Luật Nhà ở 2023 vừa được Quốc hội bấm nút thông qua đã bãi bỏ điều kiện cư trú và “nới” một số điều kiện thu nhập cho đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội. Điều này được không ít người mua nhà ở xã hội kỳ vọng sẽ thoát khỏi “ma trận” thủ tục pháp lý như đã từng xảy ra.

Tháo “nút thắt” cư trú

Cuối tháng 5/2023, chị Minh là một trong số 1.500 người có mặt tại Nhà thi đấu quận Cầu Giấy để chờ đợi bốc thăm mua nhà ở xã hội tại khu nhà ở xã hội NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội). Với tỷ lệ chọi khốc liệt hơn cả thi đại học, 13 chọn 1, chị Minh trượt.

Dù nhận “lá phiếu trắng”, nhưng việc được vào vòng bốc thăm, theo chị Minh, đã là một thành công vượt bậc sau thời gian “đổ mồ hôi, sôi nước mắt” chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ liên quan. Sau lần bốc thăm đầy may rủi, hơn nửa năm qua, chị liên tục bị loại tại các dự án khác vì hồ sơ không đạt.

“Để đăng ký mua một căn hộ nhà ở xã hội, người dân phải trải qua rất nhiều các thủ tục, từ xác minh cư trú, thu nhập, tình trạng nhà ở..., khó như leo cột mỡ”, chị Minh nói với VnBusiness.

Một trong những điều kiện khó vượt qua nhất trong hồ sơ mua nhà ở xã hội thời gian qua là điều kiện cư trú. Trước đây, chỉ những người có hộ khẩu thường trú tại tỉnh/thành phố nơi có dự án mới được hưởng chính sách về nhà ở xã hội, còn những người có hộ khẩu tạm trú sẽ phải tạm trú tối thiểu 12 tháng và phải đóng BHXH tại tỉnh/thành đó 12 tháng.

Quy định về điều kiện cư trú này đã khiến rất nhiều người dân, hộ gia đình có nhu cầu mua nhà ở xã hội bị hạn chế trong việc tiếp cận nhà ở xã hội. Không chỉ gây khó cho người mua, điều kiện này còn khiến nhiều doanh nghiệp khó bán nhà do khách hàng không thể tiếp cận.

Trước những diễn biến từ thực tế, Luật Nhà ở 2023 bỏ điều kiện cư trú khi mua nhà ở xã hội, tức người dân muốn mua nhà loại này không cần có đăng ký thường trú hoặc tạm trú từ 12 tháng trở lên.

Một quy định khác cũng góp phần cởi bỏ bớt khó khăn cho người tiếp cận chính sách mua nhà ở xã hội là thay cụm từ “sở hữu của mình” cho cụm từ “sở hữu của hộ gia đình”. Cụ thể, điểm a Khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023 quy định, người mua nhà chỉ cần “chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng”.

Khó bứt phá trong ngắn hạn

Những quy định mới rõ ràng đem lại nhiều hy vọng cho người mua nhà ở xã hội và cả doanh nghiệp phát triển dự án. Giới chuyên gia cũng kỳ vọng thời gian tới Chính phủ và cơ quan quản lý sẽ có hướng dẫn thi hành Luật phù hợp để người dân và cơ quan địa phương dễ dàng áp dụng.

Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu vui, vẫn còn không ít nút thắt khiến khả năng tiếp cận nhà ở xã hội của người dân được đánh giá khó bứt phá trong ngắn hạn, ít nhất là trong năm 2024.

Đơn cử, theo thăm dò, điều kiện cư trú chỉ là một trong ba nút thắt lớn gây khó cho người mua nhà ở xã hội. Hai nút thắt lớn cần tháo gỡ còn lại là xác nhận về nhà ở và thu nhập (người lao động được mua nhà ở xã hội thuộc diện không đóng thuế thu nhập cá nhân).

Điều này đồng nghĩa, ngay cả khi luật mới có hiệu lực vào đầu năm 2025, quy trình theo luật cũ vẫn gây khó cho người dân. Chính vì vậy, cần tiếp tục đẩy nhanh tháo gỡ những nút thắt hiện hữu còn lại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, kiến nghị cần sớm nâng cả mức đóng thuế thu nhập cá nhân và mức giảm trừ gia cảnh ít nhất 25%, tức tăng mức thu nhập tối thiểu không phải chịu thuế thu nhập cá nhân từ 11 lên 13 triệu đồng và tăng mức giảm trừ gia cảnh từ 4,4 triệu lên 5,5 triệu đồng/tháng.

Bên cạnh gỡ khó về thủ tục thì cần đẩy nhanh tăng nguồn cung. Một thống kê của VARS chỉ ra, đến nay cả nước mới hoàn thành 46 dự án nhà ở xã hội với quy mô 20.210 căn, tức chỉ bằng 4,7% kế hoạch giai đoạn 2021-2025. Để tăng tốc, theo VARS, cần có thêm trợ lực từ chính sách.

Một chuyên gia nhận định, để tăng nhà ở xã hội, trước hết, Chính phủ cần nghiên cứu xây dựng nhà ở xã hội có bao cấp một phần thông qua miễn giảm các loại thuế phí, cho vay ưu đãi nhằm đảm bảo có nhà ở cho công nhân, cán bộ công nhân viên chức, quân nhân lực lượng vũ trang và người lao động.

Trong trường hợp nhà ở xã hội giá quá cao, công nhân có thu nhập trên dưới 10 triệu đồng rất khó với tới, thì nhà ở xã hội nên hướng đến cho thuê với giá hợp túi tiền sẽ khả thi hơn. Ngoài ra, cần có giải pháp, tính toán hợp lý nhằm tăng quỹ đất làm nhà ở xã hội...

Có thể thấy, đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đang thổi một luồng sinh khí mới vào thị trường bất động sản vốn đang chìm trong khủng hoảng. Tuy nhiên, để giải cơn khát nhà cho người dân, vẫn còn rất nhiều vấn đề cần được tháo gỡ, trong đó nút thắt pháp lý và khơi thông nguồn cung là yếu tố then chốt.