Hoàn thiện chính sách tài chính đất đai trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Trần Huyền
10:03 24/03/2023

Để góp phần hoàn thiện hồ sơ dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Tài chính đã tổ chức lấy ý kiến và tổng hợp đầy đủ các ý kiến tham gia đối với nội dung về tài chính đất đai trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và các nội dung khác có liên quan đến phạm vi quản lý nhà nước của Bộ Tài chính.

Ảnh minh hoạ. Nguồn: internet

Hoàn thiện về kỹ thuật lập pháp

Thực hiện nhiệm vụ được Chính phủ giao tại Nghị quyết số 150/NQ-CP ngày 14/11/2022 của Chính phủ về việc ban hành Kế hoạch hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi); Nghị quyết số 170/NQ-CP ngày 31/12/2022 của Chính phủ về hoạch tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Tài chính đã khẩn trương, nghiêm túc, kịp thời thực hiện việc lấy ý kiến các tổ chức, cá nhân liên quan để xin ý kiến về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chuyên đề “Tài chính đất đai trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và các nội dung khác có liên quan đến phạm vi quản lý nhà nước của Bộ Tài chính” theo các hình thức thích hợp.

Theo báo cáo Bộ Tài chính tổng hợp kết quả đóng góp ý kiến của nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), việc nghiên cứu, xây dựng dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là một trong những nhiệm vụ lập pháp trọng tâm nhằm thực hiện Kết luận số 19-KL/TW ngày 14/10/2021 của Bộ Chính trị về định hướng Chương trình xây dựng pháp luật nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV và Kế hoạch số 81/KH-UBTVQH15 ngày 05/11/2021 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội triển khai thực hiện Kết luận số 19-KL/TW của Bộ Chính trị và Đề án Định hướng Chương trình xây dựng pháp luật nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV.

Dự thảo Luật Đất đai đã cơ bản phù hợp với các quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng, đặc biệt là nội dung cơ chế, chính sách về đất đai và giá đất đã cơ bản thể chế hóa được các nhiệm vụ, giải pháp đề ra trong Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.

Tuy nhiên, còn có một số nội dung chưa phù hợp như: Nghị quyết số 18-NQ/TW đề ra nhiệm vụ: “Rà soát chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp.” Tại dự thảo Luật Đất đai (Điều 147 quy định về các khoản thu tài chính từ đất đai) chưa có quy định về khoản thu “thuế sử dụng đất”.

Bộ Tài chính cho biết, dự thảo Luật Đất đai cơ bản đã phù hợp với Hiến pháp. Ngoài ra, theo quy định tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013, đất đai là tài sản công; vì vậy, cần bổ sung thêm quy định để thêm sự liên thông và đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công để đảm bảo thực hiện cho thống nhất. Ví dụ, bổ sung quy định tại dự thảo Luật làm rõ phạm vi cách hiểu tài sản về đất đai tại Dự thảo là toàn bộ quỹ đất của cả nước hay phạm vi nào.

Dự thảo Luật cũng đã cơ bản khắc phục những hạn chế, bất cập sau gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013; bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật về đất đai; đáp ứng yêu cầu của thực tiễn, phát huy vai trò đặc biệt quan trọng của tài nguyên đất trong phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh và môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu; nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai, bảo đảm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, do dự thảo Luật quy định nhiều nội dung mới so với Luật Đất đai năm 2013, vì vậy, cần rà soát toàn bộ dự thảo, tìm ra những điểm mới của dự thảo so với Luật Đất đai năm 2013 và cần phải có quy định chuyển tiếp để quy định bổ sung vào Điều 234 dự thảo cho phù hợp.

Điển hình như: việc xử lý số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà nhà đầu tư đã ứng trước để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất; Xử lý đối với trường hợp đang được miễn tiền thuê đất cho một số năm (nay theo dự thảo không còn hình thức miễn này); Xử lý đối với trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất nhưng đến ngày Luật này có hiệu lực chưa được xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc đã được xác định nhưng chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Nhiều ý kiến đóng góp với từng nội dung cụ thể

Theo tổng hợp của Bộ Tài chính, cơ quan tài chính trung ương và địa phương đã có nhiều ý kiến đóng góp vào từng nội dung cụ thể tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Trong đó, về điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm, cơ quan nhà nước ở Trung ương, đề nghị quy định rõ về "quyền thuê trong hợp đồng thuê đất" vì theo quy định thì trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm không có quyền cho thuê đất mà chỉ có quyền cho thuê tài sản gắn liền trên đất thuê. Cơ quan địa phương cho rằng, tại dự thảo Luật chưa xác định quyền thuê như thế nào và đề nghị bỏ khái niệm bán hoặc chuyển nhượng quyền thuê trong toàn bộ dự thảo Luật.

Về quy định điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, cơ quan trung ương đề xuất, để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật theo quy định tại Quyết định số 508/QĐ-TTg ngày 23/4/2022 của Thủ tướng Chính phủ, đề nghị bỏ quy định về thu nhập và lệ phí trước bạ tại dự thảo Luật. Cơ quan địa phương cho rằng, nội dung quy định tại dự thảo là hạn chế quyền của cá nhân có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp, không khuyến khích cá nhân chuyển đổi theo hướng nông nghiệp công nghệ cao. Do đó, cơ quan địa phương kiến nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, sửa đổi cho phù hợp nhằm khuyến khích đầu tư phát triển nông nghiệp công nghệ cao.

Đối với quy định về giao đất, cơ quan địa phương cho rằng, dự thảo đang theo hướng các dự án chỉ giao đất 1 lần. Tuy nhiên, thực tế việc giao đất đối với các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp không thực hiện được 1 lần mà thực hiện giao đất nhiều lần. Theo đó, cần có điều khoản quy định việc giao đất và xác định giá đất có thể thực hiện 1 lần và nhiều lần.

Về các khoản thu tài chính từ đất đai, cơ quan trung ương cho rằng, pháp luật về đất đai và thuế hiện hành có quy định khoản thu "thuế sử dụng đất" là một trong các khoản thu tài chính từ đất đai. Do đó, đề nghị bổ sung khoản thu ngày vào dự thảo Luật để đảm bảo bao quát, thống nhất với quy định của pháp luật hiện hành và các quy định khác của Dự thảo.

Với nội dung trên, cơ quan trung ương và đa số các cơ quan địa phương đều đề nghị bổ sung thêm các khoản thu gồm: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp và tiền chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Khi sử dụng đất kết hợp, đất hỗn hợp thì thực hiện theo chế độ giao đất và cho thuê đất. Từ đó, xác định khoản thu tài chính từ đất đai của loại đất này là thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

Theo cơ quan trung ương, liên quan đến lĩnh vực thu ngân sách nhà nước, sai phạm chủ yếu trong lĩnh vực đất đai là do việc thẩm định, ban hành giá đất chưa đúng quy định như: Chưa thực hiện quyết toán, ghi thu, ghi chi ngân sách và bàn giao tài sản sau đầu tư là hệ thống hạ tầng kỹ thuật được đầu tư từ nguồn tiền sử dụng đất được trừ khi xác định giá đất; Không tính bổ sung tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách đối với các dự án trước đây đã tính thu tiền sử dụng đất trên toàn bộ diện tích mà không căn cứ vào các chỉ tiêu quy hoạch của dự án dẫn đến khi điều chỉnh quy hoạch làm tăng diện tích đất thương mại, dễ gây thất thu cho ngân sách...

Vì vậy, cơ quan trung ương đề nghị cần sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật được đầu tư từ nguồn tiền sử dụng đất được trừ khi xác định giá đất thì phải thực hiện quyết toán, bàn giao cho Nhà nước quản lý và ghi thu, ghi chi ngân sách theo đúng quy định của Luật Ngân sách nhà nước. Trường hợp điều chỉnh quy hoạch thì phải xác định lại tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách theo quy hoạch điều chỉnh được phê duyệt.

Đối với các khoản thu từ dịch vụ công từ đất đai, cơ quan nhà nước ở trung ương đề nghị bỏ dịch vụ tư vấn định giá đất khỏi danh mục các khoản thu từ dịch vụ công về đất đai. Bởi Luật Đấu thầu quy định, sản phẩm, dịch vụ công là sản phẩm, dịch vụ thiết yếu đối với đời sống kinh tế - xã hội đất nước, cộng đồng dân cư hoặc bảo đảm quốc phòng, an ninh mà Nhà nước phải tổ chức thực hiện trong các lĩnh vực: y tế, giáo dục - đào tạo, văn hoá, thông tin, truyền thông, khoa học - công nghệ, tài nguyên - môi trường, giao thông - vận tải và các lĩnh vực khác theo quy định của Chính phủ. Sản phẩm, dịch vụ công bao gồm sản phẩm, dịch vụ công ích và dịch vụ sự nghiệp công.

Căn cứ quy định nêu trên, việc quy định dịch vụ tư vấn định giá đất là dịch vụ công là không phù hợp. Đồng thời, theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, tư vấn xác định giá đất là một loại hình dịch vụ tư vấn, hiện đang do các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cung cấp thực hiện theo các quy định của pháp luật về đất đai, trong đó có các doanh nghiệp thẩm định giá.

Việc sử dụng các tổ chức có chức năng tư vấn thực hiện định giá đất là cần thiết, nhằm đảm bảo tính độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất của việc xác định giá đất theo đúngq uy định. Điều này cũng phù hợp với nguyên tắc định giá đất hiện đang được dự thảo quy định tại dự thảo Luật Đất đai.

Nội dung quy định về căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng nhận được nhiều ý kiến đóng góp. Nhiều ý kiến của cơ quan nhà nước ở địa phương đề nghị bổ sung căn cứ "mục đích sử dụng đất" làm căn cứ tính tiền thuê đất. Đồng thời, quy định rõ thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu sự án có sử dụng đất; quy định cụ thể điều kiện, thủ tục để đảm bảo tính khả thi trong việc xác định giá đất trước khi có quyết định giao đất, cho thuê đất như: trách nhiệm, căn cứ xác định giá đất, quy hoạch chi tiết...

Về thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cơ quan địa phương đề nghị bỏ quy định trong khoảng thời gian "không quá 6 tháng", thời điểm xác định gía đất là tại thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất... Chính phủ quy định thời gian tổ chức xác định giá đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Đối với trường hợp điều chỉnh quy hoạch sau khi đã tính giá đất thu tiền, giá thuê, cơ quan địa phương đề nghị vẫn quy định theo hướng, nếu điều chỉnh quy hoạch mà làm tăng diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đồng thời giảm diện tích đất không tính thu tiền thì phải tính lại để thu bổ sung.

Ngoài ra, Bộ Tài chính đã tổng hợp các ý kiến đóng góp của cơ quan nhà nước ở trung ương, cơ quan nhà nước ở địa phương, các đơn vị sự nghiệp công lập, các chuyên gia, nhà khoa học về nhiều nội dung khác trong dự thảo luật như: Nguyên tắc, phương pháp định giá đất; Bảng giá đất; Giá đất cụ thể; Hội đồng thẩm định giá đất; Tư vấn xác định giá đất; Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích; Đất trồng lúa....

Bộ Tài chính đã tiến hành tổng hợp các ý kiến một cách trung thực, đầy đủ và khách quan đối với nội dung tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thuộc chức năng, nhiệm vụ của Bộ Tài chính gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban Kinh tế của Quốc hội. Qua đó, góp phần hoàn thiện hồ sơ dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).