Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố hiện có hơn 2.000 chung cư cao tầng các loại, trong đó có 688 (cụm, tòa) nhà chung cư thương mại với hơn 152 nghìn căn hộ, phần lớn tập trung tại các khu vực nội thành. Đây là nơi phát sinh nhiều mâu thuẫn, tranh chấp nhất.

Trong số 688 cụm, tòa chung cư thương mại trên địa bàn TP. Hà Nội đã được đưa vào sử dụng, có tới 270 tòa chưa thành lập BQT, trong đó 82 tòa đã tổ chức hội nghị chung cư lần đầu nhưng không thành, số còn lại do nhiều nguyên nhân nên vẫn chưa thể tổ chức họp dân cư để thành lập BQT.

Lỗi tại cả đôi bên

Đơn cử như hồi tháng 7/2018, cư dân chung cư Hoà Bình Green City (quận Hoàng Mai, Hà Nội) đã liên tục "tố" chủ đầu tư chậm trễ trong việc thành lập BQT, bàn giao phí bảo trì…

Cư dân ở đây cho rằng chủ đầu tư đã cố tình kéo dài thời gian thành lập BQT do muốn giữ khoản tiền trên 40 tỷ đồng phí bảo trì của dự án để đầu tư tại các dự án khác mà không muốn trả lại cho cư dân theo đúng quy định.

Tuy nhiên, ý kiến tranh luận của một cư dân khác lại cho rằng việc toà nhà chưa thể thành lập BQT là lỗi của tất cả cư dân. "Hiện nhiều tầng vẫn chưa chịu bầu trưởng tầng, nhiều buổi họp cư dân không ai đến dự, như vậy thì không thể nói là lỗi của chủ đầu tư được".

Tại một dự án chung cư khác tại quận Thanh Xuân, chủ đầu tư dự án cũng đã phải "kiên nhẫn" đến lần thứ hai tổ chức hội nghị nhà chung cư mới bầu được BQT.

Trước đó, dự án Văn Phú Victoria đã xảy ra sự việc cư dân căng băng rôn đòi bãi nhiệm BQT sau một năm đi vào hoạt động. Nguyên nhân được cho là BQT được thành lập nhưng không bảo đảm quyền và lợi ích cho cư dân, dẫn đến những mâu thuẫn không đáng có. Bất đắc dĩ, cư dân đã phải gửi đơn tới các cơ quan chức năng nhờ can thiệp bầu lại BQT.

Ngoài ra, một loạt dự án trước đây như cư dân tòa nhà CT1 The Pride (TP. Hà Nội) đã có tranh luận gay gắt với chủ đầu tư là công ty cổ phần đầu tư Hải Phát để được tổ chức hội nghị chung cư và thành lập BQT riêng; cư dân chung cư First Home, phường Thạnh Lộc (TP. Hồ Chí Minh) cũng đã làm đơn bãi nhiệm BQT do BQT đã có những vi phạm nghiêm trọng về tài chính…

Mới đây, trong đợt giám sát tình hình chấp hành pháp luật về quản lý nhà chung cư trên địa bàn thành phố của Ban Đô thị HĐND TP. Hà Nội cho thấy tỷ lệ chung cư đã thành lập BQT đều khá thấp. Tại quận Nam Từ Liêm mới có 49/132 tòa chung cư đã hoàn thành đưa vào sử dụng có BQT. Tại Bắc Từ Liêm có 38/104 tòa thành lập được BQT, còn một số toà chưa thống nhất được…

Cư dân là chủ chung cư

Các mâu thuẫn giữa chủ đầu tư với cư dân, cư dân với BQT chung cư hiện nay, vấn đề mấu chốt là ý thức chưa cao của người dân về quyền tài sản.

Ông Hirota Fushihara, Tiến sĩ luật thực hành, chuyên gia pháp lý người Nhật đang sống và làm việc ở Việt Nam, cho rằng nhà chung cư là của dân, của những người sở hữu căn hộ, họ có quyền quyết định mọi vấn đề hoạt động và như vậy người dân chính là chủ sở hữu của dự án.

Trong Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư có quy định rất cụ thể những điều kiện và yêu cầu bắt buộc phải thành lập BQT ở các tòa nhà chung cư. Tuy nhiên, trên thực tế, vẫn có không ít chủ đầu tư "phớt lờ" những quy định này, cố tình trì hoãn việc thành lập BQT vì nhiều lý do.

Nếu chủ đầu tư không thực hiện, người dân có quyền gửi đơn kiến nghị lên UBND phường yêu cầu chủ đầu tư tổ chức hoặc tự đứng ra tổ chức hội nghị nhà chung cư để đảm bảo quyền và lợi ích của mình.

"Người dân hoàn toàn có thể thành lập BQT mà không cần sự giúp đỡ của chủ đầu tư. Tức là cư dân phải ý thức cao hơn về quyền tài sản của mình, chính họ mới là chủ nhân thực sự của chung cư chứ không phải chủ đầu tư hay BQT", ông Hirota nói.

Dẫn kinh nghiệm tại một số nước châu Á và Nhật Bản, theo ông Hirota, tại Nhật Bản có một cơ quan gọi là "Tổ hợp tác quản lý nhà chung cư" để quản lý các vấn đề của nhà chung cư.

Tổ hợp tác quản lý nhà chung cư bao gồm hội nghị cư dân và BQT. Trong đó, hội nghị cư dân là cơ quan cao nhất có quyền quyết định mọi việc và bầu ra BQT. BQT là cơ quan thực hiện mọi quyết định theo yêu cầu của hội nghị cư dân.

Ông Hirota cho rằng quy định pháp luật Việt Nam cũng như thế, nhưng trên thực tế, hội nghị cư dân và BQT tại Việt Nam chưa có "Tổ hợp tác quản lý chung cư" nên nhiều BQT thực hiện chức năng nhiệm vụ chưa minh bạch.

"Đây chính là lý do khiến BQT tại nhiều dự án toàn quyền quyết định, hoạt động đi ngược lại với quyền lợi của cư dân", ông Hirota cho hay.

Theo ông Hirota, tại Nhật Bản rất ít xảy ra các tranh chấp chung cư do người dân luôn đề cao trách nghiệm của mình, hành động vì quyền lợi của mình. "Người dân tại chung cư cần ý thức về quyền làm chủ của mình tại dự án, BQT chỉ thay cư dân đứng ra thực hiện mọi yêu cầu của cư dân", ông Hirota nhấn mạnh.