Theo chủ trương siết tín dụng, các ngân hàng thương mại (NHTM) và chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn với lộ trình cụ thể.

Từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 30/9/2020, tỷ lệ này ở mức 40%, sau đó giảm theo lộ trình qua từng năm xuống còn 37%, 34% và bắt đầu từ ngày 1/10/2022 chỉ còn 30%. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản (BĐS) từ 150% lên 200%.

Hướng tới người mua thực

Việc siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ có tác động không nhỏ đến thị trường BĐS do đặc thù dự án ở lĩnh vực này chủ yếu vay vốn dài hạn. Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), cho biết chủ đầu tư dự án BĐS và nhà đầu tư thứ cấp ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng vì các NHTM đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS và kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng.

Ở góc độ nghiên cứu thị trường BĐS, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội, công ty JLL Việt Nam, cho rằng việc siết tín dụng sẽ ảnh hưởng đến người mua, nhưng nhìn chung toàn thị trường thì tích cực nhiều hơn.

Nếu các doanh nghiệp (DN) đầu tư ồ ạt vào thị trường BĐS như trước đây, thị trường rất khó để có thể giữ chân nhà đầu tư và người mua. Bởi thực tế hiện nay, chủ đầu tư cần hướng tới người mua thật để sử dụng chứ không phải mua bán sang tay, mua đi bán lại kiếm lời.

“Thắt chặt tín dụng là yếu tố thuận lợi để giúp cho thị trường phát triển lành mạnh và hướng tới tính bền vững”, bà Vân nói.

Theo bà Vân, việc siết tín dụng là động thái để chủ đầu tư nhìn lại đường hướng phát triển của mình. Khi không có vốn dồi dào để phát triển dự án ồ ạt, DN cần phải đánh giá được kết quả đầu tư có hiệu quả hay không. Bên cạnh đó, DN phải gia tăng biên lợi nhuận trong các dự án.

“Theo góc độ của chúng tôi, nếu DN nhìn theo hướng tích cực thì nó là tích cực và tận dụng được thời cơ để phát triển, cũng như định vị lại các sản phẩm của họ”, bà Vân nhấn mạnh.

Nắn lại dòng vốn

Liên quan đến việc thu hút nguồn vốn vào BĐS sau khi chủ trương siết chặt tín dụng có hiệu lực, bà Vân cho rằng hiện nay có nhiều nguồn vốn tham gia vào thị trường này, như nguồn vốn FDI, vốn kiều hối, vốn trái phiếu DN phát hành…

Các nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm tới thị trường BĐS Việt Nam và tiếp tục đầu tư dự án vào đây. Hiện nay, huy động vốn từ kênh FDI vẫn hiệu quả nhất, thu hút vốn từ FDI vào BĐS luôn đứng thứ hai trong các lĩnh vực.

Trên thực tế, do vướng quy định hạn chế sở hữu BĐS ở Việt Nam nên người nước ngoài cần phải tìm một DN nội để mua cổ phần hay thực hiện các thương vụ mua bán và sáp nhập. Hơn nữa, Việt Nam là nước có dân số trẻ hơn 90 triệu dân, nhu cầu về BĐS vẫn còn gia tăng rất nhiều, đặc biệt là chung cư, nên đây vẫn là thị trường tiềm năng của các DN nước ngoài.

Trong khi đó, thu hút vốn kiều hối không thật sự phù hợp với một dự án BĐS, mà chỉ phù hợp với sức mua của bên mua dưới góc độ của nhà đầu tư.

Trái phiếu DN cũng là một kênh huy động vốn đáng kể trong năm 2019. Hình thức huy động này được DN sử dụng nhiều, nhưng sức mua vẫn từ nhà đầu tư cá nhân thiếu sự ổn định nhất định. Xu thế hiện nay là nhà đầu tư cá nhân bỏ tiền mua BĐS ở nước ngoài.

Nguyên nhân là lãi suất trái phiếu không quá cao, cá nhân vẫn còn dè dặt bỏ tiền vào do thị trường chưa minh bạch. Trong ngắn hạn, phát hành trái phiếu là kênh huy động tốt, nhưng dài hạn cần có thời gian đánh giá thêm.

Đánh giá về trái phiếu DN BĐS phát hành, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, cho hay: “Năm 2018, thị trường BĐS thu hút được 36.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư chưa tin cậy vào trái phiếu DN. Do đó, nhiều DN BĐS cũng kỳ vọng NHNN có giải pháp nào đó đánh tín hiệu để nhà đầu tư tin cậy, mua trái phiếu nhưng cũng tránh được rủi ro cho họ”.

Theo ông Nghĩa, một số nước trên thế giới có giải pháp để tránh rủi ro cho nhà đầu tư, như có một công ty đánh xếp hạng tín nhiệm cho DN BĐS. Chủ đầu tư căn cứ vào xếp hạng đó để phát hành trái phiếu DN.

Ngoài ra, công ty xếp hạng sẽ có cách đánh giá trên nền tảng công khai tài chính của DN phát hành trái phiếu và lấy tham vấn của các NHTM đã cho các DN BĐS đó vay nhiều.