Bán lỗ để thoát áp lực tài chính

Thị trường bất động sản biến động khó lường trong suốt năm 2022, trước đó, nhiều nhà đầu tư đã đến với lĩnh vực này với suy nghĩ “mua là sẽ thắng” để rồi “mắc kẹt” trong sự thiếu tính toán thực tế của bản thân.

Anh Bình (34 tuổi, Hà Nội) cho biết, cuối năm 2020 để chuẩn bị lập gia đình, anh đã mua được một căn chung cư tại quận Hà Đông với giá 1,7 tỷ đồng kèm theo nhiều ưu đãi, chiết khấu cao, tiến độ thanh toán dài hạn.

“Tôi rất vui mừng vì đến thời điểm đó đã có thể sở hữu được một căn nhà của riêng mình và số tiền bỏ ra ban đầu không quá lớn. Tôi coi đó là thành quả, là cột mốc đáng nhớ để chuẩn bị sau khi lập gia đình sẽ cùng vợ ở đó. Tuy nhiên, câu chuyện chẳng ai mong muốn và lường trước được, những ngày đến kỳ hạn thanh toán, vợ chồng tôi đều chán nản vì món nợ kéo dài này”, anh Bình chia sẻ.

Anh Bình cho biết, mức chi phí hàng tháng 2 vợ chồng anh phải trả ngân hàng là hơn 20 triệu đồng, trong khi thu nhập 2 vợ chồng trải qua 2 năm Covid-19 cũng bị giảm đi rất nhiều. Nhận thấy không còn đủ sức để trang trải cuộc sống và chi trả nhiều chi phí, vợ chồng anh đã quyết định rao bán căn nhà.

Những tưởng sẽ nhanh chóng thu về khoản tiền đã mua và cộng thêm tiền chênh lệch do thời điểm hiện tại nguồn cung căn hộ đang rất khan hiếm. Thế nhưng, qua nhiều tháng rao bán vẫn không có người mua.

 “Kiên trì giữ mức giá bán thêm 1 tháng nhưng cũng chẳng nhận được phản hồi từ môi giới, tôi quyết định cắt lỗ 100 triệu đồng cũng không khả thi. Phí môi giới cao và thanh khoản khó khiến tôi cảm thấy vô cùng chán nản và hụt hẫng”, anh Bình bày tỏ và chia sẻ thêm, niềm tự hào của anh giờ đã trở thành món nợ dai dẳng, tiếp tục sở hữu cũng khó xoay xở chi phí mà bán đi cũng không được. Kéo dài tận 5 tháng, căn hộ của anh Bình mới có thể sang chủ mới.

Với nhiều chính sách ưu đãi từ phía ngân hàng, cộng thêm bức tranh “màu hồng” của nhiều môi giới vẽ ra khiến cho nhiều nhà đầu tư chưa thực sự “tỉnh táo” để tính toán và có cái nhìn thực tế hơn về sản phẩm mình sẽ “xuống tiền”.

Cũng có được khoản vay đến 70% giá trị tài sản như anh Bình, chị Hoà (Hoài Đức, Hà Nội) đã mua căn hộ với giá 2,2 tỷ đồng trong nội thành và chỉ phải trả trước 30% giá trị.

“Thời gian đầu, cuộc sống của 3 mẹ con vẫn rất ổn định, công việc của tôi cũng có được nguồn thu nhập đủ để vừa chăm lo cho các con và trả lãi ngân hàng. Bên cạnh đó, tôi cũng nhận được sự hậu thuẫn rất lớn từ bố mẹ. Nhưng từ năm 2022, lãi suất lên cao quá, tôi rơi vào tình trạng túng quẫn, mọi thứ đã nằm ngoài khả năng của bản thân. Tôi đành nghĩ đến phương án phải bán căn nhà đi rồi đưa các con về ở cùng ông bà” - chị Hoà nói.

Sau nhiều tháng ngày rao bán cắt lỗ đến gần 300 triệu đồng, chị Hoà cũng cảm thấy nhẹ người hơn khi gánh nặng đã được cởi bỏ.

Đó là những bài học dành cho những cá nhân chưa thực sự nhìn nhận, tính toán kỹ các trường hợp về mức giá phải bỏ ra dài hạn khi mua nhà với mức giá quá cao so với khả năng tài chính của bản thân.

May mắn hơn 2 trường hợp trên, anh N.T.Thành (Tây Hồ), một nhà đầu tư cá nhân chia sẻ rằng anh đã thanh lý được căn hộ do chủ đầu tư quá hạn ký hợp đồng mua bán. Anh chia sẻ thêm rằng sau khi nhận được thông tin ngân hàng siết tín dụng bất động sản anh cũng mất ngủ vì lo lắng. Rất nhiều trường hợp nghe môi giới chào mời và tin vào những viễn cảnh lợi nhuận 20 - 30%, chưa lường hết được những rủi ro về dòng tiền cũng như áp lực tài chính phải gánh sau này.

“Nếu có thu nhập 50 triệu đồng/tháng và nguồn vốn có sẵn 1,5 tỷ đồng thì hãy nghĩ đến mua căn nhà 2 tỷ, chứ đừng quá mơ hồ mua nhà 2 tỷ với 500 triệu, vì sẽ rất rủi ro", anh Thành chia sẻ.

Anh Hải, môi giới tại Hà Nội chuyên về dòng sản phẩm căn hộ chung cư cho biết, anh đã gặp rất nhiều trường hợp các khách hàng mua nhà lần đầu và đều tính đến phương án sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng.

“Họ rất háo hức bởi những chương trình khuyến mãi, ưu đãi hấp dẫn mà chưa nhìn nhận được hết những vấn đề khi các ưu đãi đó kết thúc. Để rồi, số lượng khách liên hệ bán cắt lỗ do đuối tài chính ngày một tăng lên, trong khi đó thanh khoản kém, môi giới chúng tôi dù đã đăng tin mời chào nhiệt tình nhưng cũng chẳng có khách quan tâm”, anh Hải nói.

Thông tin từ sàn giao dịch của anh Hải, số lượng nhà đầu tư muốn cắt lỗ sản phẩm ngày càng tăng lên, dù đã rao bán với giá gốc, thậm chí là thấp hơn giá mua ban đầu nhưng vẫn rất khó để có thể cạnh tranh với những nguồn hàng mới, những ưu đãi mới.

Anh Hải cũng chia sẻ thêm, nhiều người mua nhà vì tâm lý có thể sở hữu được một căn nhà riêng, là tài sản của mình. Tuy nhiên, gánh nặng tài chính đã khiến họ nhanh chóng muốn quay trở lại cuộc sống thuê nhà.

Cần có tính toán kỹ lưỡng

Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2022, có thể thấy sự tác động thanh lọc mạnh về chất lượng. Những nhà đầu tư lướt sóng, ăn theo thời điểm sốt nóng đã không còn trụ vững được đến thời điểm này.

Giá nhà đất trên thị trường hiện nay đều đã neo cao, thanh khoản thấp. Đa số người mua các sản phẩm bất động sản đều cần phải sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng, thế nhưng lãi suất cũng lên cao. Người đã mua không thể tiếp tục ở (nếu không có khả năng trả lãi ngân hàng) mà người cần mua mới cũng khó tiếp cận.

Nhiều người rơi vào tình cảnh đi làm kiếm thu nhập chỉ để “nuôi ngân hàng”, bởi khi đầu tư, dòng tiền cá nhân không mạnh, không bền. Khi dòng tiền thu nhập hàng tháng chỉ đủ để trả lãi ngân hàng, thì nguồn tài chính dành cho cuộc sống gia đình bị hạn hẹp, khoản tiền để phòng cơ bất trắc cũng chẳng có. Cuộc sống của họ luôn nằm trong vòng xoay còng lưng làm việc để trả nợ ngân hàng.

Những nhà đầu tư, người có nhu cầu thực lần đầu mua nhà cũng nên tìm đến những sàn giao dịch và môi giới uy tín, có trách nhiệm với khách hàng. Môi giới không nên chỉ vẽ ra viễn cảnh màu hồng để nhanh chóng “chốt deal” được khách hàng, mà cần chia sẻ về những cách xử lý trong nhiều trường hợp khó khăn bất khả kháng để người mua có thể tính toán, đề phòng trước.

Theo khảo sát của phóng viên, hiện nay tại Hà Nội, mức giá các căn chung cư 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh đều ở mức trên 2 tỷ đồng.

Bài toán đặt ra, giả sử với mức thu nhập của đôi vợ chồng trẻ khoảng 50 triệu đồng/tháng cũng rất khó để sở hữu được căn nhà giá hàng tỷ đồng, cá nhân người mua cần tính toán hợp lý số tiền vay ngân hàng bởi dù có khoản tích luỹ hay sự hỗ trợ các nguồn vốn ban đầu từ bạn bè người thân thì khoảng thời gian trả vay lãi suất hàng tháng cho ngân hàng là điều đáng lưu tâm hơn cả.

Theo các chuyên gia, trước khi “xuống tiền” mua nhà hình thành trong tương lai, khách hàng nên xem xét, cân nhắc kỹ về tỷ trọng vốn vay. Phần trăm vay càng ít càng tốt để tránh những rủi ro đuối tài chính khi lãi suất thả nổi.

Tỷ trọng vốn vay khi mua nhà hình thành trong tương lai chỉ nên cân nhắc ở mức dưới 50% giá trị tài sản. Các trường hợp vay 70 - 80% giá trị căn hộ có thể gặp nhiều rủi ro khi lãi suất thả nổi sau thời gian hết hạn ưu đãi, rồi dẫn đến những áp lực tài chính kéo dài, khiến người mua chìm trong lo toan, tìm cách để “nuôi” ngân hàng.

Nếu thu nhập tổng của gia đình dưới ngưỡng 50 triệu đồng một tháng và chỉ mới tích lũy được 20 - 30% giá trị sản phẩm định mua, thì phương án tốt nhất đưa ra là chưa nên mua nhà vội vàng bằng mọi giá. Người mua nên tỉnh táo chọn lựa giữa việc mua căn hộ mini thay vì mua nhà to hoặc thậm chí cân nhắc tiếp tục thuê nhà thêm một thời gian, chờ tích lũy dòng tiền đạt ngưỡng an toàn rồi mới xuống tiền.