Theo TS. Lê Xuân Sang, Viện Kinh tế Việt Nam, mức vay, tính rủi ro, mức độ báo động phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó phụ thuộc nhiều vào mức độ sinh lợi, hoạt động hiệu quả kinh doanh, lĩnh vực hoạt động, phân ngách hoạt động, tình hình cung – cầu của thị trường bất động sản. 

Nợ gấp 3 lần vốn chủ sở hữu

Novaland đứng đầu danh sách nợ phải trả tính đến 13/12/2017 hơn 35.968 tỷ đồng/12.286 tỷ đồng vốn chủ sở hữu (cao gấp 3 lần vốn chủ sở hữu).

Tiếp đó, công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt nợ 7.115 tỷ đồng/1.625 tỷ đồng vốn chủ sở hữu; Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai nợ phải trả lên đến hơn 7.412 tỷ đồng/4.011 tỷ đồng vốn chủ sở hữu; công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín nợ phải trả 6.070 tỷ đồng/3.487 tỷ đồng vốn chủ sở hữu… 

TS. Lê Xuân Sang cho hay: DN nói chung và DN bất động sản nói riêng hoạt động theo nền kinh tế thị trường luôn gặp rủi ro và luôn cần vốn để kinh doanh, sản xuất. Do vậy, việc đi vay là chuyện bình thường, nhưng lượng vốn cần vay so với vốn chủ sở hữu như thế nào là vấn đề cần tranh luận. 

“Kể cả lý luận và thực tiễn trên thế giới chưa có một quy định nào vốn vay ngân hàng so với vốn chủ sở hữu ở tỷ lệ như thế nào là đáng báo động”, ông Sang chia sẻ. 

Cùng góc nhìn trên, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, cho rằng đối với DN bất động sản, việc huy động vốn ngoài nguồn vốn chủ sở hữu, trong đó huy động vốn vay từ ngân hàng, từ cá nhân và các tổ chức tín dụng khác là hoạt động bình thường để đảm bảo an ninh an toàn cũng như đảm bảo sự phát triển lành mạnh.

Tuy nhiên, ông Ánh cũng lưu ý hệ số đòn bẩy, tỷ lệ nợ trên số vốn chủ sở hữu cần có giới hạn nhất định. Theo thông lệ bình thường dao động từ 1 lần, tối đa 3 lần so với vốn chủ sở hữu. “Các DN có vốn vay nợ trên vốn chủ sở hữu quá mức 3 lần thì rơi vào trạng thái cảnh báo đỏ”, ông Ánh cảnh báo. 

Ngoài ra, DN bất động sản được phép huy động vốn từ nhà đầu tư, người mua theo quy định ràng buộc của Luật Xây dựng và Luật Nhà ở, nếu thống kê một cách chính xác, vốn nợ của các DN có hệ số đòn bẩy nợ lớn có thể còn cao hơn nữa, điều này có thể rủi ro rất lớn cho các DN xây dựng và kinh doanh bất động sản.

Tiềm ẩn khủng hoảng bất động sản

Đánh giá về tính an toàn khi hệ thống tín dụng cho DN bất động sản vay, TS. Lê Xuân Sang cho rằng việc cho vay bất động sản có ảnh hưởng đến tính an toàn của hệ thống tài chính ngân hàng nói riêng và nền kinh tế nói chung… 

Trong 2 cuộc khủng hoảng tài chính năm 1998 và 2008 đều có liên quan đến cho vay bất động sản. Cho vay bất động sản thiếu giám sát là một trong những nguyên nhân chính gây ra hai cuộc khủng hoảng tài chính này. Cơ cấu vốn vay của DN bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp đến vay nợ nói riêng và hệ thống an toàn tài chính ngân hàng nói chung. 

Lấy ví dụ từ cuộc khủng hoảng ở Mỹ năm 2008, ông Sang cho biết do cho vay dưới chuẩn, cho vay ở những đối tượng có khả năng chi trả thấp… là một trong những nhân tố dẫn đến khủng hoảng. 

“Đặc biệt là trong bối cảnh chứng khoán hóa khoản vay bất động sản, nó như một con virus lan truyền sang các nước có quan hệ tài chính mật thiết với Mỹ”, ông Sang nói.

Trước số liệu về cơ cấu tài chính giữa vay nợ và vốn chủ sở hữu không cân đối, TS. Vũ Đình Ánh đánh giá việc một số DN bất động sản có hệ số đòn bẩy lớn bên cạnh các rủi ro cố hữu của thị trường BĐS có thể gây ra những tổn thất cho bản thân DN và có thể tạo ra sự lan tỏa không tốt cho thị trường bất động sản. 

Do đó, các DN cần phải có phương án để cân đối lại, cũng như lành mạnh hóa tài chính của mình. Đồng thời, các cơ quan quản lý cần có biện pháp hỗ trợ để giúp các DN này cân đối nguồn lực tài chính.

“Với những DN kinh doanh bất động sản có nguồn vốn chủ sở hữu không lớn và đặc biệt đi vay nợ quá nhiều, chúng ta cần phải có biện pháp hạn chế giúp cho thị trường bất động sản phát triển tốt hơn”, ông Ánh nói.