Những góc khuất thị trường
Nếu không sớm xử lý những bất cập, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh sẽ đánh mất lợi thế cạnh tranh.
Qua đó, thúc đẩy phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tốc độ đô thị hóa diễn ra rất nhanh. Đặc biệt, nhiều dự án phát triển đô thị, khu nhà ở, góp phần làm thay đổi bộ mặt thành phố ngày càng văn minh, hiện đại.
Bên cạnh đó, hệ thống các khu công nghiệp, khu chế xuất, các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội, văn phòng, trung tâm thương mại... phát triển quy mô, đồng bộ, góp phần tạo lập cơ sở hạ tầng đô thị, cơ sở vật chất kỹ thuật, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư, tạo nhiều việc làm, góp phần tích cực chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Tuy nhiên, theo TS. Huỳnh Thế Du, Đại học Fulbright Việt Nam, tại thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh đang xảy ra hiện tượng lệch pha, không ăn khớp giữa quy hoạch và thực tế, quá trình triển khai khác xa so với kỳ vọng... Trên một thị trường nhưng đang tồn tại cùng lúc nhiều quy hoạch khác nhau như quy hoạch kinh tế xã hội, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch sử dụng đất và một số quy hoạch ngành có liên quan, mà chưa được tích hợp.
Ngoài ra, một số chỉ tiêu phát triển không đồng nhất, gây khó khăn cho việc định hướng phát triển thị trường, hay một số đồ án quy hoạch, kế hoạch được lập ra với các chỉ tiêu rất cao mà chưa cân nhắc đến khả năng thực hiện nên có tính khả thi thấp. Đơn cử như về trục chính phát triển của thành phố, được quy hoạch từ năm 1993 đến nay, đã thay đổi rất nhiều lần và hiện tại là hướng Đông, Nam và Đông Nam.
Đồng thời, sự liên kết giữa quy hoạch phát triển nhà ở và định hướng quy hoạch không gian và phát triển hệ thống giao thông công cộng, hệ thống đường sắt đô thị của thành phố chưa đồng bộ, ảnh hưởng tới hiệu quả hoạt động của cũng như sự phát triển không gian đô thị bền vững của thành phố trong tương lai.
“Đó là chưa kể đến tình trạng quy hoạch treo, quy hoạch chạy theo dự án, vì mục tiêu tăng trưởng nên các nhà đầu tư đề xuất điều chỉnh quy hoạch (chuyển đổi công năng nhà ở, tăng tầng cao, hệ số sử dụng đất), tác động xấu đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch đã được duyệt, gây khó khăn cho công tác quản lý. Như vậy, vai trò của các nhà phát triển BĐS trong việc hình thành và phát triển thành phố là như thế nào?” – TS. Du đặt ra câu hỏi.
Bàn về những bất cập thị trường, TS. Đỗ Thị Loan, Phó Chủ tịch HoREA nêu ra một số vấn đề như hệ thống quy phạm pháp luật có liên quan đến thị trường BĐS như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS còn bất cập, chưa đáp ứng, phù hợp với yêu cầu thực tiễn, lại chậm được điều chỉnh, thay đổi. Trong khi đó, các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các bộ ngành hướng dẫn quy trình, thủ tục thực hiện thì thường hay thay đổi từ 1 - 3 năm, thậm chí thay đổi hàng năm.
Điều này dẫn đến khó khăn cho cả chủ đầu tư lẫn cơ quan quản lý nhà nước. Đặc biệt, theo TS. Loan, hệ thống thông tin thị trường BĐS chưa được chuẩn hóa, minh bạch, thống nhất về chế độ quản lý, xử lý và báo cáo. Không ít dữ liệu cần thiết liên quan đến thị trường chưa được thu thập, có độ vênh giữa các cơ quan quản lý dẫn đến công tác đánh giá, dự báo và quản lý thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn.
TS. Richard Peiser, đại học Harvard cho rằng, TP. Hồ Chí Minh có quy mô thị trường BĐS lớn nhất cả nước, với vai trò trung tâm kinh tế tài chính, thương mại, khoa học công nghệ của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và trong tương lai là trung tâm của khu vực Đông Nam Á, nên sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư trong cả nước và trên thế giới.
Vì vậy, thành phố cần đưa ra những quyết sách để hạn chế những mặt tồn tại, phát huy được những tiềm năng, lợi thế sẵn có nhằm nâng cao sức cạnh tranh, biến lĩnh vực BĐS thành ngành kinh tế mũi nhọn, trở thành động lực thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội cho đất nước.
