Theo báo cáo mới nhất của Savills, giá thuê tại một số đô thị lớn đang liên tục lập đỉnh mới, ở nhiều tuyến phố tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, giá thuê tăng 20-30% so với giai đoạn trước đại dịch COVID-19. Nghịch lý là có những khu vực chật vật trong việc tìm khách thuê nhưng giá vẫn tăng mạnh.

Giá thuê liên tục lập đỉnh

Gần 1 tháng qua, giá thuê mặt bằng kinh doanh trên đường Lê Lợi (quận 1, TP. Hồ Chí Minh) liên tục lập đỉnh mới sau khi được gỡ hệ thống rào chắn phục vụ thi công ga ngầm metro. Khảo sát hơn 20 mặt bằng trên con phố dài chưa đầy 1km này cho thấy giá thuê bình quân ở mức trên dưới 200 triệu đồng/tháng.

Anh Minh, một môi giới “thổ địa” khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh, cho biết giá thuê mặt bằng trên con phố này đã rục rịch tăng từ tháng 3/2022, khi rào chắn chuẩn bị được tháo dỡ. Hiện, phần lớn các mặt bằng có giá chào thuê trên 200 triệu đồng/tháng, cao nhất lên lới 500-600 triệu đồng/tháng.

Không chỉ trên đường Lê Lợi, giá thuê trên các con phố sầm uất khác ở trung tâm TP. Hồ Chí Minh cũng đang ở mức rất cao, dao động trong khoảng 200-400 triệu đồng/căn/tháng. Đặc biệt, giá chào thuê cao nhất trên đường Nguyễn Huệ lên tới 800 triệu đồng/tháng.

Nguyên nhân khiến giá mặt bằng tại trung tâm tăng vọt được lý giải là do tốc độ hồi phục nhanh của ngành hàng bán lẻ, với sự tham gia hoặc trở lại của nhiều thương hiệu lớn. Tuy nhiên, tại một số khu vực, giá vẫn tăng bất chấp dù nhu cầu thuê thấp.

Ông Võ Hoàng Quân, Giám đốc Công ty Bất động sản Center Land, xác nhận giá chào thuê mặt bằng kinh doanh trên "đất vàng" TP. Hồ Chí Minh đang leo thang khá nhanh thời gian qua, nhưng đây là diễn biến một chiều từ phía chủ nhà là chính, các giao dịch thực tế khá chậm.

Việc giá thuê quá cao khiến mặt bằng trung tâm hiện tại chỉ còn là sự lựa chọn của những thương hiệu có tiềm lực về kinh tế hoặc những nhãn hàng xa xỉ phẩm. Nhiều đơn vị bán lẻ lớn giữ “vị trí vàng” với mục tiêu quảng bá thương hiệu thay vì đặt mục tiêu lợi nhuận.

Đơn cử, đại diện chuỗi Chuk Tea & Coffee cho biết đang sửa sang lại một mặt bằng trên đường Lê Lợi để mở cửa đón khách. Tuy nhiên, cửa hàng tại đây mang ý nghĩa “tuyên ngôn cho thương hiệu”, cùng mục tiêu đem lại trải nghiệm cho khách hàng hơn là chú trọng doanh số.   

Sôi động vùng ven

Bên cạnh những đơn vị quyết tâm “giữ vị trí vàng” để làm thương hiệu, không ít doanh nghiệp bán lẻ, trong đó có cả các đại gia hàng đầu, chọn dạt ra ngoài trung tâm để tối đa hóa lợi nhuận.   

Điển hình như mới đây, ông Trần Bá Dương, Chủ tịch HĐQT Thaco cho biết 8 siêu thị Emart tiếp theo tại TP. Hồ Chí Minh sẽ hiện diện tại các khu vực vùng ven thay vì cố gắng “bon chen” tại trung tâm vốn đã quá chật chội. Cụ thể, chuỗi siêu thị này có thể xuất hiện ở TP.Thủ Đức, quận 7, Gò Vấp, Bình Tân...

Thống kê của CBRE cũng chỉ ra trong nửa đầu năm 2022, có khoảng 40% thương hiệu mở cửa hàng mới ở TP. Hồ Chí Minh lựa chọn tập trung về Crescent Mall (quận 7), trong đó có những tên tuổi lớn như Hermès Beauty, Som Tum Thai hay Skechers...

Quận 7 cùng khu vực quận 2 cũ (nay thuộc TP. Thủ Đức) cũng được Savills ước tính sẽ cung ứng 68% trong tổng số 350.000 m2 mặt bằng bán lẻ mới từ nay đến năm 2025.

Xu hướng dịch chuyển vị trí thuê mặt bằng ra ngoài trung tâm được cho là để tối đa hóa lợi nhuận cho các nhà bán lẻ. Bởi, trong khi quỹ đất trung tâm ngày càng bị thu hẹp, giá tăng nhanh, thì giá thuê ngoài trung tâm vẫn duy trì ở mức khoảng 1 triệu đồng/m2/tháng.

Đáng chú ý, theo Savill, để bù đắp khoảng thiếu hụt về mặt quảng bá thương hiệu khi rời bỏ trung tâm dạt ra vùng ven, các nhà bán lẻ thường đầu tư mở rộng quy mô của cửa hàng trực tuyến trước khi khai trương mô hình bán lẻ tại chỗ. Sự lên ngôi của bán hàng trực tuyến cũng là một phần nguyên nhân khiến nhiều thương hiệu tự tin thuê mặt bằng xa hơn thay vì trả giá đắt để ở lại trung tâm.

Bên cạnh xu hướng dạt ra vùng ven, trong bài viết mới đây của VnBusiness cũng đề cập đến một xu hướng tương tự là nhiều doanh nghiệp bán lẻ đang chủ động lựa chọn các mặt bằng nhỏ nằm trong khu dân cư thay vì rót tiền để mở cửa hàng trên những con phố lớn.

Điển hình như Masan với chuỗi WinMart+ (tiền thân là VinMart+). Trong 6 tháng đầu năm 2022, "ông lớn" này liên tục mở rộng chuỗi cửa hàng bán lẻ có diện tích vừa và nhỏ. Đặc điểm của các cửa hàng này là nằm giữa khu dân cư với mật độ khách hàng ổn định và mang lại lợi luận cao.

Lý giải nguyên nhân khiến mặt bằng nhỏ đang “lên ngôi” thời gian qua, nhiều chuyên gia cho rằng bên cạnh yếu tố lợi nhuận, còn là vì việc mở siêu thị ở các đô thị lớn ngày càng khó khăn do quỹ đất hạn hẹp và đòi hỏi sự đầu tư lớn. Trong khi đó, các cửa hàng, siêu thị mini dễ dàng len lỏi vào khu dân cư, đi theo sự phát triển dự án bất động sản với nguồn khách có sẵn.