyện - nơi có nhà ở xã hội và các bên liên quan chưa thực hiện tốt việc giám sát sử dụng NOXH; chưa quan tâm đến việc kiểm tra, lập hồ sơ xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý, sử dụng nhà ở chung cư theo quy định.

Về tình hình các dự án nhà ở xã hội đang triển khai, theo Sở Xây dựng Hà Nội hiện nay trên địa bàn Thành phố còn 43 dự án nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở đang triển khai, với khoảng 3.564.415 m2 sàn, tương đương 49.721 căn hộ. Trong đó, có 26 dự án độc lập với khoảng 1.735.066 m2 sàn, tương đương 19.320 căn hộ và 17 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhà ở xã hội với khoảng 1.829.349 m2 sàn, tương đương 30.401 căn hộ.

Thực tế cho thấy, trong khi việc phát triển số lượng các dự án nhà ở xã hội vốn đã không đạt được như kỳ vọng mà Chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2020 đề ra thì số ít những dự án “thành hình” lại phát sinh không ít vấn đề quản lý và sử dụng, đặc biệt là khâu phân phối.

Như Diễn đàn doanh nghiệp đã từng thông tin, trong khi đối tượng mua nhà ở xã hội vốn đã không dư dả về tài chính nhưng để có một chốn an cư tối thiểu vẫn phải mất tiền “đi đêm”. Theo đó, tại một số dự án NOXH, người có nhu cầu mua dù đã đủ tiêu chuẩn nhưng để “chắc chân” thường được các đối tượng môi giới yêu cầu nộp số tiền chênh ngoài hợp đồng từ 70-100 triệu đồng/hồ sơ.

Một phần nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên theo Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa - Công ty Luật TNHH LSX, hiện chưa có quy định cụ thể về việc sau khi hoàn thành việc bốc thăm, mở bán bao lâu thì chủ đầu tư phải chuyển danh sách dự kiến ký hợp đồng mua bán lên Sở Xây dựng.

Cần giải pháp đồng bộ

Về những giải pháp cụ thể nhằm đẩy mạnh công tác quản lý, sử dụng nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025, được biết UBND TP. Hà Nội đã xác định 5 nhóm giải pháp cụ thể gồm.

Thứ nhất, tăng cường giám sát khi xét duyệt đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Thứ hai, tăng cường phối hợp giữa các sở, ngành, UBND quận, huyện, thị xã với Sở Xây dựng nhằm kiểm tra danh sách các đối tượng được giải quyết mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, xác định đúng đối tượng được hỗ trợ về nhà ở xã hội.

Thứ ba, tăng cường giám sát sử dụng nhà ở xã hội. Theo đó, UBND các quận, huyện, thị xã; UBND các xã, phường, thị trấn nơi có nhà ở xã hội và các chủ đầu tư nhà ở xã hội thực hiện đúng, đầy đủ nội dung quy định về giám sát đối tượng sau khi được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Công an thành phố chỉ đạo công an quận, huyện, thị xã, xã, phường, thị trấn nơi có nhà ở xã hội thông qua quản lý nhân, hộ khẩu, tạm trú, tạm vắng để theo dõi những hộ, nhân khẩu đang cư trú thực tế; nắm bắt việc thay đổi nhân khẩu, hộ gia đình và xác định các trường hợp bán lại, cho thuê lại, cho ở nhờ, không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích.

Thứ tư, tăng cường công tác quản lý, vận hành, bảo hành, bảo trì nhà ở xã hội theo quy định. 

Thứ sáu, tiếp tục tăng cường công tác quản lý chất lượng nhà ở xã hội thông qua hướng dẫn các văn bản quy phạm pháp luật; kiểm tra quản lý chất lượng, an toàn vệ sinh lao động tại các công trình đang thi công.

Bên cạnh những tồn tại liên quan đến công tác quản lý, sử dụng nhà ở xã hội, theo các chuyên gia, mấu chốt lớn nhất mà bài toán nhà ở xã hội cần tìm lời giải là việc phát triển nguồn cung mới và thu hút được các doanh nghiệp tham gia vào.

Từ thực tiễn hiện nay, với những tồn tại đang đặt ra, các chuyên gia cho rằng để thực hiện thành công nhiệm vụ mà Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành đã giao cho Bộ Xây dựng về việc nghiên cứu phát triển 6-10 triệu căn nhà ở xã hội trong 10 năm tới sẽ là một bài toán lớn. Theo đó, sẽ cần có sự vào cuộc đồng bộ từ cơ quan quản lý nhà nước đến doanh nghiệp với tiền đề là một hệ thống chính sách thông thoáng.

Cụ thể, trong bối cảnh các thủ tục pháp lý cho một dự án BĐS còn khá phức tạp cũng như mặt bằng giá đất đầu vào tăng cao, các doanh nghiệp khi đã được giao dự án sẽ có khuynh hướng phát triển các phân khúc trung cao cấp, đem lại biên lợi nhuận hấp dẫn hơn là các dự án nhà ở thương mại có mức giá bình dân, nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, việc giá đất tại các đô thị tăng cao hiện cũng đang đặt ra bất cập liên quan đến quy định dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP (Nghị định 49) đã sửa đổi, bổ sung quy định về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARs), phát triển nhà ở xã hội là hướng đến sản phẩm bình dân, nhưng đất ở nội đô hoặc vùng gần trung tâm thành phố thường là “đất vàng”, “đất kim cương”, rất khan hiếm, giá cao nên không dễ làm nhà ở xã hội. Do vậy, sẽ có nhiều bất cập dẫn đến khó triển khai quy định dành quỹ đất 20% như Nghị định 49 đề ra, Chủ tịch VARs nhận định.

Để giải được bài toán nhà ở xã hội đang đặt ra hết sức bức thiết hiện nay cần có giải pháp đồng bộ về chính sách để tạo quỹ đất với giá phù hợp, bình ổn giá vật liệu xây dựng cũng như tháo gỡ những vướng mắc về thủ tục, cơ chế để đẩy nhanh tiến độ phê duyệt và triển khai dự án.

Đối với việc quy hoạch triển khai các dự án nhà ở xã hội, theo Chủ tịch VARs Nguyễn Văn Đính cần ưu tiên dành quỹ đất ở vùng ven đô thị vốn có giá đất không quá cao để quy hoạch thành đô thị lớn 5 - 10 ha có đủ hạ tầng cơ bản, đồng thời bố trí quỹ đất phát triển nhà ở công nhân ở các khu công nghiệp.

Về nguồn lực để phát triển các dự án nhà ở xã hội, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Xây dựng Việt Nam, thay vì áp đặt quy định tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP có thể quy định theo hướng doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở thương mại có thể xây dựng nhà ở xã hội tại dự án nếu muốn, hoặc được đề xuất hoán đổi quỹ đất xây nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác, hoặc có thể lựa chọn việc thanh toán bằng tiền cho nhà nước theo giá thị trường.

"Nếu cho doanh nghiệp lựa chọn nộp tiền thay vì triển khai, cũng cần tách bạch khoản tiền doanh nghiệp hoán đổi 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội vào một tài khoản riêng, hoặc được hoạch toán riêng để dùng vào việc xây dựng nhà ở xã hội chứ không nên hòa chung vào vốn ngân sách như hiện nay" - Ông Hiệp đề xuất.