Tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khoá XV, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đây là hai văn bản luật quan trọng được kỳ vọng có thể tháo gỡ nhiều khó khăn cho thị trường bất động sản (BĐS).

Cơ hội phát triển nhà ở xã hội

Đối với Luật nhà ở (sửa đổi) đã có nhiều điểm mới tích cực so với Luật nhà ở 2014, tạo cơ hội giúp cho phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH) phát triển trong thời gian tới.

Hiện nay, nguồn cung nhà ở giảm nhiều so với thời gian trước. Đồng thời, cơ cấu sản phẩm không hợp lý với sự dư thừa sản phẩm phân khúc cao cấp trong khi lại thiếu hụt sản phẩm nhà ở cho công nhân và NƠXH. Điều này cho thấy, thị trường BĐS khủng hoảng theo phân khúc. Do đó, một trong những nhiệm vụ được đề ra trong Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh đó là thúc đẩy phát triển loại hình NƠXH.

Luật nhà ở (sửa đổi) đã có nhiều điểm mới để góp phần thực hiện được mục tiêu trên như: Cho phép Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam (TLĐLĐVN) được tham gia phát triển dự án NƠXH để công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách NƠXH thuê (khoản 4 Điều 80) bằng nguồn tài chính công đoàn. Điều này hợp lý bởi TLĐLĐVN là cơ quan bảo bảo vệ và hỗ trợ người lao động, qua đó góp phần gia tăng được chủ thể có nguồn lực tài chính để tham gia phát triển loại hình này; Quy định cụ thể về phát triển nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp (Mục 3, Chương VI), nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân (Mục 4, Chương VI)…. Điều này vừa giải quyết nhu cầu cấp bách về nhà ở cho công nhân, vừa giúp phát triển đa dạng hoá các loại hình nhà ở này cho từng nhu cầu riêng, đặc thù…

Ngoài ra, Luật cũng có nhiều điểm mới như: quỹ đất để phát triển NƠXH (Điều 83); tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư phát triển NƠXH thông qua hình thức đầu tư vốn hoặc thực hiện đầu tư xây dựng NƠXH hoặc hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong nước để cùng thực hiện dự án đầu tư xây dựng NƠXH để bán, cho thuê mua, cho thuê (khoản 5 Điều 80)…

Hy vọng với những thay đổi từ quy định pháp luật, sẽ tạo cơ hội cho loại hình này phục hồi và thực hiện thành công mục tiêu “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.

Kỳ vọng phục hồi bất động sản nghỉ dưỡng

Trước khi Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) được thông qua, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng chưa được định danh, quy định cụ thể trong Luật kinh doanh BĐS năm 2014, trong khi đó thị trường này đã phát triển rất mạnh mẽ với nhiều loại hình như căn hộ condotel, villa, homestay… Chính điều này, đã đặt ra nhiều khoảng trống pháp lý cho Luật Kinh doanh BĐS, Luật đất đai như hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; vấn đề quản lý, phân chia lợi nhuận giữa khách hàng và chủ đầu tư…. Điều này gây ra nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư kinh doanh phân khúc này, cũng như quyền lợi của khách hàng. Từ những khoảng trống pháp lý cùng hệ quả sau dịch Covid-19 cũng như khó khăn chung của nền kinh tế mà kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng rất trầm lắng.

Đáng chú ý, Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã chính thức ghi nhận các loại hình BĐS nghỉ dưỡng là đối tượng đưa vào kinh doanh. Tại khoản 3 Điều 3 của Luật đã quy định cụ thể dự án công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch là dự án BĐS và là một trong những BĐS được đưa vào kinh doanh (điểm b khoản 1 Điều 5) dưới hình thức có sẵn và hình thành trong tương lai.

Việc định danh cụ thể từng loại hình thuộc phân khúc này, Chính phủ sẽ ban hành quy định hướng dẫn chi tiết. Điều này là tín hiệu đáng mừng khi phân khúc BĐS nghỉ dưỡng đã được định danh, điều này sẽ khắc phục được những hạn chế trong Luật kinh doanh BĐS 2014, khi phải căn cứ dựa trên các quy định về kinh doanh công trình xây dựng với nhiều thiếu sót, ảnh hưởng trực tiếp quyền lợi của khách hàng. 

Trong đó, BĐS nghỉ dưỡng có sẵn được đưa vào kinh doanh dưới các hình thức: mua bán, cho thuê, cho thuê mua (Điều 12). Việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua sản phẩm sẵn có phải tuân theo các nguyên tắc (Điều 13) và điều kiện (Điều 14). Đặc biệt, bên mua, thuê mua BĐS nghỉ dưỡng sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Thời gian qua, mặc dù Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 đã bổ sung quy định liên quan đến việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở được sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch. Tuy nhiên, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho BĐS nghỉ dưỡng là vấn đề còn nhiều vướng mắc, một số địa phương vẫn chưa triển khai việc cấp giấy chứng nhận cho người mua phân khúc này.

Hy vọng, với việc Luật hoá quyền của bên mua, thuê mua BĐS nghỉ dưỡng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong Luật kinh doanh  BĐS (sửa đổi) sẽ tháo gỡ được những vướng mắc trên và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của khách hàng.