Theo nhận định của các chuyên gia, BĐS và ngân hàng có mối quan hệ khăng khít. Thị trường bất động sản đi lên bao giờ cũng mang lại nhiều lợi ích cho ngân hàng: mảng cho vay bán lẻ (nhất là cho vay mua nhà, sửa nhà) tăng mạnh; thu hồi nợ tốt (chủ yếu là bán tài sản BĐS)…

Lợi nhuận ngân hàng dựa vào bất động sản

Thực tế, trong 2 năm qua, dịch COVID-19 ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực kinh doanh, song mảng BĐS vẫn ghi nhận mức tăng trưởng tốt. Tại một hội thảo về BĐS được tổ chức cuối tuần trước, ông Lã Giang Trung, Tổng giám đốc Passion Investment nhận định: “Cuối năm 2021, khi COVID-19 diễn ra căng thẳng, nhiều người lo ngại về lợi nhuận của ngành ngân hàng, nhưng tín dụng vẫn tăng trưởng tốt, chứng tỏ dòng tiền chủ yếu đi vào BĐS. Một minh chứng nữa là từ đầu năm đến nay, khi lãi suất tăng, thị trường BĐS đã có dấu hiệu đi ngang”.

Theo khảo sát của VnBusiness, hoạt động cho vay BĐS tại nhiều ngân hàng tư nhân như tăng mạnh trong thời gian qua.

Điển hình tại TPBank, tính đến ngày 31/12/2021 số dư cho vay kinh doanh BĐS đạt hơn 9.762 tỷ đồng, tăng 6,91%. Nếu tính gộp cả dư nợ trong lĩnh vực xây dựng, tổng dư nợ cho vay liên quan bất động sản của TPBank đến hết năm 2021 có thể lên tới hơn 17.527 tỷ đồng.

Hay như tại Techcombank, tính đến thời điểm 31/12/2021, dư nợ cho vay doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS và xây dựng đạt hơn 108.000 tỷ đồng, trong đó cho vay BĐS đạt 95.912 tỷ đồng, tăng 27,61%.

Theo đánh giá của các chuyên gia, dù cơ cấu cho vay kinh doanh BĐS chỉ chiếm 10-15% trong tổng danh mục cho vay của các ngân hàng, nhưng nếu bóc tách tín dụng bán lẻ, tín dụng tiêu dùng, tín dụng cho vay hộ cá nhân…, thì tín dụng cho vay bán lẻ tại nhiều ngân hàng lên tới 75-80%. Chiếc áo mỹ miều “tín dụng bán lẻ” mà các ngân hàng khoác lên thực tế chủ yếu là cho vay mua nhà, mua đất.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn của chuyên gia ngân hàng, TS. Cấn Văn Lực cho rằng: "Tất nhiên, có sự nhập nhèm giữa vay mua nhà, sửa nhà với đầu cơ BĐS, nhưng tỷ trọng không đáng ngại".

Ông nói thêm, hiện nay, tổng dư nợ cho vay BĐS khoảng 2 triệu tỷ đồng, chiếm 20% tổng dư nợ tín dụng cả nền kinh tế. Trong đó, có 65% dư nợ tín dụng BĐS là vay mua nhà, sửa nhà. “Hai năm vừa qua, tận dụng lãi suất rẻ, người dân tăng mua nhà, sửa nhà, đầu tư nhà đất, với tín dụng cho vay mua, sửa nhà tăng 15-16%, cho vay kinh doanh BĐS tăng 7-8%”, ông Lực nói và đưa ra dự báo: "Năm nay dự kiến tăng trưởng tín dụng BĐS dự kiến từ 9 - 10%".

Ngân hàng “cắt” tín dụng đổ vào bất động sản

Trong những ngày cuối tháng 3, một số ngân hàng đã có động thái tạm dừng cấp tín dụng, giải ngân đối với mảng cho vay BĐS.

Cụ thể, trong văn bản mới đây gửi các chi nhánh, phòng giao dịch, Sacombank đã yêu cầu các chi nhánh, phòng giao dịch không cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, ngoại trừ cho vay cán bộ nhân viên và người thân mua/xây/sửa bất động sản để ở. Thời gian áp dụng sẽ đến hết tháng 6/2022.

Ngân hàng yêu cầu các chi nhánh, phòng giao dịch tập trung tín dụng và các lĩnh vực sản xuất, ưu tiên gồm: nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao và các ngành thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng cao.

Tương tự, nhằm đảm bảo tuân thủ quy định của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về tỷ lệ tăng trưởng tín dụng, Techcombank cũng yêu cầu tạm dừng giải ngân các khoản vay mua BĐS đã có giấy chứng nhận và vay thứ cấp mua BĐS (gồm chưa hoặc đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25/3/2022. Đối với các khoản vay tạm dừng giải ngân này, ngân hàng yêu cầu các đơn vị kinh doanh trao đổi, đàm phán với khách hàng để dời lịch giải ngân sang ngày 1/4/2022.

Cả hai nhà băng cho biết, động thái này nhằm đảm bảo tuân thủ quy định của NHNN về việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng. Bà Nguyễn Đức Thạch Diễm - Tổng giám đốc Sacombank cho biết đây chỉ là một trong những chỉ đạo bình thường trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Với hạn mức tín dụng được tạm cấp trong năm 2022 không nhiều, ngân hàng sẽ tập trung vào lĩnh vực sản xuất, ưu tiên gồm nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao và các ngành thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng cao như xuất khẩu, dịch vụ, logistics…

Ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng Giám đốc Ngân hàng Phương Đông (OCB) nhìn nhận việc ngân hàng tạm dừng giải ngân ở lĩnh vực này là chính sách riêng biệt, nội bộ của từng tổ chức tín dụng. Về chính sách điều hành chung thì mấy năm gần đây NHNN luôn phát đi cảnh báo và kiểm soát chặt hoạt động cho vay BĐS. NHNN đồng thời cũng yêu cầu các ngân hàng dành ra một tỷ lệ nhất định trong tổng dư nợ để cho vay lĩnh vực này nhằm giảm rủi ro. Vì vậy, các ngân hàng đang thực hiện theo đúng định hướng của cơ quan quản lý.