Nhân dịp đầu năm 2014, GS.TS Đặng Hùng Võ chia sẻ góc nhìn khái quát về diễn biến thị trường bất động sản năm 2013, cũng như đánh giá những triển vọng của thị trường năm 2014.

GS đánh giá thế nào về thị trường BĐS trong năm 2013?

GS. Đặng Hùng Võ: Thị trường BĐS năm 2013 với điểm nhấn là hàng loạt các giải pháp của Chính phủ đưa ra trong Nghị quyết số 02/NQ-CP (ngày 07/01/2013) nhằm tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Trong đó, đề ra các nhóm giải pháp nhằm tăng cung, kích cầu cho phân khúc nhà giá thấp và giảm cung gắn với nợ xấu, tăng cầu cho phân khúc nhà giá cao.

Năm qua, Chính phủ  đã xem xét giảm một số loại thuế, hoãn nộp tiền sử dụng đất, giảm tiền thuê đất cho các doanh nghiệp nói chung, trong đó có các doanh nghiệp BĐS; tăng cung và tăng khả năng thanh toán của cầu trong khu vực giá thấp với gói trợ giúp tín dụng 30 nghìn tỷ đồng; tập trung giải toả kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu và tăng cầu cho phân khúc giá cao với việc thành lập Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) vào giữa năm; tăng vốn cho thị trường BĐS dựa trên nguyên tắc tạo lập lại niềm tin vào thị trường, gây hơi ấm, sức nóng cho thị trường; tái cấu trúc thị trường BĐS, tăng tính chuyên nghiệp từ chính sách-pháp tuật, thể chế-tổ chức quản lý.

Với những nỗ lực trên của Chính phủ cùng các bộ, ngành, địa phương, đến thời điểm cuối năm 2013, thị trường BĐS đã bắt đầu xuất hiện nhiều tín hiệu cho thấy sự phục hồi. Sức cung cho khu vực giá thấp đã tăng lên trông thấy, số lượng người lao động mua được nhà ngày càng nhiều hơn. Tốc độ giải ngân của gói trợ giúp tín dụng 30 nghìn tỷ đồng ngày càng cao với mối liên kết tay ba giữa ngân hàng, nhà đầu tư và người mua nhà. Bên cạnh đó, lượng nợ xấu trong BĐS tồn đọng cũng đã giảm hơn qua mỗi ngày.

Gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng mặc dù đã được quyết định ngay từ đầu năm 2013 nhưng thực tế đến nay tốc độ giải ngân vẫn chưa đáp ứng kỳ vọng. Đâu là nguyên nhân chính dẫn đến thực trạng này?

Gói hỗ trợ được quyết định ngay từ đầu năm 2013 nhưng cũng phải tới giữa năm thì Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước mới thống nhất được cơ chế: Tỷ lệ 70% trợ giúp nhằm tăng khả năng thanh toán cho cầu và 30% trợ giúp cho tăng cung. Triển khai từ giữa năm cho tới cuối năm vẫn mới giải ngân được khoảng 1%.

Mặc dù Bộ Xây dựng đã cố gắng điều chỉnh theo hướng mở rộng tiêu chí cho bên cầu được thụ hưởng và đến nay mọi thứ xác nhận đã dễ dàng hơn rất nhiều, nhưng đó vẫn chưa phải là chìa khoá để tăng đáng kể tiến độ giải ngân. Phần khó khăn lớn hơn là các ngân hàng chưa đưa ra được cách thức vay tiền phù hợp.

Cơ chế bắt người có thu nhập thấp chứng minh khả năng trả nợ từ thu nhập là bài toán hầu như không có lời giải. Tất nhiên, sự thận trọng của các ngân hàng thương mại là cần thiết để tránh gói tín dụng này lại rơi vào nợ xấu nhưng cũng không thể thận trọng tới mức làm khó cho người nghèo vay tiền.

Vậy đâu là giải pháp cấp bách cần thực hiện ngay để đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng, qua đó khơi thông dòng vốn chảy vào thị trường BĐS?

Để giải quyết nút thắt này, chúng ta cần thay đổi cơ chế cho người nghèo vay tiền, không thể áp dụng cơ chế cho người giàu vay tiền vào các trường hợp này. Thực tế hiện nay có một số ý kiến cho rằng các ngân hàng thương mại đang gây khó khăn để lạm dụng nguồn vốn này vào các mục đích kinh doanh khác.

Một số ngân hàng thương mại hiện đã tháo gỡ được khó khăn này khi đưa ra cơ chế liên kết tay ba giữa ngân hàng, nhà đầu tư dự án và người mua nhà của dự án. Tốc độ giải ngân đã được đẩy lên cao hơn nhiều, cơ chế cho vay trở nên thông thoáng hơn mà vẫn bảo đảm điều kiện các khoản vay không rơi vào nợ xấu khi tài sản thế chấp là chính căn hộ được mua trong tương lại được ràng buộc trong mối quan hệ tay ba nói trên. Các ngân hàng thương mại khác còn vướng mắc cần xem xét để áp dụng kinh nghiệm này.

Một trong những nhiệm vụ quan trọng đã được đề ra tại Nghị quyết Số 01/NQ-CP ngày 2/1/2014 của Chính phủ là tiếp tục thực hiện thí điểm cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. GS nhận định thế nào đối với chủ trương này?

 Nghị quyết đã giao cho Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, các bộ, cơ quan, địa phương thực hiện thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đến khi Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội xem xét thông qua và có hiệu lực thi hành; đồng thời nghiên cứu việc mở rộng quyền cho thuê, chuyển nhượng nhà ở đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Những nội dung mà Nghị quyết giao cho Bộ Xây dựng thực hiện đã nói rõ định hướng phát triển của thị trường BĐS nước ta mang điểm nhấn đặc trưng của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế. Chúng ta có thể coi đây như một giải pháp xuất khẩu BĐS tại chỗ, gắn kinh tế trong nước với kinh tế quốc tế trong quá trình toàn cầu hoá. Nếu Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội thông qua như Dự thảo thì thị trường BĐS nước ta sẽ đứng trước một cơ hội mới với nhiều triển vọng mới và sức phát triển mới.

Bên cạnh chủ trương mở rộng thị trường BĐS cho người nước ngoài, Nghị định số 01/2014/NĐ-CP ngày 03/01/2014 về việc nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của tổ chức tín dụng Việt Nam với tỷ lệ cổ phần tăng cao hơn trước đây cũng là một chính sách đối ngẫu để tăng vốn cho nền kinh tế, trong đó có kinh tế BĐS.

Rất tiếc rằng một chính sách đối ngẫu khác cần được xác lập song song là cho phép thế chấp bằng BĐS trong nước tại các tổ chức tín dụng nước ngoài lại chưa được chấp thuận trong Luật Đất đai (sửa đổi). Trong kinh tế, các chính sách mang tính đối ngẫu, tính tương đương cần được xem xét sao cho đồng bộ nhất, như vậy sức mạnh của hệ thống chính sách đó sẽ tăng hơn rất nhiều.

Theo GS, thị trường BĐS năm 2014 sẽ diễn biến theo “kịch bản” nào?

Thị trường BĐS bước vào năm 2014 với rất nhiều triển vọng phục hồi, đặc biệt hứa hẹn sẽ “ấm dần” từ phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Cuộc chiến giá cả của phân khúc nhà ở giá thấp bắt đầu từ thời điểm 2 năm trước khi một Dự án chào giá ở mức 10 triệu đồng/m2. Từ chỗ tập trung công kích cách làm trên, đến nay nhiều nhà đầu tư đã “học hỏi”, tập trung giảm giá sản phẩm của mình để chính thức hình thành phân khúc nhà ở thương mại giá thấp. Đó là về nguồn cung.

Về nhu cầu thực tế, theo thống kê của các cơ quan chức năng, đến năm 2020 cả nước cần có 13,5 triệu căn hộ, tăng 3,21 triệu so với năm 2015 và tăng 6,74 triệu so với năm 2009. Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở dành cho người lao động có thu nhập thấp trong thời gian tới là rất lớn. Có cầu thì ắt sẽ có cung, đặc biệt trong hoàn cảnh phân khúc nhà ở giá cao đang tồn đọng là điều kiện thuận lợi để thị trường BĐS phát triển ở phân khúc giá thấp. Gói trợ giúp tín dụng 30 nghìn tỷ đồng của Chính phủ cũng là một trong những điều kiện rất thuận lợi để phát triển thị trường BĐS nhà ở tại phân khúc giá thấp. Đó là những căn cứ xác thực nhất để nói rằng phân khúc nhà ở giá thấp sẽ tiếp tục là khu vực chính, là “chủ lực” của thị trường BĐS trong năm 2014.

Đối với lượng BĐS “tồn kho” trên thị trường, với tác động của các chính sách, pháp luật đổi mới đang được hình thành trong năm 2014, lượng BĐS “tồn kho” có triển vọng vơi đi đáng kể. Tuy nhiên, số BĐS tồn động được giải quyết chủ yếu vẫn là đất nền và các dự án đủ điều kiện chuyển đổi công năng. Câu chuyện về tăng cầu cho khu vực nhà ở giá cao có lẽ sẽ tiếp tục phải đợi thêm một năm nữa.

Thị trường BĐS vốn là thị trường có quán tính lớn, tức là có sức ì khá cao. Mọi giải pháp không thể tính theo ngày, theo tháng mà phải tính theo năm. Hiện nay các hoạt động giao dịch đang sôi động ở khu vực giá thấp, người lao động đang tìm nguồn tín dụng để vay mua nhà, hoạt động xây dựng vẫn đang triển khai, vốn trợ giúp của Nhà nước đã sẵn sàng và tiền trong dân cũng đang chờ quyết định. Từ những biểu hiện trên, có thể khẳng định đồ thị chung của thị trường BĐS sẽ tăng nhanh từ điểm cực tiểu hiện tại lên những nấc cao hơn trong thời gian tới.